世联新政研究系列之五在不确定性中寻求确定——当前市场形势与未来走势分析深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部30/09/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而叏代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权弻深圳世联地产顾问股份有陉公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。1背景：从紧政策态势下的市场回暖2政策：经济下滑丌改遏制房价决心3走势：成交量二次触底后价格触底背景：从紧政策态势下的1市场回暖新政百日后，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松调控的方向不路线保障房紧资釐收土地严信贷?8月21日，中共中央政治局?收紧开发企业贷款?国土部严查开发企业囤地情?7月12日，住建部周一强表常委、国务院副总理李克强况：8月19日，国土资源部示：继续严格执行差别化信?清算土地增值税在江苏省常州市主持召开加披露了全国房地产违法违规贷政策，在支持居民合理住?快保障性安居工程建设工作加强融资监管用地情况。截至5月底，全房消费需求的同时，坚决遏座谈会上强调，要认真贯彻?商品房预售资金监管国闲臵土地总计2815宗，闲制投资投机性购房。落实党中央、国务院的决策臵面积达16.95万亩，占到??8月23日中国建设银行董事部署，以更大的决心更有力严格征收房地产企业税收了违规用地面积的90%。长郭树清透露，建行已对第的措施，加快把保障性住房?上海、山东、甘肃等地新规三套及以上购房贷款实行了重大民生工程建设好。都明确规定，欠缴土地出让“暂停发放”的措施。?8月份，住房城乡建设部、价款、闲臵土地、囤地炒?上海、广州、深圳等地工、财政部、发展改革委、人民地、履行土地使用权出让合农、中、建、交在内的五大银行、监察部、审计署、银同存在严重违约行为等房产行和部分股份制银行如民监会联合确定了北京、天商，将被禁止参加土地竞买生、兴业银行等，已全部暂津、重庆、唐山、等28个城活动，矛头直指闲臵土地、停第三套房贷的受理和发市为利用住房公积金贷款支囤地炒地等房产商违法违规放。持保障性住房建设试点城用地行为。市，贷款额度约493亿元。从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价低亍新政出台弼月，价格出现抬头态势涨幅较快的城市：厦门、武汉、无锡，新政后价格涨跌互现，武汉8月价格较低是因为有1200套经适房备案涨幅一般的城市：佛山、天津、长沙，新政后价格价格上行趋势明显120%118%115%93%71%64%55%49%29%深5678上5678北5678厦5678武5678无5-5%678佛5678天5678长5678圳海京门汉锡山-7%津沙-14%-17%-16%-19%-19%-16%9.27-4.15期间价格涨幅4.15新政后价格发劢情况（以4月份为基期）数据来源：世联数据平台40503000025000354525000402000030352000025301500018123500030000202515000161510203000025000100001410000一类城市：成交量除上海外，其他3个城市1532周开始出现大幅回暖，当10前成交量已基本达到调控前的水平；成交均价近期波动幅度较大2500012108200005000北京新政以来楼市周成交走势上海新政以来楼市周成交走势50001055200006150000800150000大幅4.15新政周周4.15周新政大幅回暖周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周61315回暖174191321152317251927212923312533273529373133353710000成交量（万平方米）成交量（万平米）成交均价成交均价100004杭州新政以来楼市周成交走势2深圳新政以来楼市周成交走势5000500020000大幅回暖4.15新政13周大幅回暖15周174.15周新政1913周周2115周周2317周周2519周周2721周周2923周周3125周周3327周周2935周周3137周周33周35周37周成交量（万平米）成交量（万平米）成交均价成交均价数据来源：世联数据平台35251200095003020100009000258000158500203014014000700060001510800025120120006000400010二类城市：成交量除佛山外，其他3个城市出现大幅回暖的时间滞后或未出现，且和调控前仍有差距；成交均价除佛山外，总体比较平稳1001000050002057500天津新政以来楼市周成交走势佛山新政以来楼市周成交走势2000580800040001507000060600003000大幅4.15新政4.15新政周周周13周周回暖15周周17周周19周周21周周23周周25周周27周周29周周31周周33周35周37周101315171921232527293133353740成交量（万平米）成交量（万平米）成交均价成交均价400020005苏州新政以来楼市周成交走势20重庆新政以来楼市周成交走势200010000000大幅回暖4.15新政13周15周174.15周新政1913周周2115周周2317周周2519周周2721周周2923周周3125周周3327周周3529周周3731周周33周35周37周成交量（万平米）成交量（万平米）成交均价成交均价数据来源：世联数据平台5060600070004550500060004035500040400030503090009000400025303000458000300080002025402020007000700015三类城市：成交均价走势相当平稳；在此前提下，成交量出现回暖，200035但时间不一10206000600030长沙新政以来楼市周成交走势10西安新政以来楼市周成交走势1000100055000500025150大幅0040000400020回暖4.15新政周周4.15周新政周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周13151710量跌价升19132115231725192721292331253327352937313000333537300015成交量（万平米）成交量（万平米）成交均价成交均价1020002000武汉新政以来楼市周成交走势5成都新政以来楼市周成交走势5100010000000大幅回暖大幅回暖4.15新政13周15周174.15周新政1913周周2115周周2317周周2519周周2721周周2923周周3125周周3327周周3529周周3731周周33周35周37周成交量（万平米）成交量（万平米）成交均价成交均价数据来源：世联数据平台4〃15新政出台后，全国各城市投资比例明显减少，但7月份以后，部分城市投资比例又逐步开始回升全国样本城市客户购房目的情况一类城市客户购房目的情况80%70%70%60%60%50%50%40%40%4.15新政4.15新政30%30%20%20%10%10%0%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资自住投资兼自住投资90%二类城市客户购房目的情况90%三类城市客户购房目的情况80%80%70%70%60%60%50%50%4.15新政4.15新政40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资自住投资兼自住投资数据来源：世联数据平台世联监测数据显示，从7月份开始，各类城市成交量全面回暖，价格涨跌互现，与新政出台的4月相比，二、三类城市成交价格有所上涨世联全国样本城市代理楼盘成交情况世联一类城市代理楼盘成交情况200000012,00040000025,0001800000350000160000010,00020,00030000014000008,000120000025000015,00010000004.15新政6,0002000004.15新政80000015000010,0006000004,0001000004000002,0005,0002000005000000001月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价成交面积成交单价世联二类城市代理楼盘成交情况世联三类城市代理楼盘成交情况60000014,0009000009,0008000008,00050000012,0007000007,00010,0004000006000006,0008,0005000005,0003000004.15新政4.15新政6,0004000004,0002000003000003,0004,0002000002,0001000002,0001000001,00000001月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价成交面积成交单价数据来源：世联数据平台市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势世联全国楼市回暖实地调查政策面没有任何放自住型需求的爆成交物业类型以中小户型为主全国城市松情况下的回暖发性入市回暖特点1政策执行效力差2购房者对政府宏观调控失去信心3开发商看好后市顺势而为全国城市回暖原因4婚房需求入市5城市更新、旧改调查时间：9月7-9日，调查范围：世联分公