0Capabilities华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司2008年04月中国·北京致：北京紫金世纪置业有限责任公司北京饭店二期改扩建项目北京饭店二期改扩建项目地块地块商业咨询报告（初稿）商业咨询报告（初稿）E3E3Draft11.01.0商业物业市场发展现状与趋势商业物业市场发展现状与趋势1.1宏观市场分析A、城市概述B、北京代表性商业区概况C、北京商业市场业态类型分析D、北京商业投资市场E、北京市商业发展规划及趋势1.2项目所在区域商业市场研究A、项目周边现有商业供应量B、项目周边未来商业供应量C、区域内商业项目特点分析2.02.0商业定位、业态布局商业定位、业态布局2.1地块分析2.2项目SWOT分析2.3项目商业档次定位2.4项目商业面积业态组合3.03.0项目商业面积租金估算项目商业面积租金估算3.1区域内其它商业项目租金水平调研3.2本项目各层平均租金预估3.3本项目租金收益增长预期及10年租金收益预估4.04.0商业市场价值的确定商业市场价值的确定4.1市场比较法4.2收益法5.05.0交易模式建议交易模式建议索引索引21.1宏观市场分析A、城市概述B、北京代表性商业区概况C、北京商业市场业态类型分析D、北京商业投资市场E、北京市商业发展规划及趋势1.2项目所在区域商业市场研究A、项目周边现有商业供应量B、项目周边未来商业供应量C、区域内商业项目特点分析商业物业市场发展现状与趋势1.03、城市概述、北京代表性商业区概况、北京商业市场业态类型分析、北京商业投资市场、北京市商业发展规划及趋势ABCDE商业物业市场发展现状与趋势宏观市场分析1.04北京全市由11个区和7个县组成。总面积16800平方公里，其中市区占地1040平方公里。北京为我国四大直辖市之首。北京属北温带大陆性季风气候，一年四季分明。春花、秋月、夏雨、冬雪，是其各季气候的不同特色。北京春秋季较短，夏冬季稍长。一月份较冷，月均气温－4.7℃，七月份稍热，月均气温26.1℃。年均降雨量650毫米，无霜期180天。这里地理位置显赫，山川雄奇,土地肥沃，物产丰富，故历来被视为藏龙卧虎的神州宝地。??城市概述城市概述A.A.5城市功能全国政治、文化、交通、旅游和国际交往的中心。城市地位中华人民共和国的首都。城市概述城市概述A.A.6区域说明首都功能区：一次开发已经没有可利用土地；将会激励城市再开发。城市功能拓展区：一次性可开发土地并不是很多。城市发展新区：可开发面积较多，北京未来几年内主要发展区域。城市有单中心向多中心方面发展。生态涵养发展区：主要以生态发展为主。地区东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山区海淀区门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区怀柔区平谷区密云县延庆县城市概述城市概述A.A.7比上一年增长％常住人口图：北京市人口变动及2010年人口总量预测1385.11423.21456.41492.7153815811711.331633122232305001000150020002001200220032004200520062007201000.511.522.533.5单位：万元%截至2007年总人口为1633万人，全市常住人口密度为995人/平方公里，每平方公里比上年末增加32人，预计2010年北京市人口总数将超过1711.33万人。?城市概述城市概述A.A.资料来源：北京市统计局8市级商圈覆盖整个城市公共交通发达，且车流量大消费者主要是城市常住人口和流动人口，零售业态和商品丰富，由若干大型商业地带和街区组成区域型商圈辐射较大的、一定地理概念的区域交通较发达，可从城市各个方向换乘交通工具，区域所属居民很容易到达以区域内常住人口为主，零售业态和商品丰富社区型商圈辐射范围局限于周边社区和居民区道路较窄，公共交通工具少，社区居民步行可到达以社区常住人口为主，提供家庭日常消费品郊区型商圈可辐射市区及周边地区交通顺畅，车流量少，不易拥挤堵塞以市区拥有私家车消费者和郊区周边常住人口为主，主要由专业市场组成旅游型商圈覆盖旅游客群交通发达，多为旅游专线以旅游人口为主，提供与旅游相关的商品和服务，如土特产，工艺品等办公区商圈以周边办公商务人群为主交通发达，车流量大以商务人群为主，主要提供餐饮、娱乐及相关配套服务不同类型商圈的特征不同类型商圈的特征商圈类型商圈范围交通条件消费者和商业状况??北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.9望京燕莎CBD三里屯朝阳门建国门崇文门王府井泛CBD上地亚奥西单前门中关村新街口阜成门金融街公主坟宣武门玉泉营北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.10上地等新城商圈泛CBD商圈经济飞速发展望京商圈三里屯商圈宣武门商圈崇文门商圈阜成门商圈公主坟商圈玉泉营改革开放金融街CBD商圈建国门商圈燕莎商圈新街口商圈亚奥商圈中关村商圈西单商圈经济平稳发展～年年年今年194919781978-19991999-1949王府井商圈前门商圈新中国成立北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.11新兴商圈传统商圈核心商圈望京玉泉营中关村上地等新城燕莎新街口建国门三里屯金融街朝阳门阜成门公主坟CBD泛CBD辅助商圈崇文门宣武门亚奥地区前门西单王府井本项目所在的王府井商业区属于北京最为传统的核心商圈之一。传统商圈-是指在北京城历史中就具有商业地位的商圈；新兴商圈-是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈；核心商圈–是指规模较大并且在北京市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈；辅助商圈–是指规模较小且在北京市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.12–著名商圈，云集了北京各大老字号。但由于多年来疏于管理，商业档次已急剧下降，不过随着前门-大栅栏地区的整体重新定位后，其将重现往日的浓厚商业氛围(定位为集商务、商业、宾馆、餐饮、娱乐休闲、旅游等为一体的中央商务娱乐休闲区）王府井商圈–王府井商圈以世界著名的商业街——王府井步行商业街为起源,从商业街发展到成熟的商圈，面积达45万平方米左右。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，把原本颇具传统色彩的王府井商圈演变成一个不折不扣的国际性商业旅游中心。西单商圈前门商圈...–...–萌发于50年代末60年代初，发展于70年代末90年代初，本商圈以年轻时尚为主题。其商圈内著名商业项目以传统百货业态为主，如：中友百货、君太百货等。主要商圈概况北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.13主要商圈概况–计算机/IT零售、批发、研发及服务中心。由于IT业的过度竞争，一些IT卖场的业态开始向多元化转变。随着近几年多家百货及购物中心的不断涌现，中关村商圈朝着多元化的方向发展。金融街商圈–由政府政策支持建设的银行、保险等行业中心总部区。经过十二年的发展，金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区。而2007年的金融街购物中心开业，标志着金融街商圈迈向了一个新的高度。亚奥商圈...–...中关村商圈–起源于上世纪90年代前期北京亚运会的举办，并且随着北京2008年奥运会的临近而不断升温。但目前该商圈的成功商业项目不多,商圈的餐饮氛围较浓而零售氛围一般。北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.14–起源于上世纪90年代，曾以华联百货、万通新世界、天意批发市场闻名北京，但随着近几年北京市各个地区新兴商业的竞争，该商圈近几年的发展有所落后，且档次很低。望京商圈...–...–望京商圈是北京市近几年的热点地区之一。有所不同的是，几年前望京商圈以住宅开发火爆、价格飞涨为市场所追捧;从该商圈的几个主要商业项目的开发及商业规划来看，该商圈主要是以社区型商业为主导的餐饮、娱乐、零售等配套业态。主要商圈概况玉泉营商圈–起源于1996年玉泉营建材装饰市场成立,经过十年的发展和壮大，逐步形成了以建材为主要经营特色的商圈。阜成门商圈北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.15朝阳门商圈–燕莎商圈起源于上世纪90年代，曾以燕莎购物中心、凯宾斯基酒店、希尔顿酒店、昆仑饭店、幸福大厦、发展大厦等知名项目聚集而闻名中外。但随着近几年CBD以及北京市东部地区新兴商业的激烈竞争，该商圈有所落后。–是朝阳区各商圈中历史最悠久的商圈之一。根据朝阳区政府的有关规划，朝外商圈将被打造成为集商务、旅游、休闲、零售为一体的北京市第三商业街。但由于受到CBD商圈和雅宝路商圈的共同影响，该商圈目前呈现了以大众化娱乐和购物为主导的发展方向。主要商圈概况燕莎商圈三里屯商圈...–...–起源于上世纪90年代末期，该商圈以三里屯酒吧一条街而闻名中外。是目前该商圈随着三里屯3.3项目的开业以及新三里屯项目的规划开始形成以休闲娱乐为主导、特色零售为辅助的综合化发展态势。北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.16–以前被称为国贸商圈。商圈范围为3.99平方公里。商圈内高裆写字楼和商业设施林立，是北京市的高端商务和商业区域。主要商圈概况宣武门商圈–是随着庄胜SOGO的建成而形成的购物为主的商圈。该商圈以庄胜SOGO为中心向外辐射。商圈建国门商圈CBD...–...–是与CBD商圈共同发展起来的，商圈位于长安街沿线、东二环东西两侧，以赛特购物中心和国际俱乐部等知名项目组成。商圈主要以中高档零售和休闲为主导，发展十分成熟、在北京市享有很高的知名度。北京代表性商业区域概况北京代表性商业区域概况B.B.17通州等新城商圈–上地、通州、亦庄等未来规划的新城，随着城市人口不断的迁移以及区域所驻企业数量的规模化，显现出