淮安市新城区**国际项目商业策划报告2007年6月目录壹基础篇肆定位篇一、城市概况3一、地块价值分析38二、经济概况分析9二、项目核心价值体系的建立40贰项目篇三、定位思路43一、项目基础概况14四、产品定位及规划建议45二、项目SWOT分析18伍营销篇叁市场篇一、营销理念58一、商业市场分析22二、本项目商业招商方案59二、住宅市场31三、推广策略64壹、基础篇一、城市概况（一）、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万。2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册（二）、开发区概况--新城区开发区位置图淮安经济开发区成立于1992年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85平方公里，常住人口8万人，规划常住人口将达到35万以上。开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区，近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006年，世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于10亿美元，计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。同时，开发区基础设施建设投入力度加大，如道路基础设施建设、重点场馆建设（会展中心、展览馆等）、大型的居住社区不断涌现（香格里拉居住社区100万平米以上、河畔花城45万平米以上等等）。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。二、经济概况分析（一）、淮安市2001年-2006年全市国民生产总值（GDP）走势图GDP700651.06600561.81484.24500420.84375.02400329.0130020010002001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP329.01375.02420.84484.24561.81651.06综合评述：1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。2、从上图看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。（二）、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图社会固定资产投资400353.74350330.73300275.69250229.6200180.21155.021501005002001年2002年2003年2004年2005年2006年社会固定资产投资155.02180.21229.6275.69330.73353.74综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。（三）、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图10000.004500.009000.009115.004024.004000.008209.003701.008000.007798.003302.003365.003395.003500.003123.003180.007000.007158.512921.006513.006389.003000.002657.006000.006117.002491.002491.005704.005544.005704.002276.005193.002500.002104.002163.002240.00淮安农村居民人均纯收入（元）5000.004937.004852.53淮安城镇居民2059.002047.002029.002087.004352.004544.00人均收入2000.001818.00淮安农民人均生活消费支出（元）4000.004233.603767.603692.003922.00（元）3486.001500.003000.00淮安城镇居民2000.00人均消费性支1000.00出（元）1000.00500.000.000.0019961997199819992000200120022003200420051996199719981999200020012002200320042005综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城镇居民人均收入超万元，达到10447元，居民生活水平稳步提高。（四）、淮安市2001年-2006年全市社会消费品零售总额图社会消费品零售总额250230.15198.62200172.83139.32150127.58114.31005002001年2002年2003年2004年2005年2006年社会消费品零售总额114.3127.58139.32172.83198.62230.15综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。（五）、淮安市2001年-2006年全市房地产产业总产值图房地产产业总产值250218.82200167.3150138.0711794.1598.221005002001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产产业总产值94.1598.22117138.07167.3218.82综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，递增幅度达到20%以上，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。贰、项目篇一、项目基础概况项目位于翔宇大道与深圳路交叉口（见下图），是新城规划中的中心地域，地理位置得天独厚。（一）、项目主要技术经济指标项目开发主要以大型商业和现代化商务办公用房建设为主。总用地面积：28679平方米（约43亩）容积率：3.16建筑密度：41.4%绿化覆盖率：35.6%地下建筑面积：16199平方米（停车位设置361个，加地上95个停车位，总计454个停车位）可售建筑面积：89899平方米商业用房建筑面积：24592平方米（超市23578平方米、底商1014平方米）商务办公用房建筑面积：65307平方米其他用房面积：806平方米（物业等用房，不计入销售面积）商业规划建设以大型超市为主，辅助以商业街区建设，从而衔接二期主要商业开发。商务办公区规划建设以多层为主。二期开发69亩，预期将以商业型态为主。（二）、项目地块图片：（三）、项目周边图片：二、项目SWOT分析（一）、优势分析?项目规模较大，地块形状规则。——利于规划，利于建设成为区域商业中心。?区位较佳，位于新城市中心区域和房产开发集中区域。——市场认知度相对较高，为客源引入奠定坚实的基础。?新城市核心区域，以商业为主导，能够创造大量人流和商机。——利于营造浓郁的商业氛围，为商业开发奠定基础。?项目周边政府性项目建设加快。——建设中的会展中心，提升了本区域地段价值。（二）、劣势分析?整个区域处于规划建设阶段，市场培育期较长。——商业必须进行培育，并需要强势招商、造市。?距离老城商业中心较远。——对商业氛围营造有一定影响，商业经营难度增加。?周边整体环境较冷清，人流量不大。——日常生活设施不足，新城市各项建设有待完善。?目前本区域居住人口较少。——目前区域购买力有限，须吸引外来客源的导入。（三）、机会分析?位于规划中的新城中心区域。从城市定位角度来看，作为新城市中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为淮安市东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人