张家港国金中心项目商业定位报告初稿2010.10商铺服务部研究思路报告整体逻辑架构宏观分析中观分析微观分析张家港宏观经济概况区域市场分析项目分析宏观宏观中观中观张家港未来发展规划基地条件分析微观微观商居商交业住业通分析分析项人环环SWOT分析目口境境分分分分析析析析需求需求//竞争竞争消费者调研分析厂商访谈分析竞争分析分析分析定位定位项目商业定位研究研究商圈、档次定位主题/功能定位楼层分布平面规划财务财务分析分析租金测算收益测算财务回报分析报告初稿涵盖内容报告终稿涵盖内容2目录1张家港宏观环境分析2张家港商业市场供应分析3张家港商业市场需求分析4项目基地条件研究5项目商业定位3目录1.1城市概况1.2经济指标1.3发展规划4张家港区位及行政规划p张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两张家港区位图大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市的地理位置优越，为张家港的经济发展奠定了坚实的基础。p行政区划：辖杨舍、塘桥、金港、锦丰、乐余、凤凰、南丰、大新等七县和现代农业示范园区，其中包括19个镇，359个行政村p全市面积：998.48平方公里p陆地面积：785.55平方公里5张家港市是个新兴的港口工业城市p张家港市是长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。p近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批"国家卫生城市"、首家全国"环境保护模范城市"等国家级荣誉称号。目前，正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。p张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察，与日本丸龟市、澳大利亚格莱耐郡结为国际友好城市，与日本水俣市及松冈町建立了友好交流关系。和世界上100多个国家和地区建立了国际贸易伙伴关系。累计建办1300多家外商投资企业，实际利用外资32亿美元，美国杜邦、陶氏化学、雪佛龙、韩国浦项、英荷壳牌、日本三菱、伊藤忠、旭化成、法国罗地亚、德国博泽等国际大公司在境内落户，其中世界500强企业超过了15家。6张家港港口p张家港港位于长江黄金水道下游南岸张家港市境内,西离南京港219.4公里,南与杭嘉湖地区相连,北通苏北各港。p货物吞吐：张家港市的张家港港现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。p张家港保税港区获批设：立张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。目前已有各类企业2500家，总投资22亿美元。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。p张家港被列为大陆对台湾首批开放港口之一。7目录1.1城市概况1.2经济指标1.3发展规划82009年张家港市GDP在中国县级市排名第三中国县级市GDP排名（2009年）张家港市张家港市20200505年年--22000909年年GGDPDP排名县市级别省份GDP(亿)1昆山县级市江苏1750.082江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏14024常熟县级市江苏1230.75吴江县级市江苏850.26江油县级市四川820.17晋江县级市福建775.868河津县级市山西7509灵宝县级市河南70610樟树县级市江西70511宜兴县级市江苏680.6812绍兴县级市浙江655.2613慈溪县级市浙江626.2414龙口县级市山东62315荣成县级市山东613.516太仓县级市江苏612.01p从2005年到2009年张家港市GDP绝对值增长将近翻倍，年均17邵武县级市福建600.6918大冶县级市湖北597.78增长超过16.5%，发展较快。19增城县级市广东574.3420滕州县级市山东549数据来源：张家港统计信息网，国家统计局92009年张家港市人均GDP在江苏省县级城市排名第二江苏省县级市人均GDP排名（2009年）张家港市张家港市20200505年年--22000909年人均年人均GDPGDP排名县级城市人均GDP（元）1昆山市250052.512张家港市1559003江阴市1425724太仓市130995.295常熟市115406.986吴江市1067767宜兴市63627.008扬中市62271.009丹阳市62205.0010靖江市54628.9911金坛市48704.0012溧阳市46179.44p根据商业发展的一般规律，城市人均GDP达到1000-13启东市32244.002000美元时，大卖场开始出现，人均GDP达到2000-14海安县32104.004000美元时，专业市场开始出现，人均GDP达到4000美元以上，消费者更加关注餐饮、休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式将转向以购物中心为主导。数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网10张家港固定资产投资和房地产投资近年来稳步上升张家港市张家港市20200505年年--22000909年固年固定定资产资产投资投资p2009年张家港市固定资产投资达到363.51亿元，较2005年增长55.7%；2009年房地产投资达到47.97亿元，较2005年增长65.4%，每年固定资产和房地产投资额呈稳步上升态势。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产发展商对于未来前景都比较看好。数据来源：张家港统计信息网11张家港仍然是一个“二、三、一”型城市，第二产业是城市的支柱产业20200909年张年张家家港市港市各各产业产业占比占比张家港市张家港市20200606年年--22000909年各年各产产业产业产值值及增及增长率长率第一产业第二产业第三产业年份增长率增长率增长率(亿元)(亿元)(亿元)200612.483.70%542.5418.60%286.619.10%200713.330.20%669.1318.80%367.5620.50%200814.772.80%782.9513.70%452.5916.50%200919.985.60%870.329.90%511.715.20%p2009年张家港市第二产业产值870.32亿元，占GDP总值的62.08%，以冶金、纺织、化工为代表的第二产业是绝对的支柱产业；但从近年来的发展数据可以看出，第三产业的增长率要超过第二产业和第一产业，张家港正在处于经济转型的过程中12张家港近几年人口数量保持低水平增长2008年张家港市各行政区人口情况（单位：人）p张家港市户籍人口数从1997年到2005年连续九年实现人口零增长，近几年人口也仅持续缓慢增长态势。数据来源：张家港统计信息网，2009年张家港市各行政区区人口数尚未公布132009年张家港市人均可支配收入在全省县级市排名第三江苏省县级市人均可支配收入排名（2009年）张家港市张家港市20200505年年--22000909年人年人均均可支可支配配收入收入城市排名县级城市人均可支配收入（元）1吴江市276152昆山市276093张家港市275484常熟市273205太仓市273206江阴市271197扬中市232278宜兴市232019金坛市2168110丹阳市2079911溧阳市20774p2009年张家港市人均可支配收入达到27548元，较12靖江市195262005年增长61.3%，上海2009年人均可支配收入为13启东市1836828838元，说明张家港市已经处于全国上游水平。14海安县18211数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网142009年张家港市社会消费品零售总额在全省县级市暂排名第五江苏省县级市社会消费品零售总额排名（2009年）张家港市张家港市20200505年年--22000909年社年社会会消费消费品品零售零售总额总额城市排名县级城市社会消费品零售总额（亿元）1江阴市348.122常熟市304.593昆山市298.054宜兴市249.885张家港市226.186吴江市148.367启东市145.948丹阳市128.519溧阳市125.1p从2005年到2009年张家港市社会消费品零售总额绝对10海安县114.35值增长超过135.9%，年均增长超过19%，一方面反映张11太仓市98.15家港市民的生活水平在迅速提高，另一方面也说明了12金坛市96商贸零售业的快速发展。13靖江市80.9414扬中市58.7数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网15宏观背景研究小结张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴的港口地理位置优越，交通发达工业城市。处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市是江苏省沿江开发区的重要城市，在全国县级市的经济排名中名列前茅。城市地位高、对外交流频繁张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察。2009年全市实现GDP1402亿元人民币，过去五年绝对值增长98.8%，人均GDP突破经济发展迅速23000美元，达到中等发达国际平均水平。2009年，张家港市人均可支配收入27548元，社会消费品零售总额226.18亿元，市居民富裕程度