东湖城，又过了一年这是属于东湖城的一年，也是属于我们的一年今天，我们站在这里，有可能，在以后的日子里，我们会跟它一起绽放、成长……纲要一.2009年项目推售回顾二.2010年推广传播策略三.阶段的推广规划四.针对各阶段的公关活动广会东湖城2010年项目推广策略一.2009年项目推售回顾销售小结经过09年推广，截止岁末，共推售18#、19#、20#、21#、22#、23#六栋，销售近600套房:18--21号楼，共479套，占总成交量的77%；21--23号楼成交147套，占总成交量的23%。面积区间从87㎡到188㎡之间销售总额近3亿。09项目形象小结项目给客群的印象1）贵港的老城区的一个大楼盘2）促销折扣活动较多项目形象印象1）广会推出的一个268万平米的湖岸大型项目2）大项目的形象以及品质没有得到强化二.2010年推广传播策略项目“岚湖嘉荷”二组团（14#、15#、16#、17#-楼）2010年度计划完成销售额2.45亿，可实现销售面积约7.5万平米如何实现这2.45亿的销售？我们的产品是怎样的15#楼14#楼16#楼17#楼2010年东湖推售货源单间㎡一房一厅㎡两房一厅㎡2+1小三房三房二厅㎡㎡14#楼45.3775.4495.5615#16#113.33-121.85楼17#楼31.4276.9997.96可类比性代表楼盘推货分析：项目名称户型一房两房三房四房面积区间——87-88㎡100-128㎡——坤兴·御林皇府套数——4040——面积区间——88㎡120㎡-134㎡——中强·普罗旺斯二期套数——3066——面积区间62.31㎡87.6-88.16㎡92.95-114.18㎡——盛世名门套数3090210——面积区间——70-90㎡100-130㎡140-232㎡豪港华庭套数——12221272102.46-120.05面积区间27.63-67.38㎡75.09-88.72㎡158.04㎡㎡地王大厦套数24318918927面积区间——90㎡左右100-130㎡130-140㎡左右水岸郦都套数——608634面积区间——80㎡—97㎡123㎡-135㎡143㎡-147㎡港龙湾·波托菲诺套数——886822直接竞争项目个案分析贵港市港北区仙衣路与荷城路交汇处中强普罗望斯项目地址开发商广西中强置业投资有限公司现推楼栋号39#、40#、42#楼中强·普罗旺期户型面积二房两厅88㎡三房两厅120㎡-134㎡建筑设计深圳综勘院（㎡）销售代理中强置业市场定位多层情景洋房形象定位贵港中心现代人文院落交通状况交通便利南侧荷城路东接新世纪广场，西通港北区政府，东侧仙衣路的南段周边环境路面已经初步形成；北侧布山路和西面城二路目前均为规划道路总建筑面总用地面积500积（万45（亩）㎡）总户数（户）3000价格区间均价3100元/㎡贵港市中山北路项目地址盛世名门投资开发商小龙房地产开发有限公司广西贵港小龙集团商现主一房一厅62.31㎡物业公司小龙物管推户型两房两厅87.6-88.16㎡市场定位纯生态贵族府邸形象定位盛世之都名门之选位于世纪广场的西北侧，处于目前贵港市目前房地产发展的重点区域及新开周边环境发区域。区域周边原先为空地，目前周边市政单位林立，市政配套及生活配套进一步完善中，居住氛围尚未成熟。总用地面总建筑面积28326万积（亩）（万㎡）总户数2500均价（户）折后均价3600元/㎡就以上项目跟我们自身对比市场竞争层面上来看，我们的产品线丰富，可以这么说，贵港的所有楼盘都会形成跟我们的竞争关系同时，我们还可以看出1、东湖占据的贵港城中央生态资源和人文资源，在贵港处于稀缺状态。2、东湖的国际化大社区配套的价值点是其他楼盘没有的首先，通过市场产品分析对比，我们面临的难题1）产品线丰富，竞争对手众多，从单纯的产品层面来看，我们的产品不占明显优势，如何找出差异性？2）如何统一强化东湖城在消费者心目中的形象？从而把项目提升到另一个高度，以达到溢价的目的大的看法：要解决以上难题我们必须找出我们项目独一无二的优势，使我们跟其他项目的区别开来，以达到顺利销售以及提升自我价值的目的贵港大小楼盘琳琅满目，我们的区别在哪里？09年东湖城在消费者心目中沉淀的印象东湖边上的一个大项目、老城区、促销折扣多、都是大房的产品由于09年的一直都是以促销活动为主，过多的促销活动也弱化了之前东湖的形象，因此东湖缺少一个鲜明的形象主张：东湖城是一个什么样的项目？我们的优势又是什么？怎样在形象上把我们跟其他项目区别开来？从我们的优势来看1）地段：位于贵港老城区，东湖旁，城中央的繁华与宁静共存，无可复制的东湖公园景观2）大社区：268万平方米超大的国际类社区形态，无可比拟的完善配套，贵港市自成一体的城市综合体3）高品质：优质的产品设计、独享的景观园林、高品质的建筑材质4）城市综合体：住宅、东湖西街会所泳池运动场馆教育机构的完美社区配套5）品牌：广会,有实力大品牌;地段：城中央的繁华与宁静共存无可复制的东湖公园景观大社区：268万平方米超大体量，品牌：完善的配套，广会,有实力大品牌;自成一体的城市综合体东湖城的优势高品质：城市综合体：优质的产品设计、住宅、商业的复合体独享的景观园林、会所泳池运动场馆高品质的建筑材质教育机构的完美社区配套从我们的优势看，我们的价值体系在于一湖贵港独一无二的东湖景观优势一城贵港第一大项目，268万平方米超大的国际类社区形态。一世界大社区形态，配套，住宅，商业，娱乐，休闲于一体的城市综合体无可复制的东湖景观优势，完善的配套，使这里就宛如一个可以自给自足的小世界，别人有的我们有，别人没有的我们也有，一座名副其实的大城，这也是我们项目跟贵港其他项目最大的差异因此我们的推广主题……一湖一城一世界无可复制的东湖贵港独一无二的完善的大社区配套，这景观优势大城里就好比一个自给自足的小世界接下来的问题是如何把单个产品的独特个性和东湖“一湖一城一世界”的大城形象统一起来？从而达到提升我们的价值以及跟其他项目造成区别性的目的我们的解决方法是：接下来的一年里，各个阶段始终坚持我们独有的“一湖一城一世界”的大城形象的这条线去推广产品268万平米城市综合体社区单间、二房、三房、一湖一城一世界大城形象消费者竞争楼盘投资，首次置业，改变生活条件东湖大城的优越性去对比,产生区别性，提升自身价值独成一体的大城形象传播的核心一湖一城一世界独成一体的大城形象为什么这么做？在单个产品在市场下无绝对竞争优势的情况，要制造跟其他项目的区别性，就要把各阶段的单个产品放在整个东湖城独有的大城优势之下去推广，从而提升项目的形象和价值以及制造跟其他项目的差异性。三.阶段的推广规划2010年项目销售工作划分3—6月14#15#楼1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1—3月一期剩余住宅和商7—9月16#17#楼铺自然销售根据各销售阶段铺排的主题各个阶段主题3-1-3月6月7-9月14#16#17#三时15#间房单间.一湖三房一家一世界主题界一小一湖小家家一一城世大界一世世界一湖一城一世界独成一体的大城形象第一第小第一一湖二小三阶阶阶家段段家一段一主主主题城题世题大界一世世界界第一阶段（1月到2月）东湖城大城形象导入期一阶段户外（方案一）一阶段海报正面一阶段海报背面三联DM南早DM日报售楼部形象包装空调处墙体洽谈处展板电视墙部分第二阶段（3月到6月）14#15#楼单间跟三房小房的价值点分析东湖的大城优势+大城里的小房子+品质+一步到位精装房目标客群1）过渡型购房：?年龄22-28岁；年轻人，单身白领或两人世界；?首次置业；对价格敏感；关注配套;2）投资型：?投资客，支付能力较强；?老业主投资；?关注升值与收益；从优势看大社区里的房子私享40或90平方米的小空间，一步到位精装配套小房子大配套东湖奢享268万平方米城市综合体大社区；大城优势小房子品质建筑质量；注重建筑细节；广会，大品牌支撑得出第二阶段推广主题小小家大世界主题释义小小家大世界——把大社区里的小房子的利益点直接反映在主题里。小小家大世界——容易引起年轻人的共鸣：大城市里有自己小小的一“家”。阶段二户外阶段二报版第三阶段（7月到9月）16，17#楼三房(2+1）小三房三房的价值点分析东湖的大社区优势+大户型产品靠近湖无敌景观+品质目目标标客群客群追求生活品质,追求地位型：?一家人买来自住；?私营企业主或者政府公务人员、公司中高层?经济能力较好；?改善居住品质是换房的主要原因；?有身份与面子感追求；?关注到社区的氛围，周边的配套从优势来看宽景三房大户型产品，更靠近湖，景观优势东湖（2+1）小三房大城优势三房奢享268万平方米城市综合体大社区；品质建筑质量；注重建筑细节；广会，大品牌支撑得出第三阶段推广主题一家一世界主题释义一家一世界——一家人的世界跟东湖的大世界结合在一起,注入家的概念一家一世界——扣紧“东湖自成一世界”大城形象的推广主题阶段三户外阶段三报版四.针对各阶段的公关活动活动时间4月5月6月10月清明节劳动节儿童节国庆/中秋放“性一“风在的民家在国筝东运俗庭东庆比湖动活嘉湖集赛的会动年的体世系华家婚界列游”礼里园六活放活一动飞动儿”童节系列活动一“在东湖的世界里放飞”放风筝比赛目的：增强大众对项目的认知度，提升项目在受众中的到达率活动策略：接受报名，活动当天，以男搭配女的情侣报名方式，进行放风筝比赛系列活动二“在东湖的家“六一儿童节嘉年华游园活动目的：结合此时间阶段我们所推的”一个家一世界“的主题让家长与小孩同乐，以体现东湖的家的概念活动策略：活动当天，在东湖小区内进行各种各样的类似投圈，三人二足等形式的游戏系列活动三“在东湖的家“六一儿童节