23报告纲要第1问：我们面临什么市场环境？第2问：我们要做什么产品？第3问：我们如何卖掉这些产品？4第1问：我们面临什么市场环境？整体整体规划规划市市场场解解读读项项目定位目定位商商业规划业规划项项目目规划规划园园林建筑林建筑项项目解目解读读特色特色优优化化一期住宅一期住宅推广策略推广策略一期一期营销营销销销售策略售策略广告策略广告策略5市场解读?城市概况?张家界房地产市场?竞争楼盘分析6城市概况张家界旅游立市，响誉国际国家首批世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批５Ａ级景区。中国第一个国家森林公园。老院子、普光禅寺、玉皇洞等8处文物。国家级旅游景区12处，５Ａ级景区1处，4Ａ级景区5处。交通便利，焦柳铁路，常张高速和荷花机场，20余条航线。世界级旅游城市强势资源7城市概况城市人口较少，独具民族风情张家界全市总人口162.39万人，其中永定区44.03万人（包括乡镇人口），武陵源区4.84万人。全市有土家族、白族、苗族、回族、蒙古族、壮族、瑶族、彝族、满族、侗族、高山族、维吾尔族、布依族、土族、布朗族、水族、黎族等17个少数民族，少数民族人口1176900人，占全市总人口的72.48%。人口基数少，民族成分复杂18城市概况境内外旅客剧增，旅游经济发达全市年接待游客2400余万，境外游客148万，过夜住宿者1000万人次。张家界近5年游客接待人次（万人张家界近5年旅游总收入（亿次）3000元）25001502404.82125.31200018781847.7416761679.13100.2150091.2510083.49100079.385000502006年2007年2008年2009年2010年0入境人口数量庞大2006年2007年2008年2009年2010年9张家界市房地产市场张家界房地产处于发展阶段，高端楼盘稀缺◎3年土地开发量：3000亩，约700万平方2010年开发约200万方2011年开发约200万方◎2011年预售130万方销售率：60%一年销售78万方单价：3200—3700元/平米全市在售项目约25个主打户型：110—130㎡全市在售商品房总体量约180万方50%左右客户选择按揭110竞争楼盘分析蓝色港湾——张家界唯一国际精装社区楼盘名称蓝色港湾　远大住工旗下的张家界蓝色港湾房地产开发有限公司投资开张家界蓝色港湾房地产开发有限开发商公司发，携手世界级大师美国HOK及怡境国际景观共同塑造，安地址张家界永定区且住岗全耐久、节能环保、防水抗渗、低碳环保等多项国际前沿的155022452120.84建筑主流功能，建筑的外立面形态与耐用强度远超传统建筑占地面积建筑面积㎡㎡，是国际流行且富有生命力的建筑。容积率3.24绿化率45.2%物业类别普通住宅为主，裙楼底商主力户型公寓、两房、三房销售价格3800-4200元/㎡一期销售75%，共三期；一次性销售情况9.7折按揭9.8折预热周期2011年5月底开始蓄客2011年9月开盘，11月加推一半销售周期，目前销售70%因为小户型较多，并带精装修，客户定位本地投资客及年轻人购买为主项目卖点带精装修，绿化率高，性价比高11竞争楼盘分析鑫成君泰——29万平米河畔豪宅项目最大卖点就是靠近澧水河，二期项目自带空气雾森恒湿系统，首家应用人体指纹识别智能锁，首家采纳酒店级精装三重大堂，从车库电梯间到架空层大堂，再到入户门厅，都采用高级酒店的豪华精装。楼盘名称鑫成君泰　开发商湖南鑫成置业发展有限公司地址张家界市大庸桥旁且住岗助民路占地面积——建筑面积290000㎡容积率——绿化率40%物业类别普通住宅，顶层复式，裙楼商铺主力户型三房、四房销售价格3700-4200元/㎡二期在预热，一期全部售罄；办卡五万抵销售情况六万。一次性9.8折，按揭9.9一期大约1年，二期从2011年12月开始预热周期蓄客，2012年2月中开始办卡，3月开盘销售周期2010年9月开盘，2011年12月售罄因在市政府周边，以公务员为主。投资客客户定位相对较少，多数自住项目卖点空气雾森恒湿系统竞争楼盘分析12公园世家首个带中央空调销售的楼盘楼盘名称公园世家　开发商张家界中乐房地产开发有限公司地址大庸桥公园北侧46389.占地面积建筑面积213722.3㎡0㎡容积率4.04绿化率38.6%物业类别普通住宅为主，裙楼底商主力户型两房、三房销售价格3480-4200元/㎡一期50%，共三期；一次性9.7销售情况按揭9.8预热周期2011年6月开始蓄客销售周期2012.1.1开盘，目前销售50%因为居住环境较好，周边及内部配客户定位套齐全，以本地自住为主。项目卖点地源热泵中央空调13竞争楼盘分析楼盘名称十字街　开发商张家界维港房地产开发有限公司地址张家界市永定区回龙路十字街十字街——张家界目前唯一的、64000占地面积建筑面积23万㎡㎡也是规模最大的商业综合体项目容积率3.59绿化率张家界市传统的商业中心，远眺天门山，近观澧水河，商业为主，步行街，步步高商业广物业类别场、超市。辅以普通住宅项目建成后将成为张家界市中心标志性建筑之一。项目主力户型两房、三房定位为：集吃、住、玩、乐、游、购物于一体的“城市住宅：3800—4500商业：二商业综合体”。销售价格层均价7000，一层内街18000—40000，一层临街80000一期住宅基本售罄，商业一层基本销售情况售罄，二楼步步高50%；二期在建；共三期；一次性9.8按揭9.9预热周期2010年7月开始蓄客2011年11月开始步步高产权商铺销售周期销售，当天60%，目前80%商业项目。以较有实力和喜欢市中客户定位心者为主。投资客项目卖点地段，商业14张家界房地产市调数据统计表（一）楼盘占地建筑建筑主力产品卖产品组成销售价格预热周期销售周期客户定位名称面积面积风格户型点一期大约1年2010年9月因在市政府，二期从2011开盘，2011周边，以公三房普通住宅，鑫成29万空气雾森3700-420年12月开始蓄年12月售罄务员为主。　欧式、四顶层复式，君泰㎡恒湿系统0元/㎡客，2012年2投资客相对房裙楼商铺月中开始办卡较少，多数，3月开盘自住2011年6月开2012.1.1开因为居住环始蓄客盘，目前销售境较好，周两房普通住宅,公园4.6万21万地源热泵3480-420050%边及内部配欧式、三顶层复式，世家㎡㎡中央空调元/㎡套齐全，以房商铺本地自住为主。2011年5月底2011年9月因为小户型公寓带精装修开始蓄客开盘，11月较多，并带普通住宅为蓝色15.545万、两，绿化率3800-4200加推一半，目精装修，本欧式主，裙楼底港湾万㎡㎡房、高，性价元/㎡前销售70%地投资客及商三房比高年轻人购买为主15张家界房地产市调数据统计表（二）楼盘占地建筑建筑主力产品组成产品卖点销售价格预热周期销售周期客户定位名称面积面积风格户型2010年62010年10月因是河东中式月开始蓄10日开项目价位，带8.8万两房普通住宅为客盘，2011年相对较低东城约53当地平米、三主，裙楼底　2600—3600元/㎡12月18日交，以周边首座亩民族　房商房。目前基本县市、项特色售罄目周边居风情民为主两房河东首席2011年52011年11月同上约　25普通住宅为锦绣、三，价格相3100—3500元/㎡月开始蓄26开盘，目13.3万平中式主，裙楼底边城房、对市区便；商业未开始客前一期70%左万㎡方米商四房宜右2010年72010年10月商业项目。月开始蓄23日开盘，以较有实客目前一期住宅力和喜欢中式商业为主，住宅：3800—4500已基本售罄并市中心者，带步行街，步元/㎡商业：二入住，一期商为主。投两房十字6.4万　23当地步高商业广地段，商层均价7000元/㎡业步行街也以资客、三街㎡万㎡民族场、超市。业，一层内街18000—开街。2011房特色辅以普通住40000元/㎡，一层年11月开始风情宅临街80000元/㎡步步高产权商铺销售，当天60%，目前80%16市场小结商业具备城市资源优势住宅呼唤高档产品上市◎张家界旅游经济发展迅速，商业市场已经由传统的社区底商逐步向具备休闲、娱乐、消费特色商业街发展，急需具备天然文化和景观资源的特色商业规划的引入；◎张家界住宅市场经过多年的沉寂，迎来了多样化竞争的时机。城市气候湿冷，使中央空调等配套设施成为高档楼盘迎合市场需求的解决方案。同时，市场需求更多创新产品的引入，提升城市的居住品味。17第1问：我们面临什么环境？整体整体规划规划市市场场解解读读项项目定位目定位商商业规划业规划项项目目规划规划园园林建筑林建筑项项目解目解读读特色特色优优化化一期住宅一期住宅推广策略推广策略一期一期营销营销销销售策略售策略广告策略广告策略18项目解读?区域分析?项目周边分析?SWOT分析19区域分析水路交通密布人文江景双资源中心?本项目位于张家界新区桥头堡，坐拥桥头堡利好属于未来城市中心区。澧水?位于澧水之滨。?毗邻鹭鸶湾，是连接城SITE市中心的重要通道。老院子?距离文化古迹“老院子”鹭鸶湾大桥一步之遥。20项目周边概况远眺笔架山（上风上水）澧水（江景资源、上风上水）沃尔玛（筹建，大型商业配套）项目资源丰富，兼有文化与景观两大资源。随着周边沃尔玛与体育馆的建设与城市新区的发展，未来升值体育馆（筹建、大型健康设施）潜力巨大。老院子（文化古迹）21项目周边概况老院子：土家第一宅文脉传承始建于清雍正初年，其建筑风格为四井封火墙式土家建筑，融土家园林和土家吊角楼于一体，是典型的毕兹卡（土家族）民居。是整个湘西乃至全国幸存下来，保存最为完好的土家古宅，堪称土家建筑的活化石，被誉为“土家第一宅”。据说前原国务院总理朱镕基在这里读