谨呈：百盛房地产开发有限公司铜陵市房地产市场调研报告中鼎地产·铜陵项目组2013年4月目录目录第一部分全国宏观经济环境第二部分安徽省宏观环境分析第三部分铜陵市宏观市场研究第四部分铜陵市地方人文研究第五部分铜陵市房地产现状及趋势第六部分可类比性项目分析第七部分项目地块分析第八部分铜陵市房地产市场分析结论第一部分第一部分全国宏观经济环境全国宏观经济环境2011，房市该何去何从？房子永远是百姓关注的热点，2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。到底该如何选择?金融快讯金融快讯1、中国人民银行最新发布公告，决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。?调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。2、从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。3、去年国际收支“双顺差”的背景下，四季度资本和金融项目顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。房地产市场快讯房地产市场快讯1、2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。2、今年一季度上海市房产税收总额增长至约13亿元，尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套，但目前个人住房房产税入库却不足10笔。3、遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。从房企已公布的一季度销售数据来看，一季度不少房地产标杆企业销售业绩依然亮丽。万科的第一季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。复地集团一季度业绩同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。2010年国家宏观调控政策汇总日期法规关键内容严格二套房贷款管理，国务院·首付不得低于40%·明确要求央行与监理会加大对金融机构1月10日出台“国十一条”。房地产贷款业务的监理和指导·加强监控跨境投资融资活动，防境外“热钱”冲击本国市场。国土资源部发布《关于改进报·申报住宅用地的、经济适用房、廉租房，中低价位，中小套1月21日国务院批准城市建设用地申报数的商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。与实施工作的通知》。国土资源部出台《关于加强房·开发商竞买保证金两成·1个月内付清地价的50%等19条土3月10日地产用地供应和监理有问题的地调控政策。通知》。国土资源部将针对房地产用地·重点调查针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设3月12日突出问题展开专项检查。别墅以及囤地炒地等问题。国土资源委员部要求中央企业·78家不以房地产为主页的中央企业加快调整重组，在完成本3月18日退出房地产业务。有项目的开发和实施后，在15个工作日内制定有序推出方案。国土资源部会议提出优先保障·在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布之前，性住房用地供应计划，开展土各地不得出让住房用地·将在房价上涨过快城市开展土地出让3月22日地招牌挂制度完善试点。招拍挂制度完善试点·各地要明确并适当增加土地供应总量·房价上涨过快城市要严控大套型住房建设用地。财政部下发通知，取消一人或·对两人或两人以上个人共同购买90平方米一下普通住房，其4月2日多人已有购房记录的普通购房中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首契税优惠政策次购买普通住房的契税优惠政策。国务院要求对购买第二套住房·对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%·的家庭，进行首付贷款的额度贷款利率不得低于基准利率的1.1倍·对购买首套住房且住房4月15日新规面积在90平米以上的家庭，贷款比例不得低于30%·中小套商品房占四成，超去年全国实际住房用地总量。2010年国家宏观调控政策汇总日期法规关键内容·对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可国务院通知商品房价格上涨过根据风险情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款·对不能提4月18日快的城市可以暂停发放第三套供一年以上当地纳税及社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放及以上住房贷款购买住房贷款。《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，关于房《国务院批转发展改革委的通5月31日产税的表述仅仅有“逐步推进房产税改革”9个字，意见中也没知》逐步推进房产税改革有提供有关房产税的进一步的细节。住房城乡建设部通知对个人住·对商业性的个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房6月4日房贷款住房套数进行摸底调查家庭成员名下实际拥有的成套住房数年进行认证国土资源部将严审土地购买人将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及控股股9月27日资格东将被禁止拿地·国家有关部门要求在房价过高上涨过快供应紧张的城市，要国家有关部门要求在房价过高在一定时间内限定居民家庭购房套数·完善差别化的住房信贷9月29日上涨过快的城市，首付款比例政策，对贷款购买商品住房的首付款比例调到30%及以上·暂调整到30以上停发放第三套商品房住房贷款，加强消费性贷款的管理·切实增加住房有效供给中国人民银行宣布，金融机构10月19·金融机构一年期存款基准利率由2.25%上调到2.50%，有一年期存款基准利率上调0.25日5.31%上调到5.56%个百分点住房城乡建设部、财政部、中·强调第二套住房公积金噶人住房贷款利率不得低于同期首套国人民银行、银监会联合印发住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍·首付款不得低于11月3日《关于规范住房公积金个人住50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房·停房贷款政策有关问题》止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款2011年初国家宏观调控要点分类时间政策要点加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策国务院办公厅关于进一步；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于1月26日做好房地产市场调控工作60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；从严制定和有关问题的通知执行住房限购措施。房个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业关于调整个人住房转让营税；个人将购买超过5年的按照其销售收入减去购买房产1月27日业税政策的通知屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年政（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。策商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收国家发展改革委发布《商3月22日任何未标明的费用。商品房销售价格对外明码标价后，品房销售明码标价规定》可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。该《规定》于2011年5月1日起施行。合作贷款余额应按照每季至少25%的比例予以压缩；信进一步规范银信理财合作托公司应当按照10.5%的比例计提风险资本；赔偿准备金1月13日业务的通知金低于银信合作不良信托贷款余额150%或低于银信合融作信托贷款余额2.5%的，信托公司不得分红。政央行上调金融机构人民币策中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款1月14日存款准备金率0.5个百分类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。点全国房地产开发景气指数全国房地产开发景气指数据国家统计局当日发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。摘