杭州西溪印象城考察报告广东环球数码创意产业有限公司2013年6月8日目录一、项目基本情况二、项目特点分析三、业态布局四、品牌组合五、租金水平六、管理团队七、设计分析八、工程施工分析一、项目基本情况项目名称：杭州西溪印象城开发商：深国投商用置业有限公司（主打三个品牌印象城、新一城、深国投广场；杭州已开业印象城2家）设计顾问：美国凯里森（荣获2009－2010中国购物中心设计创新奖）定位：中档区域型家庭购物中心占地面积：130亩建筑面积：一期：17.3万平米二期：4万平米时间表：工期：2009年初～2012年（约4年）开业：2013年5月10日（开业率85%）招商团队组建：2011年（约竣工前1.5年）总投资：13亿元（包括地价，但地价极低）可出租面积：8.5万平米一期停车位：逾2000个（其中：地下约500个、地上同层停车约160*5＝800个、地面约700个），平日满停，节假日高峰需求4000个层高：L1：6.2米；L2及以上：5.5米建筑特点地下2层、地上3～4层；单层面积约3～4万平米二、项目特点分析周边环境：1.西边1000万方住宅供应，供应大、唯入住率不高；2.往东杭州西湖区80多万人口，自驾车为主、公交为辅（20多分钟车程）；3.依托西溪湿地公园，成为核心竞争力；4.西溪湿地年游客访问数量：400万人次；人流量统计：1.周一～周四：2万人/天2.周五：2.5～3万人/天3.周末/节假日：5～6万人/天人流特点：1.逗留时间长；2.一站式消费；3.家庭式消费；业态特点：1.亲民、好逛；2.突显娱乐、餐饮；3.餐饮、娱乐、零售比例：1：1：1购物体验：1.每层均设有停车场，增加消费者可达便利性；2.长条形结构，中间一条主通道，弧形设计，店铺易逛易找；3.春、夏、秋、冬四中庭设计，别致独特、增强愉悦性；4.业态丰富、受众广泛：卖场与零售、休闲与商务、儿童与成人、餐饮与影音，应有尽有；三、业态布局三、业态布局三、业态布局三、业态布局三、业态布局三、业态布局四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合五、租金水平（单位：实西溪印象城古墩印象城零售：餐饮：8050积、元/平米）零售：餐饮：5030不含沃尔玛：300～400管理费：租金：含山姆店：不含山姆店：约150～300200六、管理团队总编制：70多人（古墩路印象城40多人）部门设置：1.物业部：工程技工20多人，保安、保洁外包形式，设主管1～2人；2.招商部：5人3.市场部4.营运部5.工程部6.人力资源部7.总经办七、设计分析杭州印象城、万象城（包括深圳万象城）均设有下沉广场，如场地条件许可，我司方案可尝试借鉴（图2）（图1）七、设计分析印象城以米白色为公共区域装修主色调（图1），万象城则以米黄色为主色调（图2）（图2）（图1）七、设计分析万象城天花设计流畅、动感时尚（图1），印象城稍显呆板，传统（图2）（图1）（图2）七、设计分析印象城主立面采用陶土板与玻璃（图1），次要立面采用真石漆与铝方管装饰（图2），价格相对便宜不少；万象城外立面主要采用玻璃与花岗岩（图3）（图1）（图2）（图3）七、设计分析印象城扶梯底部装饰稍显复杂，且效果一般（图1），万象城扶梯底部装饰则简洁，效果更好（图2）（图1）（图2）七、设计分析中庭栏杆扶手：印象城：木纹贴面型材（图1），万象城：不锈圆钢管（图2）（图2）（图1）七、设计分析万象城中庭架空通道底面有通片灯光设计，效果不错八、工程施工分析西溪印象城于2009年初开始动工建设，2013年项目进入试营业，整个项目建设期约为4年，项目建设总面积为17.3万平方米，整体开发投入约为13亿元人民币，定位于休闲、时尚、中高端家庭型区域购物及饮食中心，从工程建设及成本方面作如下分析：?本项目地处软土淤泥地带，基础的技术处理难度及工程投入较大，同时又制约了工程工期，这就对基础方案的设计提出了更高要求；?本项目定位于中端商业建筑，采用了重设计、重功能、轻装修的设计及投资思路，通过建筑结构设计最大限度满足功能需求，如商场的主客流通道弧线行程网分布，中庭钢结构雨棚采光；?建筑外立面使用质轻、经济的陶土烧制砖干挂，同时有效结合立面广告招牌，设备房散热百叶，造型挑台等设计，充分实现整个建筑的外立面的艺术效果，多平台及上人屋面休息平面设置体现了功能布局设计的人性化需求；八、工程施工分析?公共部分装修采用一些常见的装饰材料，如铺贴墙地砖、铝板、石膏板平顶开花、普通LED筒灯等常用、经济型的材料，同时采取统一设计、统一工艺的方式节省了投资?从结构上实现让客户的装修随自身的品牌、风格等自由装修设计，使外表和内在的结合发挥到了淋漓尽致，做到了内外兼修，大中有细，既节约了开发商的投资，又提高了整个室内环境的品质?对空间功能使用的前瞻性考虑，对日后预留、扩展或调整的功能空间做好配套预留，如给排水、强弱电、燃气等；同时针对特殊客户对工程条件的特殊需求在项目设计及实施中提前考虑，如：电影院、货仓等，避免工程的二次投入?项目占得天独厚的自然资源，室外园林布置做到利用自然、融入自然。采用天然普通大理石拼铺地面，下沉广场设置水带，优雅而大方，经济实用综上所述，本项目定位于中端品质的商业设计与建设，在满足丰富的商业业态需求同时节约工程投入，其中也不乏建筑艺术，人性化设计等亮点。谢谢观看、欢迎指教！