一、地方行业政策金融跟踪楼市政策近期倾向“维稳”中国证券报记者获悉，由发改委、住建部、国土部等部门会同相关行业协会正稳步推进楼市调控长效机制的制定。权威人士表示，尽管存在温州松绑调控等试探政策的情况，但这种现象不会大幅蔓延。按照高层的定调，在10月三中全会召开前，楼市调控政策基调将以稳为主。其他城市试图松绑政策的尝试，很有可能被驳回。权威人士表示，最新的杭州房产税试点方案有望提交给主管部门，有望10月后推出。按照方案，杭州房产税税率将提高至5%—10%，而非原方案中的4%—8%。南京、青岛等城市的房产税方案已经成熟，均有望纳入下一批试点范围。此外，一线城市也有可能纳入新一批试点。该人士表示，在长效机制建设方面，如个人住房信息系统建设、全国房屋普查体系等，在完成基础工作后，有可能在10月后取得实质性推进。土地、户籍等制度改革将真正纳入议事日程。长效机制建设是渐进式过程，具体制度设计等尚需长期论证。限购、限价等政策很难快速退出，现有政策基调恐将持续一段时间。上市房企扎堆抛再融资预案涉及项目扩展至商品住宅8月1日抛出近三年来首单房企再融资方案以来，又有多家房企已在谋划甚至正式争相抛出再融资方案，涉及投资项目也从旧城改造项目扩展至商品住宅和商业地产项目。不过业内专家表示，虽然市场将房企再融资开闸解读为重大利好消息，其实际意义可能被高估。再融资出现开闸曙光2010年年初，为配合房地产调控政策，相关部门宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组。被禁三年之后，再融资出现开闸曙光。8月1日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。除了新湖中宝以外，还包括北京城建、金科股份、卧龙地产、三湘股份、宋都股份、海印股份、冠城大通、信达地产、铁岭新城和阳光股份。此外，招商地产、新华联、金丰投资、国兴地产、迪马股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项停牌，也被认为是为再融资或资产重组做准备。1新湖中宝再融资方案显示，其所募集的不超过55亿元的资金，将用于上海两个棚户区改造项目。这被市场理解成房地产再融资只是有条件放开，即只对募集资金用于旧城改造、棚户区改造或保障房建设的房企“开闸”。然而，宋都股份定向增发预案所募集的不超过15亿元资金，将投入位于南京与杭州的中小户型商品房项目。如果这一增发方案获得批准，将意味着房地产业再融资条件进一步放宽，市场对此反响强烈。业内专家表示，此轮房企集体发布再融资方案，更主要的目的在于试探政策口径。中原集团研究中心表示，房企融资能力的优劣直接影响了行业的分化进程。此次的再融资若能成功开闸，将有助于提振整个房地产行业。不宜过度乐观2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划，其中30家公司被迫停止实施，其中保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目，但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但也“无疾而终”。从目前宣布再融资方案的房企来看，多为中小房企，业内专家表示，包括万科、绿地、恒大等大型房企已经建立了较好的融资渠道，而境外的融资成本相对国内更低。8月7日，万科发布半年报时，万科总裁郁亮表示：“这几年国内银根紧缩，迫使我们通过其他渠道来解决战略资金问题，比如我们的海外债券融资，还有合作开发，所以目前我们没有资金问题，没有A股再融资计划。”此外，从融资企业规模与内容上看，最小规模的卧龙地产去年总营收不过7.67亿元，最大的新湖中宝去年营收不足百亿。业内专家表示，大型房企财务状况、销售业绩、偿债能力、信用情况四项指标都很优良，进行再融资不存在障碍。相反，不少中小房企业绩下滑甚至亏损，资金链紧张，负债率高企，这些都增加了企业再融资的变数。虽融资大门打开，但从资金面、政策面的角度来看，房企最缺的并不是融资渠道，而是国家政策的导向。各地暂未跟进松绑限购调控效应部分被抵消2在温州首现限购松动迹象后，其他限购城市是否也会跟进，成为房地产业近期一大话题。昨日，上海证券报记者调查了十个限购城市，各地均未出现放松限购的迹象。不过，包括假离婚、假证明、阴阳合同等多种规避限购的擦边球做法，仍不同程度地存在于这些城市的房地产市场，在一定程度上抵消了限购效力。值得注意的是，在许多被调查的内地城市，开发商反映，限购效力降低是导致上半年商品房成交量上升的原因之一，加上刚性需求和改善性需求的大量释放，共同推动了成交量回暖。而由于部分地方政府对土地财政的高度依赖，和一些地方楼市下半年可能出现的销售回落，限购进一步松绑的可能性仍然存在。多地未见限购政策松动记者调研的十个城市分别是：济南、青岛、郑州石家庄、佛山、珠海、南京、长春、哈尔滨、贵阳等地。在46个限购城市中，这些城市属于房价上涨较慢的三四线市场，以及因供给过大存在库存消化压力的城市。根据年初确定的本轮调控基调，这些城市很可能就是限购松绑的首批可选城市。根据2月底公布的“国五条”细则，本轮调控重点是“住房供不应求、房价上涨过快的热点城市”，而对于存在供过于求等情况的城市，则要采取有效措施保持市场稳定。直到近日，温州被曝松绑限购，原本无法购买第二套商品房的本地及外地户籍人士，均可购买二套房。市场似乎听到了房地产限购政策实质性松绑的前奏。此外，市场也有传言：限购政策的退出时间表或在10月份初露端倪，限购退出，配合房产税全面铺开，将成为房地产健康发展长效机制的重头戏。但截至目前，据记者调查，限购政策的普遍性松动尚未出现。多家南京地产中介表示，从政策层面来看，当地房地产限购政策未有松动迹象，反而趋严，连房地产贷款也受到影响。“由于上半年放款过多，银行资金紧张，南京首套房贷利率折扣已从8.5折提高到9折。甚至还出现贷款审批完成，银行却放不出款的情况。”世茂地产南京分公司一位销售负责人告诉记者。与此同时，郑州、石家庄等地也出现了类似的情况。限购在“灰色地带”效力渐微3虽然政策未见普遍性松动，但实际上，限购效力在很多地方似有还无，因为“擦边球”仍比较普遍。长春克而瑞高层告诉记者，在长春市场，通过办理假纳税凭证等达到购房标准的情况一直存在。南京某中介也表示，虽然政府已经大力整治假完税证明的做法，但假离婚，假社保等依然可以通过中介机构操作。也就是说，只要真心想买房，很少有人因为限购而被拒之门外。更明目张胆的擦边球存在于珠海。根据珠海限购限价政策，商品房价格超过11285元/平方米则不能完成备案。而珠海市中心目前房价多在16000元/平方米左右。于是大量开发商将房价分为两个合同，一个是单价低于11285元的销售合同，另一个是真实单价高于11285元的部分，冠以装修合同的名目。一些商品房因此出现高达10000元/平方米的装修合同。这种双合同的操作方式至今被广泛使用。“据我们了解，除北上广深等一线城市外，很多地方限购的灰色地带普遍存在。地方政府迫于高层压力无法全面放松限购，但对灰色地带的默许，其实反映了其对房地产业的依赖。”珠海某房地产开发商表示。专家：调控应因地制宜分类决策其实，各区域经济发展情况不同，房地产供需形势，投资趋势不同，都决定了房地产调控政策应具备一定的灵活性。这种观点正在被中央及地方政府普遍认同。昨天，在海南举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示：房地产市场是地域差异性很大的市场，中央应允许地方在原则性政策的指导下，因地制宜、分类决策；中央应要求各地加强城市产业发展、城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划和住房保障发展规划。针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份出炉”的市场消息，朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，住建部、国土部及财政部等部门参与。”他指出，长效机制的内容应包括如何完善住房制度、调控的机制等问题。而房产税将是长效机制的重要组成部分之一。4“去行政化“趋势显现下半年房价上涨压力犹存7月30日，中央政治局会议对房地产市场提出“促进房地产市场平稳健康发展”要求，业内认为，这是中央给下半年政策定下了“平稳”基调。　随着调控“去行政化”趋势逐渐显现，上海下半年楼市走势如何？房价是涨是跌？沪上业内人士从不同角度作了分析和预测。他们认为，整体上下半年房价稳中有升，上涨幅度5%—10%，个别楼盘有下行可能。财经学者提醒，畸高房价会拉大贫富差距。从政策层面看——调控淡化房企销售再增政策“平稳”引发股市震动，在7月最后一个交易日，地产股表现出色，开盘涨幅达4%，最终收于1.51%，从个股看，上市房企全线上涨，百余家飘红。“这说明，现行房地产政策受到资本市场认同和支持。”业内人士表示，政策层面正在对“调控”进行战略性淡化。业内人士表示，中央政治局会议不讲房价，不谈调控，不提限购，只提促进市场平稳健康发展，说明政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，而调整的第一步，就是多次指示将开闸放松房企的融资，这意味着下半年政策面将基本保持平稳。机构分析师分析，下半年调控加码的可能性极小。政府针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件，尽管首套房利率较难继续放松，但也不会再度收紧。他认为，下半年楼市喜忧参半，喜的是“去行政化”趋势显现；忧的是上半年宽松的融资环境一去不复返，房企不能过度依赖海外融资和信托，筹集资金将是个亟待解决的问题。对于房企来说，提高周转速度，向运营要利润仍是制胜的不二法宝。业内认为，结合当下政策环境与市场走势，下半年房企有望迎来新的销售增长期。从市场走势看——供需两旺成交稳步上扬黄志坚分析，上半年上