ROOMAX房地产预测绘知识分享宗美国际产品中心2013.10目录1.预测绘概念2.预测绘在房开流程中的体现3.面积计算方法与分摊4.相关案例分析ROOMAX预测绘概念商品房预测绘是指由房地产管理部门委托具备相应资质的房产测绘单位，依据委托方提供的符合要求的图纸、证明等材料，计算出房屋的建筑面积，标明房屋的用途、层数等房产要素的过程。ROOMAX预测绘概念预测绘作用：?预测绘成果是房产管理必备的技术资料，也是网上公示及网上签订预售合同的重要依据。?预测绘是前期测量，该测量阶段由于房屋正处于施工阶段，或工程还未开工建设，实际并没有房屋可供测量，只能根据房屋设计图纸对房产面积进行计算，从而确定每栋房屋的总建筑面积以及每单元建筑面积。?预测绘面积一般只用来办理商品房预售许可证和按揭贷款之用。?到竣工实测阶段，将有更详尽的房产面积报告。ROOMAX预测绘概念预测绘操作方法：?在开发商中，预测绘由销售管理部负责。一般在方案报建通过以后，技术部将报建图提供给销售管理部，销售管理部委托有测绘资质的单位进行预测绘，最后将预测绘成果提供销售部，供房产管理和签订预售合同使用。?有测绘资质的单位，如贵阳市房产测绘队、贵阳市白云区燃创规划中心等ROOMAX预测绘在房开流程中的体现据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，符合以下条件时，商品房可以进行预售：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。ROOMAX预测绘在房开流程中的体现同时，《城市商品房预售管理办法》第六、七条规定，商品房预售实行许可制度，申请预售许可，必须准备以下材料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。ROOMAX面积计算方法与分摊相关概念：1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。2房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20ｍ以上（含2.20ｍ）的永久性建筑。3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。5房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。ROOMAX面积计算方法与分摊计算全部建筑面积的范围：ａ）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。ｂ）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等高度在2.20ｍ以上部位计算建筑面积。ｃ）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20ｍ以上的，按其水平投影面积计算。ｄ）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。ｅ）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20ｍ以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20ｍ以上的部位，按其外围水平投影面积计算。ｆ）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。ｇ）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。ｈ）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。ｉ）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。ｊ）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20ｍ以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。ｋ）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。ｉ）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。ｍ）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。ｎ）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20ｍ以上部位的外围水平面积计算。ｏ）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。ROOMAX面积计算方法与分摊计算一半建筑面积的范围：ａ）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。ｂ）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。ｃ）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。ｄ）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。ｅ）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。ROOMAX面积计算方法与分摊不计建筑面积的范围：ａ）层高小于2.20ｍ以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20ｍ的地下室和半地下室。ｂ）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。ｃ）房屋之间无上盖的架空通廊。ｄ）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。ｅ）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。ｆ）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。ｇ）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。ｈ）活动房屋、临时房屋、简易房屋。ｉ）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。ｊ）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。ROOMAX面积计算方法与分摊房产测量规范与面积计算规范差异：房产测量规范和建筑面积规范差异比较名称《房产测量规范》GB/T17986.1-2000《建筑面积计算规范》GB/T50353-2005发布单位国家质量技术监督局建设部/国家质量监督检验检疫总局生效日期2000-8-12005-7-1规划局：规划意见书建委：商品房预售证／销售证规划设计方案相关单位及用途国土局：土地出让金规划许可证房产证建委：施工许可证人防/消防/交通/绿化相关指标产权建筑面积/使用面积建筑面积/容积率ROOMAX面积计算方法与分摊房产测量规范与面积计算规范差异：单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平1、单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不建筑面投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有足2.20m者应计算1/2面积；积上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。2、利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，20M以上部位计算建筑面积。有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构夹层层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计地下室和半地下室，不计算建筑面积。算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算；有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面半计算；架空通积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足房屋之间无上盖的架空通廊。不计算面积。廊、走2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其走廊：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，廊结构底板水平面积的l/2计算。均按其柱的外围水平投影面积计算；无永久性顶盖的架空走廊，不计面积。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。楼梯间建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计房屋自然层计算面积。井算。房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高楼顶间箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算外围水平投影面积计算。1/2面积。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半阳台计算。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。ROOMAX面积计算方法与分摊房产测量规范与面积计算规范差异：有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面计算。室外楼梯积计算无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。梯、爬梯，不计算面积。建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其有柱或有围护