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2013年沈阳市皇姑区房地产市场调查报告
2013年沈阳市皇姑区房地产市场调查报告
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2013年沈阳市皇姑区房地产市场调查报告第一章市场背景篇一、宏观环境篇2013年是十二五时期承上启下关键的一年,随着党的十八大的召开,中央领导班子换届,中央经济工作会议的开展,快速实现加快调整经济结构,转变经济发展方式的步伐。随着中国经济增速趋缓,出口萎缩,中国的房地产形势发生了根本转变,不再一面倒的价量齐升的局面,以“北上广”为代表的一二线城市出现了价量齐升的局面,而以鄂尔多斯为代表的三四线城市出现了价量萎缩的局面,在经济发达,就业人口增长的城市,出现了价量持续走高的情况,而在经济欠发达,没有产业支撑的城市出现大量的空置房,鬼城频现。用一句话来概括中国的房地产形势,即“结构性的短缺,整体性的供大于求”。国家以及地区的政府的房地产政策也因此发生变化,特别是从3月份以来,国家基本没出现新的房地产调控政策,而3月份出台的关于二手房税收政策基本没有得到有效的执行,更有甚者,除北上广深之外的其他城市,对于非本地户籍的购房者限购,限贷政策基本被打破。二、区域环境篇沈阳中国六大国家区域中心城市之一,副省级城市,辽宁省省会,沈阳经济区的核心城市,中国东北的政治、经济、文化、军事、工业、科技、金融商贸中心,国家综合交通、通信枢纽,东北第一大城市,中国十大城市之一,国家门户城市。沈阳位于中国东北地区南部,地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中位于东北三省经济走廊的核心城市,是中国著名的重工业城市。1、经济总量 初步核算,全年地区生产总值(GDP)6606.8亿元,按可比价计算,比上年增长10.0%。其中,第一产业增加值315.2亿元,增长5.1%;第二产业增加值3389.1亿元,增长11.4%;第三产业增加值2902.5亿元,增长8.9%。按常住人口计算,人均GDP为80532元,增长9.2%。 2、工业和建筑业 全市规模以上工业增加值3304.7亿元,比上年增长11.0%。其中,重工业增加值2400.6亿元,增长10.9%;轻工业增加值904.1亿元,增长11.2%。装备制造业实现增加值1531.8亿元,增长12.6%,占全市规模以上工业增加值的46.4%。汽车及零部件、建筑产品、农副产品加工、化工产品制造业、钢铁及有色金属冶炼及压延业等五大优势产业实现增加值1496.8亿元,增长13.8%。规模以上工业实现高新技术产品增加值1389.8亿元,增长14.0%,占全市规模以上工业增加值的42.1%。工业出口产品交货值282.9亿元,增长17.5%。 全市规模以上工业企业实现利税总额1099.7亿元,比上年增长13.9%;利润总额716.1亿元,增长13.2%。工业经济效益综合指数354.34%,比上年提高23.56个百分点;工业产品产销率98.7%,下降0.4个百分点。 全市建筑业增加值336.2亿元,比上年增长9.2%。资质等级以上建筑业企业完成总产值1741.2亿元,增长20.3%;按建筑业总产值计算的全员劳动生产率23.4万元/人,比上年提高25.1%。3、固定资产投资全年固定资产投资5625.4亿元,比上年增长23.3%。从投资主体看,国有经济投资1035.1亿元,增长23.7%;外商及港澳台经济投资928.2亿元,增长10.6%;民间投资3663.8亿元,增长27.0%。从产业分布看,第一产业投资94亿元,增长28.8%;第二产业投资1915.8亿元,增长22.2%,其中工业投资1864.1亿元,增长22.3%;第三产业投资3615.6亿元,增长23.8%。全年新增固定资产3213.9亿元,增长44.2%。全年计划总投资3000万元以上项目完成投资5259.3亿元,比上年增长29.7%,占全市投资的93.5%,其中10亿元以上项目完成投资占34.9%。全年房地产开发投资1943亿元,比上年增长15.3%,其中住宅建设投资1331.4亿元,增长5.6%。房屋施工面积11002.6万平方米,增长7.9%;房屋竣工面积2066.4万平方米,增长4.2%,其中住宅1644.8万平方米,增长2.4%。商品房销售面积2469.7万平方米,增长14.1%,其中商品住宅销售面积2201.5万平方米,增长13.0%;商品房销售额1561.1亿元,增长22.5%,其中商品住宅销售额1318.6亿元,增长20.6%。 4、人民生活和社会保障 2012年,城市居民人均可支配收入26431元,比上年增长13.3%;人均消费支出20002元,增长10.2%。农民人均纯收入13045元,增长12.7%;人均生活消费支出6625元,增长10.6%。 5、人口和就业 2012年末,全市常住人口822.8万人,比上年增长0.59%。户籍人口724.8万人,增长0.29%。其中,市区人口522.1万人,县(市)人口202.7万人;男性人口360.2万人,女性人口364.6万人。人口出生率8.65%。,提高0.92个千分点,出生人口性别比106.8;人口死亡率8.74%。,提高0.89个千分点。人口自然增长率-0.09%。,回升0.03个千分点。计划生育率97.8%。 全市城镇非私营单位从业人员121.9万人,比上年增长1.0%,其中在岗职工116.2万人,增长1.0%。在岗职工中,国有经济单位63.3万人,增加0.15万人;集体经济单位5.3万人,减少0.03万人;其他经济单位47.5万人,增加1万人。在岗职工产业分布,第一产业0.7万人,减少0.22万人;第二产业45.5万人,增加3.4万人;第三产业70万人,减少2.1万人。 全年新增实名制就业20.9万人。援助就业困难群体就业0.95万人。年末,城镇登记失业人员7.7万人,城镇登记失业率3.0%。第二篇市场分析篇2012年沈阳房地产市场商品房统计显示,全年沈阳商品房市场的供应量为1862.28万平方米,同比下降11.24%,成交量为1394.63万平方米同比下降13.13%,成交价格为8121元/平方米,同比上升16.28%。2013年上半年,相比2012年成交量比有明显放大,特别是3月成交量创2年来的高峰,而价格稳中略有上涨。从商品房供求关系的角度来看,基本上供大于求,预计2012年全年库存量达到500万以上,2013年主要以消化库存为主。大量的库存影响2013年各项目的推盘节奏以及一些新项目入市的时间。从成交价格来看,全年价格增速放缓,随着2013年全运动会的召开,带动了浑南区域以及和平区长白岛区域涨价浪潮,地铁2号线的通车也极大带动周边区域的房价上涨。一、商品住宅市场2012年商品住宅供应量为1480.54平方米,环比下降17.02%;成交量1128,72万平方米,环比下降17.85%。沈阳商品住宅成交均价7133/平方米,环比上升11.76%。供求比为1.31,环比上升3.15%。全年上市套数为155579套,成交套数为124170套。2013年上半年商品房住宅成交量同比明显放大,特别是3月达两年来月成交量的高峰,从4月以后,成交量环比大幅下降,然后慢慢上升。而成交价格也稳中有升。总体上来说,2012年,从年初的低谷到年底慢慢上扬。直到3月份达到最高值,然后大幅下降,然后缓慢上升。二、商业市场2012年,整个商业用房市场供应量、成交量和成交价格环比均呈现上升趋势,但是商业用房市场仍处于供大于求的局面。2012年,商业用房上市供应面积为213.98万平方米,环比上升0.99%;成交量187.81万平方米,环比上升21.51%,成交均价为13999元/平方米,环比上升30.1%;供求比为1:0.88。2013年截至到8月,就沈阳的商业地产市场来说,是沈阳地下商业跨越式发展的一年,多个地下商业项目开工建设,地处奥体中心新兴商圈的亿丰时代广场和雄踞沈阳太原街商圈的朗勤商道项目,均创造了不俗的销售业绩。2013年4月16日,沈阳市皇姑区政府正式披露了全新的商业布局规划:建设九大商圈、十大特色商业街。1至2年内,将有大批代表都市形象、贴近百姓生活需求的商业项目建成使用。皇姑区正在打造的九大商圈包括:北行商圈、华润+利星行商圈、乐天+天地商圈、中海寰宇天下商圈、三台子商圈、金山路商圈、首府新区中央大街商圈、舍利塔商圈、华山商贸圈。三、写字楼市场沈阳的写字楼主要也出租为主,做为省政府所在地的皇姑区是主要写字楼集中区域,近两年来写字楼呈现较大量的供应,特别是11年,12年出现了较大的供应,未来潜力较大,一方面,高铁站和地铁的建设,加速了作为东北经济走廊核心的经济辐射作用;另一方面,由于沈阳产业转型,现代服务业和总部经济得到大力发展所致。2012年第四季度,沈阳优质写字楼供应量有限,租金继续上扬。由于2012年仅有东北传媒文化广场进入市场,为市场带来约85,000平方米的新增供应,而位于金廊南段的茂业中心及位于大东区的龙之梦写字楼等优质写字楼项目延期至2013年交付。2012年沈阳优质写字楼市场整体供应量有限。截至2012年底,沈阳优质写字楼市场空置率仍处于较低水平,平均空置率仅11.2%,较2011年同期下降5.3个百分点。其中甲级写字楼市场空置率为5.3%,较2011年同期下降9个百分点。以金融保险类为代表的内资企业对于优质写字楼需求增长迅猛,并已占据市场需求主导地位。2012年第四季度,沈阳优质写字楼租赁成交较为活跃,吸纳量录得19,795平方米,环比增长33.6%,同比增长7.92%。租金继续上扬,由于市场需求的支撑,2012年第四季度沈阳优质写字楼的市场平均租金继续保持稳定上升态势,环比上涨3.4%,同比上涨14.9%。其中甲级写字楼平均租金环比上涨1.9%,同比上涨14.3%。进入2013年,随着中汇广场、茂业中心等优质写字楼的
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2012年沈阳房地产市场商品房统计显示,全年沈阳商品房市场的供应量为1862.28万平方米,同比下降11.24%,成交量为1394.63万平方米同比下降13.13%,成交价格为8121元/平方米,同比上升16.28%。2013年上半年,相比2012年成交量比有明显放大,特别是3月成交量创2年来的高峰,而价格稳中略有上涨。
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