2013年万科四大产品体系?序有什么样的人，就有什么样的生活。有多少种生活，就应有多少种居住空间。万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，四大产品系列——GOLDENCITYTOWNTOP，为四种不同的生活状态服务，全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。万科客户细分成果分享万科品类规划成果分享五大类细分人群清晰、可识别的细分人群形象1.社会新锐?【家庭特征】?25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历?【购房动机】?栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子?自己享受：买个房子自己享受?【对房子的态度】?自我享受?品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性?社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所?【产品需求】?健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所?要求较好的户型?喜欢的建筑风格清晰、可识别的细分人群形象2.望子成龙?【家庭特征】?有0-17岁孩子的家庭?【购房动机】?孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习?改善住房条件：现有住房不理想?【对房子的态度】?房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源?【产品需求】?与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求?有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件清晰、可识别的细分人群形象3.健康养老?【家庭特征】?空巢家庭、有老人同住的家庭?【购房动机】?孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起?自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受?【对房子的态度】?子女照顾老人的地方?让老人安享晚年的地方?【产品需求】?看重外部环境，小区环境优美比较重要?靠近景色优美的风景，空气质量好?小区或周边有大规模的园林和良好绿化清晰、可识别的细分人群形象4.富贵之家?【家庭特征】?家庭高收入，是社会所认同的成功人士?【购房动机】?社会地位提升：希望和跟我家社会地位相当的人住一起?独立功能：想有一个单独的健身房、一个单独的书房等?跟风：周围人都买,自己也想买，消费存在一定炫耀心理?【对房子的态度】?社会标签：是我事业成功的标志、可以给我家挣得面子、体现我家社会地位?【产品需求】?带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商清晰、可识别的细分人群形象5.务实之家?【家庭特征】?家庭低收入?【购房动机】?大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室?置业：为了置业，给后辈留下一份产业?【对房子的态度】?栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需求，停留在满足生理需求层面?生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障?【产品需求】?低的价格，追求低生活成本，生活便利?方便的公交路线?附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市?附近或小区里有中小规模的医疗机构5类细分人群之下的再细分价值家庭生命周期细分指标详细描述纬度纬度社会青年之家业主年龄、是否父年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）新锐青年持家母（老人）同住年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）小太阳0-11岁小孩+业主望子孩子年龄、是否父后小太阳12-17岁小孩+业主成龙母（老人）同住三代孩子老人+业主+18岁以下孩子健康有老人家庭的直系（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人＋中年夫妻老人一二三代养老代数+18岁以上孩子富贵各类客户的详细描述富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭之家经济务实之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭务实中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子品类品类划分?品类划分及对应客户价值土地属性品类细分产品系列核心理念项目价值字母位置交通配套中文名称代称G1商务住宅城市金色系列都市.时尚市区或新城生活配套便捷的城市发达G2城市改善住宅GOLDEN生活区完善生活G3城市栖居规划有完城郊城花系列山水.悠然市区（含新舒适居住便利善的生活C城郊改善住宅生活城区）边缘(第一居所)CITY配套低价格T1郊区栖居郊区四季系列大城.丰盛郊区或卫星不便利不完善舒适居住住宅TOWN生活城T2郊区享受(第二居所)市区或郊区，高档高档系列墅庭.高尚对配套无占有稀缺资TOP1城市豪宅拥有稀缺资便捷住宅生活要求源TOP源TOP2郊区豪宅?在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低?第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补品类细分?城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活适合都市人生活的多元化成熟居住模式?万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚?万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活?2008年深圳GOLDEN系列产品?金域华庭（暂用名）——商务住宅?东方尊峪——城市改善?金域东郡——城市栖居品类细分?城市住宅类（GOLDEN系列）细分*主力细分客户构成主项目客户需求容力品类土地属性客户选择客户细分价值价值积户价值家庭生年龄购买比例率排序命周期(购买力)动机型1.写字楼密集，交通高度发注重工作便单房G1达，但噪音干扰较大商务人士投资利，关注产一房2.享受市中心级别配套，周边----------------商务品服务及品人群情况较复杂顶级商务二房住宅质投资3.商业价值高但居住价值一般人士三房110％孩子三代35-45岁改善四房G2便捷的1.交通便利，通常较为安静城市生追求居住改约240％后小太阳40-45岁改善三房城市2.周边配套完善活善和品质2.0340％小太阳35-39岁改善三房改善3.宜居宜住410%老年一代45-50岁空巢二房1.公共交通密集，站点在步行一房G3185％青年之家25-35岁栖居距离内约二房低总价优势城市2.周边有较完善的生活配套3.0215%青年持家25-30岁栖居二房栖居3.居住价值一般?共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房?特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考城市住宅案例?金域华庭?G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所?项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区?基本信息?位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角?项目占地：68300.63平米?建筑面积：188934万平米?物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量LOFT公寓和联排别墅?设施及交通配套?西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线?商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备?项目定位?以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所城市住宅案例?金域华庭?设计理念?规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活?建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间观感大气G1品类特征金域华庭客户需地处城市中心功能拓展区，外部景观舒适，注重工作便利，关注产品服务及品质求价值居者可享受繁华都市生活交通：写字楼密集，交通高度发达，但噪音交通：地处城市轴心北延段，多条干道及干扰较大轨道通达土地属配套：享受市中心级别配套，周边人群情况配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公性较复杂园等配套设施完善居住价值：商业价值高但居住价值一般居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓厚，居住环境一般城市住宅案例?东方尊峪?G2城市改善——城市型生态山居?项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面?基本信息?位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区?地块描述：三面环山,南望香港大雾山?占地面积：11万㎡?建筑面积：33万㎡?容积率：2.12?覆盖建筑率：16.7%?绿化率：67.55%?楼层状况：11-26层?车位比：1.1：1?物管费：3.5元/㎡?开发节奏：整体开发城市住宅案例?东方尊峪?交通规划?深盐第二快速干道?地铁8号线及公交车站?项目定位?上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居?设计理念?自然第一，建筑第二?整体规划?住宅：共21栋11-26层高层纯住宅?会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等?泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械?园林：8万㎡天然溪谷园林?商业：4000平米社区商业?学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学城市住宅案例?东方尊峪G2品类特征东方尊峪客户需求价半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生态与追求居住改善和品质值健康的城市休闲山居交通：便利，通常较为安静交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环山土地属性配套：周边配套完善配套：规划有中央会所，商业及基础教育配套居住价值：宜居宜住居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好城市住宅案例?金域东郡?G3城市栖居——都市经济的舒适居所?基本信息?位置：深圳市东部新城商务行政区中心?占地面积：10480