一定量的江浙一带游客福州市区及八县的中高收入家庭客户，偏爱温泉和生态环境周边区县及福州市区的商务客户，包括企业、政府会议客户，贵安高球客户、私营企业主一定量的港澳台商游客www.fdc01.com商务客户外地游客家庭客户港澳台客户项目启动区以温泉为核心资源吸引高端商务客户、家庭客户和外地游客三类客户，其中外地客户中，包含了江浙客户和港澳台客户度假客户定位置业客户定位房地产智库www.fdc01.com起步阶段温泉游客接待量预计可达30万.根据国家旅游局新闻中的贵安温泉度假村接待游客数量的最新数据，反推2011年贵安温泉度假村的总接待量可达6000人/月*12月/30%=24万人，这一数字虽与规划预期略有差距，但可为我们提供一定参考及借鉴。结合本项目度假村档次与规模，参照贵安温泉上位规划的预测数据，我们认为30万100万140万游客数25-88064.html年份201020152020www.fdc01.com数据来源：《贵安温泉旅游规划》数据来源：《贵安温泉旅游规划》http://www.cnta.gov.cn/html/2010-5/2010-5-7-13-贵安温泉会议中心是福建省政协委员的培训基地，平时政府的会议接待较多，由于此类项目在福州当地的稀缺性，企业的会议、年会等也会在此进行，整体经营情况较好，一要提前10天左右预定才可以。贵安温泉度假村大堂接待连江县贵安温泉旅游度假村接待江浙一带的游客呈逐月上升的势头。进入今年以来每个月接待量攀升至6000人次左右，未来江浙一带游客有望占总接待量的30%以上。中国国家旅游局网站参照福州市各年游客数量变动趋势及相关城市开发经验，《贵安温泉旅游规划》预测2015年贵安温泉度假区旅游接待人数将达到100万?根据《福州市旅游发展总体规划》，2015年国内旅游人数预测值达到5893．85万人，这将为项目的温泉旅游提供极大的发展空间。贵安温泉度假村的经营情况良好，接待游客数基本达到规划预期房地产智库www.fdc01.com10710736万44万54万62万71万82万接待人次30万左右22%15%年增长率www.fdc01.com起步期（前三年）发展阶段发展完善期（中间三年）成熟提升期（后两年）起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平起步期：温泉区启动，受项目知名度不高影响，以接受片区内客源为主，预计接待量与片区内代表项目持平发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施逐步完善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长发展完善期：知名度的逐渐提高、养生设施及服务的完善、五星级酒店的建立，欧洲风情小镇等休闲设施逐步完善，高端市场逐步培育成熟，加之有一定的大众市场基础，游客形态多样，接待人次快速增长成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段成熟提升期：艺术主题休闲项目为区域注入新的吸引力，项目趋向全面综合型，大众市场稳定基础上，中高端市场得到巩固，游客形态多样，整个项目处于稳定发展阶段??????其中：年增长率的预测参考国内外大型休闲度假区的增长模式先增长，再保持，后衰退的发展历程，根据旅游地生命周期理论，项目将经历进入成熟运营阶段后，项目接待游客数量预计将达到万人次60-80房地产智库www.fdc01.com108超大客厅，多个卧室，2个以上车位；对价格不敏感，承受区域最高价；，www.fdc01.com事业基础:资产1亿以上，财富第一代，精力旺盛、打造事业的巅峰期,年龄40岁以上置业目的：彰显身份、居住、度假亲友接待圈子小：通常亿元以上顶级富豪占1%比例，很多都互相认识；独立特行：不喜欢与朋友扎堆购买，高端客户原则上都比较独立，而且这些客户的朋友其实也不是一般意义的朋友，多数都是工作伙伴。受利益制约，他们的交往通常会保持一定的距离。物业要求:区域的纯粹感酒店、GOLF等；全方位的物业服务社区安全；专属的空间感，沉稳大气的建筑风格；对于这些人来说，最需要的就是时间和社会资源。所以，他们会选择离城市近的别墅，出行比较便利。产品关注：大独栋500㎡以上个人情况：40-50岁左右，大型私营企业主，华侨；理念：工作比生活重要，厂家合一，拼搏敢闯；长期在商海打拼，视野开阔；置业意向：一线水景独栋别墅，面积400平米以上；承受能力：总价2000万元以上；产品要求：环境好，项目形象好，优秀的物业管理；顶级事业型客户关注点：资源占有、圈子小、独立、大独栋人物写真??????顶级事业型客户需求特征：追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、功能多元化等度假客户定位置业客户定位说明：考虑到高端产品在开发中远期，适合该类客户的产品单价可能达到2.5万元/平米以上房地产智库www.fdc01.com109www.fdc01.com扎堆购买：希望跟朋友住在一块，为了方便、热闹，尤其是家族企业；事业基础资产亿事业上升期年龄岁置业目的：居住、度假、商务接待、养老物业要求自然景观资源，关注游艇、酒店配套，物业档次，独特的建筑外观，安全性产品关注：资产亿需求平米、万需求平米，影视厅、保姆房?个人情况：中大型私营企业主、股东、华侨；理念：十分关注项目在市场中的高端口碑是否能传达自己的身份；置业意向：江景资源型，面积㎡；目前居住情况：多套住宅；承受能力：较高价格，总价万元；产品要求：楼盘整体品质高、形象好，面积不用过大；:5000-1,,30-50:5000-1250-3201000-5000200-280成就型客户关注点：资源享用、扎堆购买、小独栋人物写真250-350800-1000????成就型客户需求特征：关注资源的享用，扎堆购买，需求小独栋产品度假客户定位置业客户定位房地产智库www.fdc01.com110个性化产品，从众心理，对价格相对敏感；，事业基础资产万事业小成年龄岁置业目的：居住、休闲、投资；物业要求：环境好、安静；增值、保值；产品关注：小面积产品，产品有一定特色，对价格敏感；较容易被新鲜产品打动:500-1000,,30-50上升型客户：资源跟随型、叠拼事业基础资产万事业上升期年龄岁置业目的：居住、养老，追求不同生活体验物业要求注重产品细节，社区文化和品味；资源景观、区域良好的生态环境产品关注：面积㎡????:1000-5000,,30-50:200-300成长型客户：资源追求型、联排????www.fdc01.com个人情况：小型私营企业主，大型企业高管；理念：事业上升期，改善居住环境置业意向：改善居住环境，面积左右；目前居住情况：城区已拥有住房；承受能力：对价格敏感，总价万元左右；个人情况：企业高管、经销商、政府官员；理念：追去上流社会生活；置业意向：改善居住环境，面积左右；目前居住情况：城区已拥有住房或单位房子；承受能力：总价万左右；人物写真人物写真200-300500150-220300成长型客户需求特征：资源追求、跟随型，容易接受新事物，易于引导度假客户定位置业客户定位房地产智库www.fdc01.com111高端站位重点关注客户数量客户面广泛群体数量较小极少数高端客户客户成长性较快www.fdc01.com来源区域市区客户为主以长乐、福清等八县富商为主以长乐、福清等八县私营企业家为主八县及市区客户各半客户来源分析：高端产品以八县财富阶层为主，中端产品以市区客户为主，启动区重点关注八县及市区的中等财富阶层楼王大独栋小独栋联排叠加/度假客户定位置业客户定位房地产智库www.fdc01.com启动区策略分期开发方案项目财务评价启动区策略及发展建议启动区客户定位启动区产品建议第二部分12345www.fdc01.com酒店产品建议温泉产品建议温泉别墅产品建议企业别墅产品建议房地产智库www.fdc01.com113研究结论进一步选择酒店管理方卡尔森、洲际式，争取管理方带资管理?先确定战略合作伙伴，再进一步选择酒店管理方???先确定战略合作伙伴，再推荐参考酒店品牌：雅高、卡尔森、洲际建议推荐选择委托管理方式，争取管理方带资管理??推荐参考酒店品牌：雅高、建议推荐选择委托管理方www.fdc01.com研究思路？酒店开发流程研究？酒店开发流程研究？酒店集团及品牌研究？酒店合作方式研究？酒店集团及品牌研究？酒店合作方式研究对数十家知名酒店和国际酒店管理集团进行研究，试图帮助委托方明确酒店合作方式，酒店品牌选择以及洽谈关注点等房地产智库www.fdc01.com114STEP4STEP4STEP3饭店工程实施STEP3可行性研究2B酒店管理集团STEP5STEP5STEP2STEP2工程的设计和兴建饭店的规划和启动确定工程目标确定饭店结构（房间数、功能设置、服务项目等）制定工程总体规划确定开发事项遵守当地政府和国家法令选择饭店筹备开业咨询公司做出正确的可行性研究和分析根据可行性决策饭店筹建计划度假项目规划定位打造各大功能区细分客户???????????1B酒店管理集团www.fdc01.com本项目酒店开发流程及合作方介入节点：酒店管理集团通常会在酒店规划初期就正式介入，为开发商提供经营计划、可行性分析、规划以及地区评估STEP6STEP6筹备开业市场营销阶段设置饭店营业部门、职能部门和后勤部门对酒店的设施设备进行保养完成工程的设计合理安排饭店各功能区域的布局规划能源和技术系统合理安排酒店设施设备饭店外部建筑和内部装修落实饭店筹建开发资金，办理各项报批手续选择饭店管理公司，觉得特许经营或