浪琴花园二期续建项目入市时机及产品线推售建议尚美佳中国·杰联地产浪琴花园项目组2009-6-101、宏观形势环境分析经济形势1.我国居民消费价格指数在2月份出现6年来首次负增长，3月持续负增长，4月份CPI、PPI持续双降，降息压力依然存在。3月份，东莞市居民消费价格总水平（CPI）延续2月份的走势，同比下降3.0%2.3月份全国新增贷款1.89万亿元再创新高，4月信贷增长陡降至5918亿元，今年前四个月本币新增信贷达5.17万亿元，超过去年全年新增信贷，。而房地产作为资金推动型市场，市场充裕的流动性为楼市的发展提供强有力的支撑。3.在各级各方面利好政策的刺激推动下，东莞市经济出现八大回暖迹象。第一季度东莞市主要经济数据指标数值同比增幅全市生产总值（亿元）772.4↓2.5%人均生产总值（元）11553↑4.9%来源于东莞的财政收入（亿元）157.4↓0.4%市财政一般预算收入（亿元）57.5↑8.8%全社会固定资产投资总额（亿元）137.7↑13.6%房地产开发投资总额（亿元）41↑29.6%社会消费品零售总额（亿元）229.4↑10.2%居民消费价格总水平/↓2.5%全市进出口总额（亿美元）178.7↓32.1%全市出口总额（亿美元）108.6↓25.5%实际利用外资（亿美元）6.5↑1.8%3月末全市私营企业（万户）6.5比上年末增长3.4%一季度城市居民人均可支配收入（元）11278↑10.5%城乡居民储蓄存款余额（亿元）2772比年初增长5.1%4.东莞城市经济增速居全国前十。2008年度，东莞在经济规模竞争力、经济效率竞争力、环境竞争力、文化竞争力、开放竞争力等方面均进入前十。值得注意的是，东莞的城市环境受到了专家好评，东莞环境竞争力排名第五。5.社科院蓝皮书：全国房市下半年有望回暖。中国社会科学院23日发布的2009年房地产蓝皮书称,尽管当前房价下降预期强烈,但是中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大,主要原因是中国房价泡沫累积有限。预计房价上半年总体下行,下半年房市有望回暖。6.东莞经济预计三季度末回升，今年GDP预计增长10%。全国政协调研组日前赴莞调研。常务副市长冷晓明认为经济危机对东莞实体经济的影响已经触底，但会在底部运营一段时间，其间形势依然严峻，他预计到今年第三季度末经济才会出现明显回升迹象。东莞市委副书记、市长李毓全透露，东莞今年实现GDP增长10%的目标，问题不大。7.消费投资意愿：城镇居民储蓄意愿明显回落，消费和投资意愿回升。中国人民银行发布2009年第1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，1季度居民储蓄意愿回落明显，消费和投资意愿回升。政策环境1.珠三角8城市公积金异地互贷。广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八个珠三角城市的公积金管理中心负责人日前在广州共同签署了八城市公积金异地互贷协议。根据协议，从5月1日开始，在这八个城市缴存公积金者，只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。2.商品住宅工程交楼标准样板房制度5月1日起实施，以进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，确保房地产市场健康发展。3.“省十五条”助力东莞楼市持续反弹行情。“省十五条”表明了政府出手“稳市”甚至是“救市”的态度。一方面鼓励促进住房消费，另一方面也缓和了开发商的资金压力。从相关政策的执行时间来看，部分政策显然是短期救市政策，这种政策有望短期刺激到购房需求，快速转变市场的预期，增强购房者的入市积极性。在去年年底中央调控政策出台后，效果已经逐步显现，市场观望情绪逐步打破，消费信心逐步增强，累积的住房需求逐步释放出来，珠三角楼市特别是东莞楼市在进入2009年成交呈现明显反弹态势。在“省十五条”的政策影响下，预期反弹行情得以持续更长时间。4.国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》研究开征物业税，意味着政府刺激消费鼓励购房的同时打击炒房、稳定房价。5.5月25日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐；一方面反映了房地产业在投资中的拉动作用，同时通过加快开发带动存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性，使得土地市场尽快走出目前相对低迷的局面，助力整个楼市全面复苏。2、区域市场研判在经历2008年的深幅快速调整的基础上，受政策调控影响，2009年第一季度东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。经过2-3月的市场需求集中释放，进入4月份，商品房新增供应在五一小黄金周的带动下提前集中放量，市场供应新货旧货同时上市，总体供应压力较大；市场需求仍然持续释放，近几月东莞商品住宅需求得到了迅猛释放，投资需求亦得到了一定激活，构成成交井喷因素之一。除受到利好政策扶持及经济大环境改观的支撑外，在高质素产品带动下，在成交井喷利润驱使下，东莞房价呈现“抬头”趋势。随着楼市存量的迅速消化，楼市供求压力减缓明显，加之随着07年高价地块的逐渐开发入市，未来房价上行压力明显，后市预计将面临“房价走高，成交走低”的担忧。1、土地市场分析2009年4月土地挂牌交易情况地块编号土地位置用面积宗地价格买方途（㎡）起始价成交价地面地价楼面地价（万元）（万元）（元/（元/㎡）㎡）2009T015东部工业园工9611838073807396——东莞宏大电莞城园区内业器制品2009G007清溪镇土桥商40000505050501263701伦瑞祥村住2009G006沙田镇横流商74481800180024171007东莞市盈丰村住房地产开发2009G008厚街镇珊美商52043540355068221795东莞市伟柏村住实业2009G009石碣镇鹤田商305829200920030081504东莞达鑫实厦村住业发展20094007横沥镇横沥商7146.9586020502868820东莞市广盈村住实业投资20094008塘厦镇塘厦办1252.117907906309————社区公数据来源：东莞市国土资源局09年第二季度伊始，出让成交的商住土地逐渐增多，土地市场开始逐渐兴起。可以看出地块虽依然以底价成交为主，竞拍者很少，但随着楼市的回暖，开发商资金链逐步缓解，流拍现象已少见，这也是土地市场转好的一个雏形。本月塘厦社区成交一块办公用地，面积1252.11㎡，总成交价为790万元，地面地价达到6309元/㎡。2、新增商品房供应五一小黄金周市场迎来一波推盘热潮，4月新增商品房供应54.88万㎡，环比增长94.4%，说明五一小黄金周作为上半年最重要的营销节点。库存供应、新开工面积等指标均呈下降趋势，反映高库存消化压力逐步缓解，但由于市场库存仍然高企，市场总体供应压力仍然较大，市场竞争尤为激烈，开发商对后市仍然持谨慎态度。3、库存供应状况全市5月商品房可售存量共666.84万㎡，环比下降3.8%，库存保持高位持续回落态势，高库存消化压力开始逐步缓解。一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量逐步消化。目前东莞住宅存量为543.44万㎡，环比下降4.6%，共49560套；其中洋房存量为446.19万㎡，环比下降4.2%，共41122套；别墅存量57.49万㎡，环比下降6.2%，共1416套；公寓存量39.76万㎡，环比下降6.9%，共7022套。别墅洋房公寓等住宅物业的可售存量均有不同程度的下降。4、潜在供应状况2009年5月全市商品房新开工面积45.11万㎡，环比4月份大幅上升100.8%，同比去年4月份基本持平。5月新开工的项目有5个：松山湖的虹溪诺雅、南城的景湖时代花园寮步的菁英时代园、万江的阳光海岸?晶岸、莞城的花城广场等项目。新开工的温和放量反映出开发商的市场信心在逐步恢复，同时可以看出部分开发商仍然看好2009年的市场，加快项目工程进度，赶在金九银十前后上市出货。5、市场成交状况从月线走势图可以看出，5月份全市商品房成交量再创20个月以来新高，通胀预期加剧，资金持续流入楼市。一方面是五一小黄金周的假日消费所带动，另一方面更重要的是5月通胀预期加剧，投资需求和刚性需求均持续释放。09年5月东莞商品房成交总面积为65.63万㎡，增幅接近两成，成交持续放量。其中住宅成交62.45万㎡，成交金额为37.96亿元，共成交5735套。6、市场价格状况5月普通住宅均价为5413元/㎡，环比上涨3.1%，市场成交呈现量价齐升态势。受成交量的支持，整体价格保持上升趋势。说明5月份在五一小黄金周的假日消费带动下，市场购房热情仍然较高。同时，部分刚性和投资需求受通胀预期的加剧影响，积极入市，助推了这轮反弹行情延续。3、09年下半年市场展望1、东莞扫清障碍落实促投资扩内需保增长，下半年城建投资热潮真正启动。5月25日东莞政府发布关于公开征求对《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（征求意见稿）意见的公告，2009年东莞通过加大投资保增长，启动了各项重大工程项目，预期从2009年下半年开始，新一轮城建投资热潮真正启动，在房地产项目资金本比例下调的政策调控下有望逐步带动房地产业掀起新一轮的开发热潮2、房地产板块跑赢大盘，反弹上行趋势不改变。从股市角度分析，A股上证指数在这轮反弹行情中，截至到6月3日，从1665点上行到2764点，趋势持续向上，反弹幅度高达66%；而房地产板块的指数则从1534点到3821点，反弹幅度近150%，远远跑赢大市。目前房地产板块反