罗森宝项目销售计划报告报告都由市场篇、推广篇、价格篇三部分组成市场篇一：项目概况1.本案分析(1)：基本状况(2)：周边环境描述(3)：项目规模与经济技术指标二：市场分析1.未来上海工业地产需求显上升趋势2.上海工业地产将形成三足鼎立趋势3.工业地产今后发展趋势三：项目定位1.产品SWOT分析2.客户分析四:项目客源分析一：项目概况1.本案分析(1)：基本状况罗森宝研发中心是一个以企业孵化、办公、科研为主的大型工业地产项目。(2)：周边环境描述项目紧邻多条交通要道其中沪太路、中环高架、环北高架、汶水路、都在本案500米范围内，沪嘉高速等诸多交通要道为本案奠定了基础交通网络。(3)：项目规模与经济技术指标地块面积150亩总建筑面积：10万平方米容积率：0.9绿化率：50%停车位：216个地下停车位)功能规划：2幢高层研发楼，7幢多层研发楼，109幢独立办公楼。二：市场分析1.未来上海工业地产需求显上升趋势1.1.自从北京申奥成功以后种种利好因数吸引了大量境外知名企业进入中国发展，在进入中国的外资企业中又有半数以上把总部设立在中国的经济中心上海。1.2中国加入WTO和上海的申博顺利举行这将继续推进上海乃至中国的经济飞速发展，这将会使更多的公司把目光投向中国投向上海，工业地产的需求也将会随着境外公司的到来而增加。1.3国内自身需求旺盛,随着国内经济迅速增长，国内其它地方也有众多企业也纷纷进入上海，使得国内自身需求量也非常巨大。2.上海工业地产将形成三足鼎立趋势2.1目前上海工业地产主要集中在，南面（浦东新区）西面（闵行区，松江区）和北面（嘉定区、宝山区）根据现在已上市楼盘和土地储备量来看，上海未来工业地产上市量可达1000万以上。其中90%以上的面积其中在以上3个区域内，上海工业地产在今后将会出现南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方将会出现真空现象。2.2真正形成市场供应量将会出现在2年之后目前上海的几个大型工业项目总部1号(建筑面积98万平方米),慧创国际(建筑面积420万平方米),上海总部湾(建筑面积150万平方米)大业领地(建筑面积65万平方米这几个超级大盘目前都在一期销售准备中，这些楼盘一期销售结束，二期和三期将会集中在1年半到2年时间里上市，到时候将会出现大量楼盘集中上市，房源多选择面广，各楼盘很可能会因此出现销售迟缓的现象。3.工业地产今后发展趋势3.1国际化进程的必经之路----房地产的全面提升WTO和世博无疑促进了上海的国际化，未来的上海会有更多的外籍公司入驻，大量的外籍公司进入市场将会对上海办公楼有着前所未有的高要求，所以上海写字楼在产品的功能、质量、物业管理、环境绿化等众多方面都有待全面提高3.2环境幽雅的生态形办公场所在不久的将来将会倍受青睐随着新兴经济的发展，互联网、电子商务的广泛应用和人们对回归自然的天性，使得对好写字楼的判断将会从黄金地段转向为高绿化、生态环境好、空气好的新型总部办公园区所代替。所以上海乃至中国其他发达城市的办公场所都会向高绿化、完善的功能和独立的环境发展。三：项目定位1.产品SWOT分析优势（S）劣势（W）★受宝钢辐射带动★宏观调控效应明显★区域路网相对发达★项目周期市场情况难以预测★绿化高,容积绿底★只能公司购买局限性强★园区税收支持★产品建筑形式单一,客户选择性不强★独栋商办两用别墅★地理位置偏远,配套设施设施不完善机会（O）威胁（T）★政府规划完善★政策性因素不明朗★面积小,总价底★客户群分流★工业园区内缺少同类产品没有竞争★客源不明确优势－受宝钢辐射带动本案距宝钢只有3公里,在此范围内有众多有实力的依靠宝钢生存的中小型存在，这部分企业将会成为本案的购买主要群体。－区域路网相对发达园区税收支持独栋商办两用别墅本案以潘泾路为交通主要道路，在距本案500米范围内有沪太路、中环高架还有环北高架直通浦东外高桥汶水路直通沪嘉高速，众多交通要道在本案周围形成一张立体交通网，使本案无论是对外省市还是对市区内交通都极为便利。－园区税收支持只要购买本项目的企业,都会获得园区内一定程度的税收优惠,有利于企业发展,壮大.－独栋商办两用别墅本项目房型和功能配套即适用与居住和办公,这样的建筑结构受到众多小企业的青睐.劣势－宏观调控效应明显从06年5月份国家开始新的一轮宏观调控政策，房地产整体形势不明朗，近期整体市场销售价格及销售量低迷,连众多工业地产项目也遭受影响。－项目周期市场情况难以预测本案开发周期长，难以预料今后市场情况，国家对工业地产的宏观调空也难以预测，因此本案开发存在一定风险。－只能公司购买局限性强本项目房源只能以公司名义购买,客户局限性强,直接客户少.－产品建筑形式单一,客户选择性不强目前项目只有一种房型,客户没有选择空间,使客户没有对比空间.－地理位置偏远,配套设施设施不完善地理位置偏远,周遍没有生活,交通,教育等一系列配套设施,使得本案,极其不利于居住.机会－政府规划完善本案属于宝山工业园区内重点开发区域，在上海市“十一五”规划中也有所体现，可以预见该地块将得到政府方面的有力支持，前景乐观。－工业园区内缺少同类产品没有竞争力目前在宝山工业园区内甚至整个北上海地区都没有类似与本案的产品面市，但宝山工业园区内企业数量极为可观在加上宝钢的工业效应使得市场上存在一定规模的需求群体，所以本案一但上市将会在范围内引起轰动。－面积小,总价底本项目面积小,销售总价相对较底,相比其它同类楼盘总价底很多,众多小企业都能接受.威胁－政策性因素不明朗中央在逐步加大对房地产宏观调空，目前上海市还没有做出回应，政府倒向不明确。－客源不明确目前在工业园区内入住企业杂乱，在有区域内没有同内产品出现过，所以对目标客户群的行业划分不明确。－客户群分流项目正好位于,沪太路和南北高架延伸段当中,使得众多客户在经过本项目之前就已经从沪太路和南北高架延伸段分流,能真正经过本项目的客户是少之又少.分析总结从以上整体分析可以看出，本项目面临的仍然是机会略微大于威胁。虽然，竞争压力和政策影响可能对项目先期启动发展制造了一定的困难。但政府对该区域开发的导向性，为本项目提供了一个良好的契机。因此，如何利用目前的区域发展契机，整合各市场要素与产品要素，通过创新的产品定位和错位经营，树立消费者信心，从而扩大受众群体，增加产品吸引力，是进行项目前期决策的核心。工业类项目的固有特性决定了该类产品的风险性较小，而经过综合评价可以明显发现该地块现阶段优劣比较均衡，再经过深入的潜力挖掘更可以提高产品的自身品质，我们认为将该地块的开发风险较小。2.客户分析2.1客户区域?具调查上海总部形办公购买大客户主要分布在上海各工业园区内有发展迅速待的企业还有部分金融保险内公司和众多刚进入上海有待孵化中的企业。?另一部分购买企业主要为依靠大型企业存或的服务类公司（这类购买群体的面积需求在50--300平方米，选择都以商住楼为主，或配备居住环境的办公楼为主）2.3客户成交特点分析2.3.1区域特点区域内环以内内中环中外环外环以外总计面积(万平方米)2.29.86.218.2面积比例12.08%53.85%34.07%100%客户数量397358170客户比例22.94%42.94%34.12%100%图表显示：销售面积及购买客户分布7358803960402.29.8206.20内中环中外环外环以外面积(万平方米)客户数量2.3.2行业特点客户行业电子通讯金融保险国外公司研发企业其它总计客户数量3618233459170客户比例21.17%10.59%13.53%20%34.71%100%所需面积200--6005000以上3000以上200-1000100-3000图表显示：购买客户行业分析电子通讯21%其它34%金融保险11%国外公司研发企业14%20%2.3.3购买面积分析面积范围300以下301---400401---500501以上总计客户数量28564640170客户比例16.47%32.94%27.%23.59%100%图表显示：购买面积分析501以上300以下24%16%301--40033%401--50027%根据以上数据所发现?2005---2006年上海工业厂房一共成交了18.2万平方米的面积其中主要集中在中环至外环还有外环以外的地区,这两个区域的成交总量高达85%以上.内环以内没有成交，由此可见上海工业地产主要集中在中环至外环还有外环以外的地区,小部分在内环至中环间，内环以内目前上海还没有工业地产项目。?我们把购买工业地产170组客户进行分类，可以看出其中电子通讯和研发类企业占客户总数的40%，金融保险和国外公司只占20%，其它行业占35%。电子通讯和研发类企业面积需求都在200---600平方米之间，金融保险和国外公司的面积需求都过大在3000平方米以上。?根据购买面积分析工业地产面积在300以下---500平方米的房源最受欢迎，销售率占总销的75%，501以上的工业地产房源销售率只占总数的25%.总结：由以上数据分析可得:★目前工业地产主要集中在中环以外区域。★从数据分析来看500平方米以下的工业地产比较受欢迎，因为这部分房源的总价比较低，企业购买后承担压力比较小★由于畅销房面积比较小所以对行业的局限性比较大，因此这部分购买客户群体主要是电子通信和研发类企业为主要群体。四:项目客源分析本案是独栋别墅办公商务楼,由于项目性质决定了我们的客户群,所以在推广时也要针对客户群的密集地,集中地做大量推广活动和媒体宣传.根据以上分析总结本案客户群(1)一级客户群本案单体面积主要集中在300—600平方米之间，所以本案的一级客户应定位于电子通讯和研发类企业，在由于本案离