上海中心租金初步建议第1版2012年02月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com市场情况建筑面积计价方式使用面积计价方式环球金融中心案例Page2租金计算的方式方式一：按实际建筑面积计算?建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数；?上海写字楼市场上，一般整层得房率在68%以上的写字楼，均采用建筑面积的计价方式。方式二：按净面积计算?净面积：即NetArea；?该方式为部分开发商的习惯做法，如上海环球金融中心和恒生银行大厦，开发商均为MoriBuildingCo.Ltd。方式三：按计租面积计算?现在上海甲级写字楼市场上，整层得房率达到68%以上，较受客户青睐；?得房率较低的项目，为了达到合理的市场高租金，采用缩小建筑面积的方式提升得房率，缩小后的建筑面积称为计价面积；?案例如：IFC，标准层建筑面积为2300平方米，标准层计价面积为2020平方米，相当于将得房率从60%提高到70%。Page3市场同质楼盘的得房率与租金报价方式项目上海中心大厦环球金融中心国金中心二期会德丰国际广场静安嘉里中心二期上海环贸广场一期总建筑面积5740583816001522734500003260002120332号楼:46000办公总面积226900122264107000620693号楼:67000建筑总层数2号楼:46120101566136（层）3号楼:59建筑总高2号楼:198632492260270m约180（米）3号楼:260办公总层数2号楼:33F6271455030（层）3号楼:20F办公一至三区:2050-标准层面积2号楼:1400约2400-47003300250021102413（平方米）3号楼:2800-3500办公四区:1900-2110办公二区（8-19层）12层办公一区:2-17层办公一区:2-17层2号楼:6-23层,27-46办公三区（23-34层）12层办公二区:18-35层办公二区:18-35层层办公一区:7-26层办公楼层分布办公四区（38-49层）12层7-77层办公三区:36-48层办公三区:36-48层3号楼:6-22层,25-29办公二区:27-36层办公五区（53-65层）13层办公四区:43-56层办公四区:49-61层层办公六区（69-81层）13层52%-69%2号楼:65%得房率70%70%65-70%70%（不含分摊）3号楼:70%RMB550-650/RMB11-14/RMB11-18/RMB11-14/RMB12/租金报价-使用面积平方米/建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天月RMB18-21/RMB16-20/RMB16-26/RMB16-21/RMB17/使用面积租金-使用面积平方米/使用面积平方米/天使用面积平方米/天使用面积平方米/天建筑面积平方米/天天备注---按照68%的得房率换算按照68%的得房率换算-总结：近期的同品质楼盘中，环球金融中心采用使用面积月租金的方式计价，其他楼盘采用建筑面积日租金计价。Page4市场情况建筑面积计价方式使用面积计价方式环球金融中心案例Page5阶段性租金（建筑面积计价）-引用《上海中心市场营销报告》20122013201420152016Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4结构主力客户装修封顶现场9F竣工交付工程进度（须与主体同步完工展示展示验收0401完工）预售证前期准备巩固期推广周期客户积累期（18个月）预租期（15个月）热租期（15个月）（6个月）（6个月）租售目标40%80%90%阶段性租金涨幅40%40%阶段性租金10.0014.0018.00整体租金均价：13.20元/建筑面积平方米/天Page6不同得房率对应的使用面积租金根据市场同质楼盘的得房率数据以及客户选择物业时对得房率与租金价格重视程度，若得房率可达到65%以上，按照建筑面积计价，将在客户的接受范围之内。根据原《上海中心营销报告》中测算的项目整体均价（按建筑面积计算），假设不同得房率计算出不同的使用面积的租金如下表。上海中心原测算建筑面积租金均价（RMB/平方米/天）13.20不同得房率对应的环球金融中心的与环球的差价得房率使用面积的租金使用面积租金（RMB/平方米/天）（RMB/平方米/天）（RMB/平方米/天）55%24.005.0060%22.003.0065%20.3119.001.3168%19.410.4170%18.86-0.14Page7市场情况建筑面积计价方式使用面积计价方式环球金融中心案例Page8市场比较法计算上海中心使用面积租金本案IFC(II)SWFCWheelock建筑面积租金价格——1211.513使用面积租金价格17.1416.4319.12项目参考权重——40.00%40.00%20.00%2012Q1使用面积租金价格17.252013Q1使用面积租金价格18.98假设上海中心的得房率为70%，则2013年Q1的使用面积租金价格对应的建筑面积价格为：RMB13.28/平方米/天。Page9上海中心使用面积租金对应不同得房率的建筑面积租金不同得房率对应的市场建筑面积租金差价得房率建筑面积的租金《上海中心营销报告》(RMB/平方米/天）（RMB/平方米/天）预测租金50%9.49-3.7155%10.44-2.7660%11.39-1.8113.2065%12.34-0.8668%12.90-0.3070%13.280.08根据不同的得房率，对应不同的建筑面积租金，与市场预测租金相比的差价见上表；采用使用面积的租金计价方式，相对于建筑面积的租金计价方式，开发商需要损失差价的利润；另外，物业管理费也将按照使用面积收取，开发商将贴补物业管理费的差价。Page10市场情况建筑面积计价方式使用面积计价方式环球金融中心案例Page11得房率70%的得房率仅仅是对外宣称的数字，真实的得房率没有对外发布过。Page12租金计价方式物业管理未委托外面的团队，因此不存在差价补贴的问题Page13物业管理费计价方式物业管理未委托外面的团队，因此不存在差价补贴的问题Page14