无锡华府庄园案市场分析第一部分惠山区规划发展一、惠山综合发展区规划惠山区现状：惠山区位于无锡市西部，由锡山市撤市设区而来。北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区、太湖水仅一山之隔，全区总面积328.8平方公里，总人口53.24万，户籍人口36.89万，外来人口16.35万左右，人口密度1619人/平方公里，惠山区辖6个建制镇，其中省级重点中心镇1个（洛社），130个行政村,16个社区居委，1631个自然村。规划功能定位：惠山区是无锡市“产业北移”的重要区域，规划功能定位是：1、主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地。2、大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地。3、城市中心区人口疏散提供宜人的居住地。4、重要的都市农业观光区和市级公建配套区。空间布局结构：“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。1城：惠山新城，是惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城区。1区：钱桥地区，惠北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状片区，是本区域南部地域中心。镇：前洲-玉祁新市镇（惠山区西北部的城镇组团。以工业为主导，二、三产业共同繁荣的城镇；洛社新市镇（惠山区副中心，锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）；阳山新市镇（惠山区西南部以旅游和生态农业为特色产业，以工业为辅助产业的功能相对独立完善的城镇）。16个农村社区集群：主要从事农业生产配套和服务。产业布局规划：惠山区产业布局呈以下空间布局结构。先进制造业集中区：惠山经济开发区（省级）及堰桥工业集中区、玉祁-前洲工业集中区、洛社工业集中区、惠北工业集中区（含钱桥、西漳工业企业集中园区）、（胡埭）阳山工业集中区。现代服务业集聚区：两大道口经济区、三大物流市场集群、三大城镇中心。现代都市农业集中区：玉祁-前洲新市镇外围农业区、洛社新市镇外围农业区、阳山新市镇外围农业区、惠山新城外围农业区、钱桥地区外围农业区。二、惠山新城规划惠山新城座落在无锡市正北，地处惠山区堰桥镇，位于沪宁高速、锡澄高速和锡宜高速的交汇处，有着显著的区位优势，交通十分便捷。它北接江阴腹地，南连中心城区和锡东新城。规划范围东至惠山区与锡山区交界，南到北环路一线西临锡澄运河，北至市区与江阴交界；新城距无锡市中心商务区仅为10公里，首期规划面积为36平方公里，总体规划面积为76平方公里。现有人口约11万人，其中堰桥街道下辖3个社居委、16个村委、人口6.47万人；以外为惠山经济技术开发区；现状城市化水平52.91%。目前本区域已经逐步形成了“三大板块，两大特色”土题鲜明的“生命与汽车”特色产业园区。即：1、以行政、服务、贸易等功能为主的新城区板块。2、以现代生物制药、医疗器械为主的无锡生命科技板块。3、以及以汽车及汽车零配件为土的惠山科技工业园板块。功能定位：依托中心城区、服务惠山区、辐射江阴腹地、面向苏北地区的无锡北部副中心；惠山区的行政文化经济中心；重要的现代制造业和研发转化基地；市区北部交通枢纽和物流集散地；环境优美宜人的都市化社区居住地。发展规模：惠山新城总用地76.75平方公里，规划建设用地61.64平方公里，占总用地的80.32%。可容纳居住人口约为40万人，就业岗位容量约为25万人。空间布局结构：规划惠山新城“一核三片、三带六区”的结构：“一核”：惠山行政中心、吴文化公园和商业中心组成的具有较强辐射力的核心区域。“三片”：堰桥、西漳、长安三大都市化居住片。“三带”：沪宁、锡澄高速公路和锡北运河生态绿带。“六区”：堰桥工业配套区、新城产业集聚区、锡北物流集聚区、惠东物流集聚区、锡澄物流集聚区和科创农业园。惠山新城优势：惠山新城与无锡其他新城区相比，有着许多独特之处：1、惠山新城是惠山区的政治、经济和文化中心，是惠山区政府所在。2、惠山新城的配套设施较为完备：城区内不仅有全国重点中学省锡中，在建的还有惠山人民医院、新世纪商业广场、赛维拉金融广场、无锡皇冠大酒店、天一大酒店，而且还将建造歌剧院、体育馆、图书中心等项目。3、惠山新城有相应的产业园区作支撑，园区的存在不仅可以集聚城区的人气，而且可以提供更多的商机，也为在这里工作、居住的人们提供许多方便。4、随着惠山大道和无锡轻轨一号线的建设，出入惠山新城将变得更加快捷、方便。第二部分无锡联排别墅市场特征无锡联排别墅在售楼盘一览表楼盘无锡奥林匹克花园一天一城四期中富美林湖苏嘉龙栖湾期区域北部区域（惠山区）北部区域（惠山区）北部区域（惠山区）北部区域（惠山区）地理位置惠山区惠山新城区惠惠山区堰桥镇新街村无锡市惠山区钱桥镇苏庙村惠山区钱桥镇钱藕路源路东、堰新路南、惠北侧山大道西、政和大道北装修毛坯毛坯毛坯毛坯开发商无锡生命置业有限公无锡苏源置业有限公司无锡中富置业有限公司无锡苏嘉房地产开发司阳光100房地产开发有限公有限公司司总占地面积213166.8442516.3186542125417.7(平方米)当期占地面积4600020200046192.594623.7（平方米）总建面积2557002000000300000106018(平方米)当期建筑面积258027799547943.8730036（平方米）当期户数（户）121332413152楼盘销售率75.2%82.2%70.95%69.1%联排别墅销售率75.2%76.4%70%56.25%总容积率1.24.51.310.85绿化率35%35%30%60%均价联排别墅9000独幢别墅11000联体别墅5100-5200花园洋房3800（元/平方米）双拼别墅9800花园洋房5000联体别墅6000联体别墅9600高层4000联体别墅（商业）9600小型商铺未定大型商铺未定总价联排别墅121.5-219.3独幢别墅422-451联体别墅138.7-145.23花园洋房55.1-79（万元）双拼别墅254.8-313.6花园洋房110.33-153.45联体别墅117-162联体别墅213.6-231.7高层39.7-82.5联体别墅（商业）220.8-221面积联排别墅135-243.72独幢别墅383.96-410.12联体别墅272.01-279.29花园洋房145-208（平方米）双拼别墅260-320花园洋房220.66-306.89联体别墅195-270联体别墅222.48-241.33高层99.23-206.26联体别墅（商业）229.99-小型商铺38.37-99.26230.27大型商铺1314.39-1415.35房型（套数）联排别墅121户独幢别墅58户联体别墅20花园洋房72双拼别墅32户花园洋房110联体别墅80联体别墅188户高层248联体别墅（商业）54户商铺（小型33大型2）楼盘山水茗苑蠡湖尚郡江南坊三、四期吉祥国际花园一期翠竹芙蓉山庄（未开盘）区域南部区域（滨湖南部区域（滨湖区）东北部区域（锡山区）南部远郊区（硕放镇）东北部区域（锡山区）区）地理位置大浮山水东路,唐城滨湖区金石路（长广锡山区安镇镇查桥镇南硕放镇新宅路南侧、唐庄无锡市锡山区锡港南侧,宝钢碧波园对溪公园对面）路北，春风路东河东侧、通祥路两侧路与友谊路交界处面装修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯开发商无锡市申发房地产无锡市万都置业有限无锡市大地房产综合开无锡市景山房屋开发有无锡市翠竹房地产建设有限公司公司发有限公司限公司开发公司总占地面积4379945749.398832261732500945(平方米)当期占地面积4379945749.344086.8106660-（平方米）总建面积62895.244800054546.33261620530000(平方米)当期建筑面积51338.6759591.2939981.9392525.41－（平方米）当期户数（户）191371（其中限制销售337498－223）实际148楼盘销售率98.43%42%30.3%91.4%－联排别墅销售率45%36.5%088.2%－容积率1.111.0451.361.031.058绿化率35%42%37.6%38%46%均价（元）联排别墅12000联排别墅13500联排别墅6100独幢别墅9000预计别墅项目销售商铺9500花园洋房11000多层住宅4500联排别墅6300均价5500-6000商铺20000小高层住宅4000商铺5000总价联排别墅348.7-407联排别墅437.7-477.4联排别墅258.5-263.7独幢别墅104.2-372.4－（万元）花园洋房135-191花园洋房244.2-257.6多层住宅41-70.8联排别墅125.7-170商铺120-172商铺120-241小高层住宅56-75.8商铺56-114.3面积联排别墅290.6-联排别墅324.19-联排别墅423.8-独幢别墅115.82-413.77－（平方米）339.18353.64432.26联排别墅199.51-270.04花园洋房142.55-花园洋房221.97-多层住宅91.02-小高层住宅140.08-201.78234.22157.39189.39商铺126.15-180.98商铺60.03-120.5商铺112-228.68房型（套数）联排别墅109联排别墅104（两套为联排别墅28独幢别墅21－花园洋房62一幢实际52）多层住宅309联排别墅170花园洋房41商铺20小高层住宅245商铺3商铺621、联排别墅呈南北竞争之态势，主力供应在惠山区及滨湖区联排别墅供应量图：（单位：套）30024225020017015012110910080525020280期期湖湾苑郡期期一四林栖茗尚四一园城美龙水湖、园花一富嘉山蠡三花克天中苏坊际