天印花园碧云天5-3期项目报告2006年12月20日第一部分：本案现状描述1.1项目概述碧云天5-3期是天印花园的封园之作，产品为3幢小高层（31、32、33幢），坐落在成墟路与天元路交叉处。项目住宅部分总建筑面积为17503.3平米，其中31、32幢为11层（1-3层为商业用房，4-11层为住宅用房），33幢为15层（1-5层为商业用房，6-15为住宅用房）。1.2项目工程进度项目于2006年9月初动工，目前商业部分基本建好，07年底可全部竣工，预计交付时间为08年中旬。1.3项目产品分析1.31项目总套数为126套，总建筑面积为17503.3平米。具体幢号套数及面积区分占位见下表：编号套数占总套数百分比面积（平占总面积的百分比米）31幢2419.04%2882.3116.38%32幢3628.57%5270.1029.96%33幢6652.38%9434.4553.64%备注：项目总套数为126套，总建筑面积为17503.3平米。5-3期31、32、33幢面积占位图示5-3期31、32、33幢套数占位图示31幢31幢16%19%33幢33幢54%52%32幢30%32幢29%31幢32幢33幢31幢32幢33幢分析：其中33幢建筑面积、套数均占总建筑面积、总套数的50%以上。从体量上来看，33幢的去化对本案整体去化影响甚大。1.32面积区分占位项目主要面积区分为；101.19-105.58m2、141.70-152.80m2、172.76m2面积段套数（户）占总套数的百分比面积（平米）占总面积的百分比101.19-105.58平米4031.74%4167.7623.81%141.70-152.80平米6450.799345.8254.47%172.76平米2217.46%3800.7221.71%面积区分占位图示9534100008000600041673800400020004064220101-109m2141-152m2172m2套数面积（平米）分析：141.70-152.80平米面积段占总面积、总套数的百分比都超过50%，为项目的主力面积段。1.33户型占位及特点分析（优劣势）?两房共40套，总面积为4167.76m2，占总套数的31.74%，占总面积的23.81%；三房共86套，总面积为13335.54m2，占总套数的68.25%，占总面积的76.18%。房型套数占位图示两房房型面积占位图示两房32%24%三房三房76%68%?户型优劣势分析优势主要体现在两房上，整体格局感较好；劣势主要体现在三房上，三房面积较大，特别是170平米的三房设计，显得不太合理。优势：两房（建筑面积：101-105m2）标准的两段式户型，布局合理，动静分离。客厅、主卧朝南，享受阳光、清风。大面积客厅、厨房、餐厅、阳台，功能分离，更自由随意。观景阳台，扩张视界，容纳更多风景。三房（建筑面积：141-152m2）带弧度观景飘窗设计，美丽景色尽收眼底。两房、客厅朝南，采光效果好，生活一片暖意。布局方正，较为实用。劣势：三房（建筑面积：172.76m2）三房设计；一房朝南、两房朝北布局；大面积、大进深的客厅设计等总体来看，两房的设计和布局较合理，优势较为明显；141-152m2的三房较中规中矩；172.7m26的三房设计则无疑会给此面积段的去化带来不利影响。1.4前期客户蓄水情况分析登记客户数量一般，客户区域分布主要集中在江宁城区、项目地址周边，大多倾向于100平米左右的小面积段，倾向价格在200-3700元/平米左右，意向客户较少。本案的客户蓄水期从06年9月初开始，平均每天来电、来访客户数量约为7个左右，累计到目前为止总数量约为600个左右。从来电、来访的客户登记信息来看，绝大多数客户区域分布在江宁城区、项目地址周边，客户对本案的价位倾向在3200-3700元/平米左右，有部分客户受上期广告宣传的3200元/平米吸引而来。约70%的客户倾向于100左右的小面积段，提及130平米左右的大面积段约占20-30%。其中，倾向于100平米的准客户数量约10-20个，约85%的来客渠道为广告。1.5项目利好点分析交通：地铁线路的规划，给本案带来新的便捷空间和增值空间，增强购房者信心。配套：周边配套已经成形，正趋于成熟。教育、生活、商业等配套的完善，拉动项目的区域成熟。氛围：天印花园的入住率达到75%，生活氛围浓厚，人气较旺。市场大环境：相对区域的房价处于上升趋势，购房者购房热情较高。第二部分：项目周边竞争楼盘分析2.1竞争项目罗列从本案所处地理位置来划分，对周边同区域内住宅项目进行区分，本案的竞争对手为：市政天元城、如月康城、莱茵东郡、武夷绿洲、西苑新贵、天元吉第。2.2竞争项目排位2.21竞争项目描述?市政天元城项目地址：江宁区成墟路88号开发商：南京江宁市政建设房地产开发有限公司目前在售产品情况：现在销售的是06年9月开盘的星韵座，产品为（1-5）5幢11+1小高层。总建筑面积约为28706m2，预计交付时间为2007年底。目前销售情况：从9月份开盘销售至今，已去化近90%。销售均价约4000元/平米，3600元/平米起价，最高价达4350元/平米，主力户型为80-120的两、三房。目前所剩房源为1楼和11+1的跃层，总共约12套左右。户型集中在三房两厅两卫，建筑面积约135平米，单价约3900元左右。下期推盘时间：年前，具体时间未定。预计销售均价：4200元/平米左右。主力面积段：全部为120-130平米的三房。总体量：6、7两幢11+1的小高层。总套数约120套左右。预计交付时间：未定。?如月康城项目地址：江宁区莱茵达路139号开发商：南京如月房地产开发有限公司目前在售产品情况：为3幢小高层，总建筑面积为16620.83平米，总套数为191套，主力面积段为80-120平米。目前销售情况：06年10月18日开盘销售至今，已去化158套，去化率为80.22%。销售均价为3500元/平米左右。其中，130平米左右的价格在3400-4000元不等。下期推盘时间：年后，未定。预计销售均价：未定下期产品类型：3栋多层?莱茵东郡项目地址：江宁科学园天元东路228号开发商：南京莱茵达置业有限公司目前在销产品情况：SOHO公寓目前销售情况：目前在销售的为单身公寓，主里面积段为80-90平米，销售均价为3900元/平米左右。下期推盘时间：预计在明年的3、4月份?武夷绿洲项目地址：南京市东山镇天元中路99号开发商：南京武宁房地产开发有限公司目前在销产品情况：06年9月份开盘的多层，所剩房源已不多。目前销售情况：面积段集中在80-120平米，销售均价在4000元/平米左右，去化情况较好。下期推盘时间：未定?天元吉第项目地址：江宁区科学园湖山路302号开发商：南京天创、南京天元房产目前在销产品情况：多层，总套数约300套开盘时间：2006年12月18日销售价格：均价在4000元/平米左右主力面积段：80-120平米?西苑新贵项目地址：江宁区东山镇天印大道1089号开发商：南京江宁区天印房地产开发有限公司目前在销产品情况：小高层目前销售情况：所剩房源不多，面积段集中在140平米左右，且多为一层或跃层，销售价格在3400元/平米左右。下期推盘时间：未定2.22竞争项目占位?从产品类型上以及近期动作上来看，本案最主要的竞争对手为市政天元城。市政天元城与本案属隔壁，周边配套及环境与本案相同。该项目的产品品质及规划设计较为成功，已经在购房者心中形成高品质形象，相对销售价格也较高。预计在年前开盘销售的也为小高层，且全部为120-130平米左右的三房，总套数约120套左右，雨季销售均价达4200左右。本案开盘后，势必成为本案最直接的竞争对手。?从价格拉动以及地理位置来看，天元吉第、如月康城、莱茵东郡都会给本案销售带来压力。虽然与本案销售的高层产品类型不同，但位于同一区域内的如月康城、莱茵东郡，购房者仍然会习惯性的对比思考。且是时如月糠城、莱茵东郡都会推出130平米左右的三房，上市的房源将与本案争夺客源。天元吉第即将开盘的多层，由于产品的品质不错，加上户型设计较有新意，也会给本案去化带来影响。2.3竞争项目的市场表现2.31产品类型以小高层和多层为主市政天元城、如月康城、西苑新贵目前在售的产品都是小高层形态，天元吉地、武夷绿洲为多层。2.32竞争项目在售的主力面积段在80-120m2之间市政天元城06年9月推出的星韵座80-120m2面积段约占70%；如月康城06年10月推出的3幢小高层则以80-120m2为主；莱茵东郡目前在售则是面积集中在80-90m2的单身公寓。2.33竞争项目的销售情况市政天元城的上市套数为358，去化304套，去化率为84.91%，销售均价为3950元/平米；如月康城上市套数为191，去化159套，去化率为83.24%销售均价为3600元/平米。总体反映去化速度较快，去化率较高，市场表现不俗。竞争项目目前销售情况图示3950360040003000200035810003041911590市政天元城如月康城上市量（套）去化量（套）销售均价（元/平米）2.3竞争项目威胁点2.31近期同区域内市场后续上市面积约46500平米，总套数约420套近期后续市场上市情况图示从右图中可以看出，本案推盘同一时期内，市政天元城、天元吉第均会有推盘动46500作。50000且推盘的套数都超过本案。同区域内市场的竞争趋势已经呈现。4000031500300002.32竞争项目产品品质及设计特色给本案带来的压力15000市政天元城虽与本案直接相邻，但因产品品质教高，景观规划特色明显，已在购20000房者