宸宝地产宝坻商业项目宸宝地产宝坻商业项目策划及销售方案策划及销售方案理解是融合的开始，是成功的起点；本案是桥梁，是将宸宝与吉顺资源整合的最好媒质；吉顺则是平台，是宸宝引领宝坻市场的最佳伙伴——————首先，来看看我们的项目，搭起宸宝与吉顺桥梁的媒质…………目录解读—城市思考路径研究—市场、报告轴线本体研究发现—价值发现定义—项目定位制定—营销策略思考路径方法论一解读：城市二研究：市场三发现：价值四定义：定位五制定：策略？需要什么？拥有什么？？？怎样实现提问提升什么塑造什么方法城市分析土地价值属性价值要素的提炼概念和功能的合理统一且主题突出的研判化定义思路指导结论城市亮点我们拥有的和需价值要素推导发展主题主题可操作性策略的要的是契合的，指导定位和策略精准执行拉动宝坻消费氛深刻的自我了解挖掘潜在机遇概念性定位资源整合优势价值围报告轴线一、解读二、研究对于“解读”理解区域深刻的自我了解，和“研究”，发展，探寻市场空隙是否与市场空隙存在契合“发现”是他们的结束，是三、发现他们的提炼。价值要素的精确提炼，形成本案发展的主题思想，找到撬动项目的始点，指导定位与策略的制定、执行。对于“定义”思考的核心和“制定”，“发现”是他们的开始，是四、定义他们的指导。项目的精准定位提报的核心五、制定资源整合实现项目的最优操作我们所理解的…………TPAR1.【解读】1.1城市解读———我们所理解的…………?宝坻印象?经济与人口?发展规划我们所理解的…………中国的华北的天津天津历史纽带的的地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、天津始于隋朝大运河的西北广大地区的出海口，是中开通，是历史上重要的商国北方对内外开放两个扇面的贸口岸、军事重镇。轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口宝坻，天津的宝地位于天津市北部，地处京、津、唐腹心地带西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山市105公里。我们所理解的…………?宝坻印象?总结总结?宝坻目前和将来的一段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。?宝坻的城市化率约为23%，逐步接近于全国的平均水平。?消费市场是由人口、收入水平、消费习惯及心理共同决定的。15万的城镇人口决定了一定的市场容量我们所理解的…………TPAR1.【解读】1.2城市解读———我们所理解的…………?宝坻印象?经济与人口?发展规划?经济与人口20082008年全年宝坻地区生产总值为年全年宝坻地区生产总值为122.08122.08亿元亿元，比上，比上年增长年增长26.5%26.5%；；全社会固定资产投资全社会固定资产投资100.3100.3亿元，增长亿元，增长53.8%53.8%；；农民人均纯收入农民人均纯收入92009200元，增长元，增长12.8%12.8%。。20082008年宝坻农民人均纯收入年宝坻农民人均纯收入92009200元，增长元，增长12.8%12.8%。。全区总人口全区总人口6565万人，万人，20072007年，城市建设用地控年，城市建设用地控制在东至津蓟铁路、西到朝霞公园、北至北环路、南到潮制在东至津蓟铁路、西到朝霞公园、北至北环路、南到潮白新河左堤范围内，约白新河左堤范围内，约2020平方公里，城镇人口发展到平方公里，城镇人口发展到1515万人。万人。我们所理解的…………TPAR1.1.3城市解读———我们所理解的…………?宝坻印象?经济与人口?发展规划我们所理解的…………?发展规划“一轴两带三区”以“武清新城-中心城区-滨海新区核心区”为城市发展主轴；“两带”是指由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨海发展带，和由“蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城”构成的西部城镇发展带；“三区”是北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区及南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。规划期限。近期：2008年—2010年；远期：2011年—2020年；远景：2021年—2050年。规划范围。宝坻区城乡总体规划包括区域总体规划、宝坻新城总体规划和京津新城总体规划。1、区域总体规划范围为宝坻整个行政区域范围，总面积1509平方公里。2、宝坻新城总体规划范围：东至津蓟铁路，南至潮白新河，西至规划的宝平公路，北至规划的通唐公路。规划面积约34平方公里。3、京津新城总体规划范围：东至潮白新河，南至引青入潮，西至津蓟高速公路，北至周良庄镇政府北一线。规划总面积约53平方公里。宝坻区域总体规划城市定位。宝坻是京津唐地区以商贸物流、休闲度假旅游为特色的现代服务业基地、新型制造业基地和生态宜居城市。城镇规模城镇建设用地规模：2020年，宝坻区建设用地总面积控制在307平方公里，其中城镇建设用地控制在84.16平方公里；结结论论宝坻新区的建立和新城的远景规划更加强了宝宝坻新区的建立和新城的远景规划更加强了宝坻同北京、廊坊、唐山等周边城市的联系，同坻同北京、廊坊、唐山等周边城市的联系，同天津市中心城区、滨海新区和其它新城的联系天津市中心城区、滨海新区和其它新城的联系，为处于京唐城镇发展轴、津蓟城镇发展带上，为处于京唐城镇发展轴、津蓟城镇发展带上的城镇节点预留发展空间，构筑面向区域的开的城镇节点预留发展空间，构筑面向区域的开放型空间结构。放型空间结构。TPAR2.2.1市场解读———我们所理解的…………?宝坻商业物业市场研究?发展趋势?基地分析?市场竞争与机会并存目前，宝坻城区内已经形成的区域性商圈仅有劝宝步行街及南关大街交叉处一个商圈。在此区域内几个大型项目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸引了本地区相当程度的客流量，支撑整个商业区域的繁荣。在区域经营中各个项目，已形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于自身项目的冲击。TPAR2.【研究】2.2本体研究———我们所拥有的…………?宝坻商业物业市场研究?发展趋势?基地分析宝坻商业环境正在快速的发展，但商业市宝坻商业环境正在快速的发展，但商业市场体量的增大和竞争的加剧，将会使消费场体量的增大和竞争的加剧，将会使消费者和经营者对商业需求变的更加理性。者和经营者对商业需求变的更加理性。商业物业产品同质化商业物业产品同质化目前宝坻商业地产分布较为集中，随着市目前宝坻商业地产分布较为集中，随着市场的成场的成熟熟，商，商铺铺的同质化的同质化也已也已经开始经开始出出现。现。目前宝坻商目前宝坻商铺铺的同质化现的同质化现象多象多是集中在产是集中在产品设品设计计和业态定位上。和业态定位上。行业行业供应状况供应状况从从业态需求业态需求来看来看，宝坻市场对商业物业的，宝坻市场对商业物业的需求结构需求结构呈呈现现出多出多元化趋势，元化趋势，从购从购物中心物中心、量、量贩类超贩类超市、市、家具家具商场、商场、电器电器商商店店等到等到各种各种中、中、小专小专业业店都有不店都有不同需求。同需求。小小型商场和中、型商场和中、小小型型店铺店铺的的数数量增长较快量增长较快，年，年租赁租赁成成交交量量也也较大较大..市场对商业物业的市场对商业物业的需求需求越越发发明显明显。。TPAR2.【研究】2.3本体研究———我们所拥有的…………?宝坻商业物业市场研究?发展趋势?基地分析我们所拥有的…………?基地分析G.项目规划解读：?基础信息?用地面积:8477.73约平方米?总建筑面积:9338.23约平方米地上总建筑面积9338.23约平方米包括.:商业楼:9338.23平方米?地下车库车位.:约60个?土地使用期限:40年项目地项目地块概述块概述我我项目地项目地块块位于环城南路与开元路位于环城南路与开元路交交口，处宝坻城区口，处宝坻城区交交通通之之要要道道。比。比邻多邻多个大型个大型住宅小住宅小区，与区，与怡购只怡购只一路一路之隔之隔。。优势优势StrengthStrength劣劣势势WeakWeak成成熟熟的的住宅住宅社区是消费社区是消费群群体体来源来源的的保障保障怡购怡购提提供供了了日渐日渐成成熟熟的的没有没有大型大型卖卖场场做客做客流流吸吸引引地地块块SWOSWOTT分析分析消费消费气氛气氛总体量较总体量较小小，，不能独不能独立形立形极佳极佳的地理位的地理位置置和和便利便利成商业成商业气氛气氛的的交交通更是商业的立通更是商业的立足足之之本本机机会会OpportunityOpportunity怡购怡购目前经营的目前经营的多多为中高为中高档档品品牌牌，，无无总结总结法法满足满足大大多工薪阶层多工薪阶层及及学学生的消费需求生的消费需求不难看出该不难看出该地地块块的的优优势与机会大于势与机会大于劣劣宝坻城区宝坻城区今后今后整体规划的趋势整体规划的趋势势和势和威胁威胁，市场的，市场的巨巨大大潜力不容忽视潜力不容忽视。。把握把握好好市场的市场的供供求求关关系系避免避免产品同质化的产品同质化的出出现成现成为了为了该该地地块操作块操作的的关键关键，同，同时还应考虑时还应考虑到宝到宝威威胁胁ThreatenThreaten坻投资坻投资群群体的消费体的消费水水品和品和可可控资控资金金量。量。怡购怡购的存在会对高的存在会对高端端消费消费客客流流起起一定一定的的拦截作拦截作用用预预计计销售销售单单价价偏偏高高总结总结不难看出该不难看出该地地块块的的优优势与机会大势与机会大于于劣劣势和势和威胁威胁，市场的，市场的巨巨大大潜力不容忽潜力不容忽视视。。把握好把握好市场的市场的供供求求关关系系避免避免产品同产品同质化的质化的出出现成为了现成为了该该地地块操作块操作的的关键关键，，同同时还应考虑时还应考虑到宝坻投资到宝坻投资群群体的消费体的消费水水品和品和可可控资控