谨呈:奥地利新世界集团湖州中奥置业有限公司湖州温泉高尔夫项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。一、核心策略报告分析思路目标客客户户目目标标金融危机下的金融危机下的GOLFGOLF物物业业面面临问题临问题项项目地目地块状况块状况解析解析现状研究湖州市湖州市场研场研究究核心策略核心策略长长三角三角GOLFGOLF置置业业客客户现状户现状分析分析分析部分分析部分““红红海海战战略”略”发展策略““蓝蓝海海战战略”略”““红红海案例”操作海案例”操作关键关键要素要素案例借鉴““蓝蓝海案例”操作海案例”操作关键关键要素要素策略选择高高风险风险市市场场的最的最优选择优选择本报告是严格保密的。二、基础研究报告结构思路项目目标项目解析市场分析长三角度假物业客户客户分析豪宅客户研究案例借鉴形象定位整体定位客户定位产品定位启动区策略坡地别墅建筑要点附件高尔夫与物业互动专题研究世联简介本报告是严格保密的。一、目标分析我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向长期目标?高尔夫和酒店长期持有短期目标?期望通过别墅成功销售带动高尔夫发展世联理解?创造持续增值的高尔夫社区本报告是严格保密的。二、现状研究现实所引发的思考----------------------?长三角高尔夫物业在当今市场形势下现状如何？?以高尔夫主题模式作为驱动所带来的问题有哪些？当前形势下的高尔夫物业思考?本项目的自身带给客户的价值究竟是什么？?本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里？本报告是严格保密的。问题1：长三角高尔夫物业在当今市场形势下现长三角普遍标榜财富的大面积高尔夫别墅在当今市场状如何客户理性的形势下，已经与高尔夫消费分离开来。长三角拥有将近40多个高尔夫项目，分布密?长三角成熟的高尔夫资源丰富且比较集中集，多以资源型高尔夫度假区为主，且高尔夫已经属于成熟运营状态作为异地度假需求的衍生投资产品，高端客?经济危机环境下投资意识的减弱使纯投资型物户对于第二居所的高尔夫别墅的投资意识逐业受关注程度低渐减弱，风险控制意识强由于之前高尔夫物业客户多以标榜身份和彰?一向在牛市叱诧风云的标榜财富的高尔夫别墅显财富作为购买驱动，因此市场现有的高尔夫物业多以大面积高总价豪宅物业为主，经顶级豪宅（大面积，高总价）因为市场环境的不济危机下，高端客户的投资减弱直接影响这确定性而陷入困境些物业的去化速度某高尔夫俱乐部钻石会员语录：大趋势的改变，使大家对投资很是谨慎如果要开发高尔夫别墅建议2年之后再动?高尔夫消费需求飞速上涨购买高尔夫物业反应冷淡高尔夫一定可以接着建，因为现在高尔夫需求太多了本报告是严格保密的。1、金融危机影响下的经济形式的发展不明朗；2、开发商策略由牛市策略改为熊市策略，刚性需求主导市场；3、案例：惠州本报告是严格保密的。世联经验——根据球会功能不同，高尔夫物业目前形成两种发展模式三类方向A、商务功能附加型高尔夫球会模式一案例:观谰高尔主题为主夫高尔夫主题住宅开发为B、休闲功能附加型附属案例:春城湖畔度假区住宅主导型，开发高住宅开发为主模式二尔夫作为附属休闲配高尔夫配套型套高尔夫为辅助配套案例:麓山国际碧桂园假日半岛81问题2：以高尔夫主题模式作为驱动所带来的以高尔夫主题模式作为驱动带来的将是前期问题有哪些？投入大，回现时间长的风险?大量的前期投入打高尔夫的成熟化过程依托成熟球场运造高尔夫及配套营及会所，商业等系列配套的完善展示?高尔夫功能，展示做到位后才慢慢启动住宅，对于开发商来说有着前期投资大，观澜高尔夫在运营其高尔夫8年后开回报速度慢，且有经始启动其别墅物业营风险会员客户向住宅客户的自动转化，住宅为自动消化的过程。本报告是严格保密的。问题3：本项目的带给客户的价值究竟是什么本项目所处地段及现阶段所展示出的高尔夫价值，未来？描述对于湖州本地客户更为奏效，湖州以外客户接受并充分认可本项目需要一个长期过程对于湖州以外的客户：对于湖州的客户：1.长三角地区具有高尔夫1.稀缺的现有高尔夫资源山地高尔夫资源的大规模综合度假在湖州具有强势竞争力无硫温泉区约30多个，分布密，大规模纯粹别墅区对集，基本在1-2小时范其有绝对吸引力，本项城市发展新区围圈内，因此在高尔夫目所处的城市新区地段资源，规模，交通便利又具有充分认知度。山地资源及水库性并无绝对竞争优势。2.无硫温泉，山地资源及湖州在长三角便利的2.无硫温泉，山地资源及水库虽然尚未启动开发地理位置水库尚未启动开发，认，但湖州客户会更为理规模知度与体验度不高，因解与在乎，未来的描述此吸引力不足够对其影响足够部队驻扎的安全性3.城市发展新区与部队驻3.依托部队驻扎的安全性湖州中学扎的安全性，湖州中学与湖州中学，湖州人更对其影响不大。能了解本项目的优势与潜力具有特色资源的休闲度假目的地本报告是严格保密的。稀缺城市大规模资源高尚社区问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里本地市场分析：湖州经济稳定增长，但规模？有限，对外辐射影响力弱?湖州的经济一直保持持续稳定的发展，最近几年GDP湖州GDP发展情况湖州人均GDP发展情况的年增长率保持14%的增80016.0%3500029522长。70014.0%300002503060012.0%?25000214202008年湖州的人均GDP为50010.0%2000016454178874008.0%1417040089元，年增长率在11%15000127333006.0%10000左右。2004.0%1002.0%5000?湖州的第三产业所占比例00.0%0不高，湖州经济主要依赖20002001200220032004200520062000200120022003200420052006于第二产业的拉动。GDP（亿）增长率（%）人均GDP（元）线性(人均GDP（元）)?湖州市的城市人口增长缓慢，湖州的吸引力有限湖州三产比例变化湖州城市人口变化情况100%80.0080%75.0060%70.0040%65.0020%60.000%55.0020002001200220032004200520062000200120022003200420052006第一产业第二产业第三产业城市人口(万人)本报告是严格保密的。问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里本地市场分析：湖州房产市场供需平稳，市？场价格相对稳定?湖州市的房地产投资和商品房竣工面积保持增长，湖州市房地产投资发展分析湖州市商品房竣工面积但增速放缓。80.0050.0%40060.00%?商品房的成交面积出现小60.0040.0%30040.00%幅下滑。30.0%40.0020020.00%?受供需的影响，湖州市的20.0%20.001000.00%商品房成交价格的涨幅放10.0%0-20.00%缓，整体市场成交价格平0.000.0%20002001200220032004200520062003200420052006稳上涨。房地产投资(亿元)增长%商品房竣工面积（万㎡）增长%湖州商品房销售面积分析湖州市商品房成交均价300.0080.00%40000.33500250.000.2560.00%3000200.000.240.00%2500150.0020000.1520.00%100.0015000.10.00%100050.000.055000.00-20.00%0020032004200520062003200420052006商品房销售面积（万㎡）增长%商品房成交均价（元/平米）增长率（%）本报告是严格保密的。问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里本地市场分析：湖州的人均可支配收入处于长三？角城市的平均水平，远高于商品房价格的排名?2005年湖州的人均可支配收入为15561元，处于长三角城市2005年长三角城市收入与房价对比的中等水平。200008000?2005年湖州的商品7000房成交均价仅为1500060002793元/平米，处于5000长三角城市的较低水1000040003000平50002000100000杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州上海南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州商品房均价人均可支配收入（元）本报告是严格保密的。问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里本地市场分析：坚实的经济实力奠定了湖州？的商品房价格增长潜力?湖州的房价收入比为2005年长三角城市的收入房价比5.6，位于长三角城市的最6.0高水平。说明湖州的房价5.65.6水平整体偏低。5.04.94.94.94.64.64.44.4?湖州的人均可支配收入和4.04.14.23.93.53.8平均4.3房价在2006年都保持了3.03.010%左右的增长，故5.6数2.72.0值大体也代表了2006年的比值。1.0?湖州的人均可支配收入和0.0房价的10%增长率与长三州波兴州兴山州海京锡州州通州江州角其他城市的增长差距不杭宁嘉湖绍舟台上南无常苏南扬镇泰大，2006年大体维持了该比值水平。收入房价比15561/4.3=3619（3619-2793）/2793=30%本报告是严格保密的。问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里经过调查分析：湖州的别墅市场还未出现领？导者，客户对城区别墅的偏爱决定着仍然有改善需求，但由于城市原因，数量有限?产品分散，未形成真正的别墅板块（城市别墅分布较分散，没有一个领导板块）?产品风格西式为主，类型单一，缺乏亮点（产品同质化情况严重，竞争陷入僵局）?类型杂，不纯粹（多