2010年10月——新政和上海细则解读9.29上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting最熟悉的陌生政策2Ⅰ政策出台背景Ⅱ政策内容评析Ⅲ后续调控手段及其影响猜测Ⅳ政策后房地产行业走势预判3Ⅰ政策出台背景4中国经济增长率世界经济复苏势头明朗不断调高对经济增长的预期IMF亚洲经济增长率IMF近期经济增长率预测4.20%4.60%4.80%4%5%6%7%8%9%10%11%4月份预测7月份预测10月份预测世界经济增长率IMF近期不断调高对世界经济增长的预期，世界经济增长率从4月份的4.2%上调至4.8%，说明世界经济的向好的势头明显，同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%，虽然世界经济也面临着经济下滑的风险，但世界经济整体的向好的态势开始显现。5经济增速小幅回升出口放缓，内需走强货币退出速度放缓经济回落势头放缓月份宏观数据好于预期8中国经济趋向软着陆54524.30%13.90%51.70%34.40%18.40%24.80%8月份同比增速53284.80%13.40%51.20%35.60%17.90%24.90%7月份同比增速工业增加值PPI3.50%3.30%CPIPMI出口社会消费品零售总额固定资产投资新增信贷绝对值（亿元）9.30%10.30%房价指数再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下，8月份的数据无疑给各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势，说明中国经济极有可能出现软着陆的局面。并且9月PMI达到53.8%，持续出现回升。610-0810-0710-0710-0610-0610-05广州:商品住宅成交均价10-0510-0410-04房地产市场回暖10-0310-03月份北上广住宅量价齐升810-0210-02上海:商品住宅成交均价北京:商品住宅成交均价10-0105,00010,00015,00020,00025,00010-08-01010-07-01010-07-01010-06-01010-06-01010-05-010广州:商品住宅成交面积10-05-01010-04-01010-04-01010-03-01010-03-0108月份北上广住宅成交量大幅回升8月份北上广住宅成交均价上扬10-02-01010-02-010上海:商品住宅成交面积北京:商品住宅成交面积10-01-010020406080100120140160在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。7理想水平行业平均水平0.57报报中0012报一季0012报地年9002金报三季9002报中9002万科报一季9020报年8002保利报房企资金链趋于稳定三季8002报中8002招商报四大房企速动比率趋势图2008一季一8002报年7002报三季7002报中70020.30.40.50.60.70.80.91季一7002大型房企流动性减弱，但整体好于08年保利万科招商中报0012报一季0012报年9002金地报季三9002报中90029一季报季一9002年报8002报三季8002中报8002四大房企经营活动现金流净额/流动负债趋势图报季一8002报年7002报季三7002中报7002报季一7002-0.7-0.6-0.5-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.4从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看，整体上趋于稳定，好于08年。从速动比率的状况也能看出以上的情况，政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力，但经过～月的销售高峰，出现了好转迹象。898背景总结政策出台底气十足综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定顺畅，再加上即将迎接的国庆长假可能会在很大程度上带动成交的放量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政策的出台既实属必然，又底气十足。9政策关键点9.29忽如一夜暴风来问责制强制的差别化信贷自由掌握的限购令增加有效供给市场监管在世界经济复苏，中国经济企稳回升的背景下，在房地产市场“量价齐升”的向好形势下，9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，旨在继续贯彻落实房地产市场宏观政策调控的力度。这一政策的出台，不仅之前没有预兆，而且发布于国庆长假的前夕，如一颗重磅炸弹，在舆论中炸开了花。10政府反应加快各地反应较为积极和迅速从各地的反应看，此番政策出台后，各地反映迅速，细则跟进很及时，同时被认为本该在世博后出台的上海细则也突然出炉。而三部委联合发文要求各地立即贯彻落实新“国十条”实施细则并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。问责制使得各地已将遏制房价作为最重要的政治任务来看待各地细则梨花开9.29国五条9月30日深圳细则10月1日厦门细则10月7日上海细则10月10日宁波细则10月12日杭州细则4月23日青岛细则4月30日北京细则5月21日广州细则各地后续细则世界经济复苏态势良好中国经济下滑的风险减弱8月.9月房地产市场量价齐升的向好势头世界经济复苏情况好于预期一季度经济在2009年回暖的基础上持续向好3月.4月商品房成交量明显回暖出台背景??????“”4.17国十条11全国政策研读分析上海细则研读分析99Ⅱ政策内容评析12缺乏严格监管美国出现房地产泡沫最终导致次贷危机执行严格房地产制度由于政策宏观宽泛、土地财政和地方利益等原因调控政策重言轻行、政策务虚、出台随意中国的房地产调控措施前七年政策以及国十条政策细节更明确可操作性更强“史上最严”后更严厉的政策中国的房地产调控措施新政和上海细则929监管与执行新政和上海细则前七年政策以及国十条929执行严格房地产制度缺乏严格监管德国创造了房价10年保持不变的奇迹逐渐重视政策细节落实和执行例如规定第三套房停贷异地停贷等措施13严谨的德国经验“史上最严”后更严厉的政策买卖房产先要交评估价值1%―1.5%的不动产税和3.5%的交易税，获利要交15％的差额赢利税高税收打击炒房确定客观合理指导价政府专款补贴和低利率支持宪法制约宪法将政府为国民提供住房保障列为社会福利之一，三年内房租不能提高超出20%，否则违法；如房东所定房租超出合理房租20%，受巨额罚款，超出50%构成犯罪德国储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变对地价房价实行独立评估形成指导价。房价超过指导价20%构成违法，卖方面临最高5万欧元罚款；超过50%最高可判三年徒刑。85%以上的德国人享有不同额度的购房或租金补贴“”德国注重政策实效，将住房作为公民的一种福利加一规定，为居民提供住房补贴和低息贷款，采取高手续费打击炒房投机。更关键的是，政府委托公信机构评定指导价，并对房价超过指导价进行惩罚。德国经验告诉我们，只要有可被执行的严格制度，房价是可以被稳定的。14政策出现不明显的进步“史上最严”后更严厉的政策929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可操作性的政策上海细则基本是国五条的延续和进一步细化，但其中也不乏一些创新的执行措施需要被关注公积金贷款收紧、允许动迁房满三年上市交易，提高土地增值税预征率，领取建设规划施工预售许可证一律不得低于3万方等措施同样也细化了929新政中关于差别化信贷和加大供应的实际效果??15全国政策研读分析上海细则研读分析99Ⅱ政策内容评析16政策与政策比较929417二套严令首付五成，利率1.1倍以上强制切断不合理的改善性需求90平米以下首套首付提升一成强制切断不合理的首套自住需求三套房停贷强制切断投资需求的信贷杠杆开始对二、三线实施异地限购——收缩了资本跨区流动范围——————四个商业信贷一刀切切断资金支持……………全国统一抑制需求地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩172743384167737711954.18～7.316.93％44.84％34.36％增幅2923206037149566998.1～9.30500万以上201～4990～200万成交面积全面打击而非精准打击政策与政策比较92941739.84％43824461281691～143平方米5197424387514.18～7.319.04％35.58％增幅5667855901008.1～9.30144平方米以上90平方米以下成交面积上海市场不同面积住宅段成交回暖比较上海市场不同总价住宅成交回暖比较需求的释放是短期爆发的和全方位的随着国十条政策消退，8月和9月的成交量相比国十条后的3个半月成交均大幅上升。其中上升幅度从大到小依次是改善性中等套型、刚性低总价小户型和高总价豪宅。准刚性需求经过半年的积累，达到释放条件；豪宅成交占总面积比例虽然较小，但因为较高的总价和单价高，具备了拉高全市均价的能力，最终能够产生极强的房价上升预期。需求释放的全方位性和强爆发力决定了需求管理的全面性，而非过往保障自住，压制投机的精确打击。18政策与政策比较929417二线城市对一线城市和二三线城市需求影响异同一线城市一线城市二线城市信贷政策对于一线城市地方政府受到问责制和