在提案之前，我们希望先与各位分享一个著名的故事……有一天，一个向来与外界不往来的小岛来了两个陌生人，他们分别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都不穿鞋。”而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都不穿鞋。”这个简单的故事告诉我们一个道理：看待事物的角度不同，得出的结果也不同。极目一城风华龙光·君悦龙庭广告推广方案四个显而易见的问题，摆在我们面前。Q1》》市场Q2》》品牌成都刚刚出台限购令，将对市场龙光地产首入成都，怎样以差异化及购房者产生怎样的影响？诉求，实现品牌当地落地？Q3》》地段Q4》》产品项目处东南三环，地段尴尬，片如何找准项目市场定位，针对众区边缘化，如何化解现实不足？多竞品，构建排他性市场形象？NO.1限购风云下的成都楼市限购令出台，楼市风云突变……●限购一：本市户籍居民家庭在主城区已拥成都限有1套住房的，可以再购令（购买2011.2.15第2套住房），暂停购买第3套住房；●限购二：非成都本地居民，凭纳税或社保证明购1套住房，暂停购买第2套住房；●限购三：不能提供本市纳税证明或社保缴纳证明的外地居民，暂停主城区购房……业内人士解读限购令》》?只限主城区持房套数：郊区的不算，在主城区有2套才限购；?只限家庭购房套数：并没有对企业购房加以限制；?只限纳税社保证明：对于纳税证明或社会保险证明，不限缴纳时长；……令出两周，限购令影响显著》》?主城区限购，在一定程度上引导开发商和购房者向郊区转移；?市场太不明朗，银行多次加息，部分购房者观望情绪浓厚；?“一步到位”代替“阶梯购房”，“抓大放小”趋势明显；?相当长一段时间内，主城区将大量消化首置和首改居住需求；?投资客转战商业类房产，主城区自住型购房比例将有所增加……限购令对于即将入市的龙光·君悦龙庭而言——?约85～191㎡多元户型，首置与首改人群购买需求全覆盖；?六成以上大户型，既是推盘难点，也是“一步到位”利好；?市场观望情绪渐浓，将在一定程度上，影响到来电来访量……NO.2龙光地产品牌首入成都对于大牌云集的西部中心城市——成都而言，龙光是不折不扣的后来者。后来者，如何才能居上？目前的成都，已是3类地产品牌的兵家之地——享有国际影响力的外资/港资：仁恒、凯德、和黄、九龙仓、新鸿基、新世界……中国内地一线跨地区品牌：中海、万科、保利、华润、华侨城、龙湖、富力……成都本土实力成长型品牌：蓝光、置信、博瑞、新希望、森宇、炎华置信……龙光要打赢成都品牌战，理应实现两个“必须”——?必须展开差异化诉求，不可人云亦云，也不可简单粗暴；?必须服务于项目需要，尤其是成都1号作品即将盛启之大势下！龙光地产的品牌核心是——专筑城市理想。但这样的品牌理念，需要深度解读，才能为受众所了解与接受。有限的推广时间与宣传资源，决定了我们必须提炼更直接的沟通方式……百亿龙光1996年成立，15年历程，百亿集团产业龙光房地产开发基础设施投资经营资本投资数字龙光12座城市版图，30多个项目，900万㎡开发量，400公里高速路，5大市政设施人文龙光造物?造城?大成梦想?理想?思想专注?专筑?专著设计创新?住宅创新?价值创新……在龙光已建成或在建的20个代表作品中，超过九成案名与“龙庭”“海”“水”“湖”相关，景观是龙光地产不遗余力打造的“理想”，也是龙光赢得市场的法宝之一！更契合成都住宅消费观成都人对景观的看重，与这座城市的休闲心态相吻合。与舒适的室内空间相比，花园般的社区环境，更容易打动成都消费者。1999年，本土知名开发商——成都置信，就因“未修房，先栽树”，在当时的南二环郊区，以置信·丽都花园一举成名，开创了“重视生态环境，营造适宜人居”的先河！因此，龙光从景观专家切入品牌诉求，无疑找准了与这座城市对话的有效捷径！深圳：专筑城市理想成成都都来自深圳的：景观豪宅专家大景观专筑理念专注生态最大化产品专著精神百亿企业集团龙光品牌3招落地成都第1招：形象先行，户外及网络渠道立体铺开；第2招：软文兼施，系统阐述龙光景观豪宅专家内涵；第3招：活动攻略，“芳菲四月下江南”景观豪宅深圳行。第1招：形象先行》》户外+网络+地铁灯箱龙光地产来自深圳的景观豪宅专家第2招：软文兼施》》龙光作品精神及理念标题一：景观豪宅专家，首度从深圳来到成都标题二：从深圳君悦龙庭，看龙光如何专筑豪宅？标题三：百亿龙光：专注细节?专筑理想?专著精品第3招：活动攻略》》“芳菲四月下江南”景观豪宅深圳行组织意向客户代表/成都媒体/业内人士，包机到龙光深圳豪宅项目参观，以现场实景及龙光细节打动参观者，并借此形成新闻话题。NO.3大势向好的琉璃场板块本案琉璃场位于成都三环内，城南主城区板块，但至今仍处于开发较晚的宏观格局中……锦川师大人文圈红翡翠城居住圈华星路路商南业人南国际商业圈延带线琉璃场产板块业带天府新城CBD板块锦江工业总部基地琉璃场板块，是国际城南名符其实的价值洼地，周边紧邻商业带、总部基地、人文教育圈等多元化板块，必将随着片区发展的“抬升”作用，而加速成长！而板块内——即将形成一个常驻人口达50万左右的大型居住区域；地铁6号线（规划），基本上是由此往南通向高新区;　　机场轻轨（规划）线起点，位于本片区；沙河与锦江相隔不远，五大公园环绕……随着城市扩容发展的加速，工厂和城市功能配套陆续迁出，土地腾笼换鸟，琉璃场板块正在崛起为高端居住版图！龙光·君悦龙庭10分钟车程现享版图幼》》儿园：七中育才学校东区实验幼儿园（3）、七中嘉祥外国语学校实验幼儿园（3）、金苹果国际幼稚园（2.7）小学：琉璃中心小学（2）、东光实验小学（6）、科华中路小学（3）中学：七中（6）、七中育才学校（6）、七中嘉祥外国语学校（3）、四川师范中学部（6）、川师附中（5.5）、川大附中?成都十二中（7）大学：四川师范大学（6）、四川大学（6）、四川省航空技术学院（3.5）大型商超：人人乐、伊藤洋华堂、百联天府、欧尚、宜家、万达广场、家乐福、迪卡龙、家乐福、好又多银行：建设银行、农业银行、工商银行、招商银行、邮政银行医院：成都市第一人民医院、四川省第二人民医院、惠之民医院、安琪儿医院、肿瘤医院NO.4力塑项目之差异化形象一般来讲，赢得市场的方法有两种：一是成为大棒，备足弹药，循序渐进；二是成为针尖，一出现，市场就有反应。市场的态势和竞争，以及项目的条件决定了：我们不能成为大棒，但却可以、也必须成为针尖。我们需要高端但非常独特的定位，我们需要简单但非常有力的推广方式。市场带来的竞争压力是显而易见的！本案处于一个“不上不下”的尴尬位置。上不能比肩誉峰、城南1号、朗御，中有半岛城邦、雍湖湾、晶科名苑、东湖国际、礼顿山气势逼人。如何突破限制，准确找到适合自己的位置？因为只有站位准确，才能避开高成本正面竞争，脱颖而出。长城·半岛城邦阶段口号：纸上的宏图，不及现实的城邦户型：90-280㎡?均价：11000元/㎡占地：160余亩（106667㎡，含公园/住宅）建筑面积：550000㎡主要卖点：锦江一线江景约/5000平㎡会所/临300亩新益州城市公园/30-32F?/高得房率/内部配套成熟/成都七中营销活动：沃尔沃试驾/蒂爵珠宝/地中海邮轮成都展首发航线展/地中海风情展简评：定位城市豪宅，与项目是直接竞争，优势明显，售价略高。复地·雍湖湾户型：90-160m?高层200m?叠拼280m?双拼均价：10000元/㎡占地面积:63880㎡建筑面积:230000㎡资源：350亩市政公园/伊藤旗舰店简评：不是纯粹的高层社区，有良好的客户资源及外地客户影响力，依托公园及伊藤，市场口碑较好，与项目在户型面积及总价上形成竞争。九龙仓·晶科名苑户型：95-179㎡主力121㎡最低价：9500元/㎡平均价：10200元/㎡最高价：17000元/㎡占地面积：82000㎡建筑面积：530000㎡容积率4.9交通：步行5分钟地铁站主要卖点：地段/地铁物业/成熟配套简评：地段/配套/地段是价值上升的理由，但二手房有价无市。项目品质较差，无论规划、建筑，户型没有优势，110-121㎡的两房与项目相似，在户型产品及总价上直接竞争。东湖国际户型：56-133㎡平层142㎡跃层均价：12000元/㎡占地：64.5亩建筑面积：24万方容积率为3.7主要卖点：南2.5环/32F高层/有4万方酒店商业/依托东湖公园自然资源/得房率高达150%简评：主要依托东湖公园的自然景观及华润?翡翠城的商业配套，部分单位售价上万，基于高得房率，实际价格与项目入市单位形成直接竞争。礼顿山户型：80-130㎡平层/跃层188㎡均价：9500元/㎡?建面：118942.7㎡占地：19379.9㎡容积率：5?18万㎡主要卖点：名都公园/滨江公园/江景/地铁简评：有良好的景观资源，占据红星路延线、末来发展前景良好，售楼部品质感较强，与项目主力户型面积及总价上形成竞争。竞品小结》》论地段：君悦龙庭，不及东湖国际、晶科名苑、半岛城邦、礼顿山；论资源：君悦龙庭与晶科名苑相似，基本无优势，无法PK竞品；论配套：所有竞品均拥有较成熟、齐全的生活配套，成熟度更高；论品牌：君悦龙庭初来乍到，凭实力略胜于东湖国际、礼顿山。我们的思考方式最强大的产品资产+最强大的消费者欲望策略核心创意表现（项目定位、推广口号、LOGO、广告）高效全方位、针对性极强的传播执行节奏广告活动现场相比地段与环境，本案拥有最强大的产品资产。因此，着力点不在外，在内。外?较尴尬的地段，现实不给力，短期内大扭转的希望渺茫；?没