房产税专题研究PPPPOOOO2012年3月LLLLPPYYYYPPPPPOLYPOLYREALREALOOOOPPESTATEESTATERRPPOOPPRRAGENCYAGENCYLLLLOOOOOOYYEEEEYYLLPOLYPOLYREALREALLLLLAARRLLESTATEESTATEAAYYYYYYRRAGENCYAGENCYEELLYYLLPPRREERRPPPPAAOOOORROOEEEEAAEELLEELLLLLLPOLYPOLYRRREALREALAAPOLYPOLYREALREALAAYYLLYYPPSSYYEEESTATEESTATEESTATEESTATESSLLLLEERROORRAGENCYAGENCYEEAGENCYAGENCYRREETTEEAATTPOLYPOLYREALREALSSEEEEPOLYPOLYREALREALEEEELLSSESTATEESTATEAAAAAAAAESTATEESTATEAAAAYYSSTTAASSLLLLAGENCYAGENCYTTAGENCYAGENCYLLLLAATTTTAATTRREELLGGTTEEAAEEAAAAEESSTTEESSGGEESSEETTTTTTAATTTTEEEETTEEAAAAEEAALLEEEESSAAEEAATTGGAATTNNAATTSSEEEEAAAAEEAAEEEETTGGNNGGSSGGAAGGNNCCGGTTAAGGAATTAAGGEEEEGGCCCCEEGGEEEEAAEEAAEEYYEEYYEENNNNNNNNTTTTNNNNNNPOLYPOLYREALREALESTATEESTATEAGENCYAGENCYPOLYPOLYREALREALESTATEESTATEAGENCYAGENCYPOLYPOLYREALREALNNESTATEESTATEAGENCYAGENCYPOLYPOLYREALREALESTATEESTATEAGENCYAGENCYPOLYPOLYREALREALESTATEESTATEAGENCYAGENCYYYNNEECCTTCCCCCCCCCCCCEECCCCYYYYYYYYYYYYEEYYYYYY目录CATALOGPart1.政策解读Part2.政策展望Part3.相关建议研究背景?2010年4月，新“国十条”出台后，房产税开始成为民众和媒体讨论的热点?2011年3月，“十二五”规划明确提出扩大房产税试点范围?2011年1月，上海、重庆作为改革试点城市首先启动对个人住房征收房产税?2012年3月，全国“两会”中，政府工作报告中再提房产税。3月18日，谢旭人指出，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案3相关表态各种迹象表明，2012房产税“扩围”已“箭在弦上”……3月5日，温家宝在2012年政府工作报告中明确指出“改革房地产税收制度”。3月5日，提请全国人大审议的财政预算报告提到2012年税制改革的6项任务之一为“研究制定房产保有、交易环节税收改革方案，稳步推进房产税改革试点”。3月6日，财政部部长谢旭人答记者：在上海和重庆的基础上研究进一步推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。“房产税进北京”正在研究中。财政部财政科学研究所所长贾康：上海和重庆的试点，出现了正面效应。下一步要总结经验、优化方案，在多个地域稳步推进，包括广州、深圳、南京。国务院参事刘桓：今年增加的试点城市很可能锁定一线城市以及沿海发达地区的一些城市。4解读房产税解码及影响52012年如果房产税扩围其模式可能会是什么？将可能会增加哪些城市？保利地产目前正在运作的部分高端项目将会受到何种影响？让我们先从2011年重庆和上海的试点说起……6重庆房产主城九区：渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚征税范围税细则区、渝北区、巴南区①个人拥有的独栋商品住宅；②个人新购的高档住房；征税对象③无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房；④未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。n针对性强。主要针对新增高档计税依据应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。住房。（独栋别墅体量较小，①应税房屋的建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面外地人购房约束力度极小。）积均价3倍以下的，税率为0.5%；税率②3倍（含）至4倍的，税率为1%；③4倍（含）以上的税率为1.2%；n监管措施严。可直接从应税人④“三无”个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。存款中扣款以抵税款及罚款。①应纳税住房的建筑面积-免税面积）×建筑面积交易单价×税率；②办法实施之前的独栋住房免税面积为180平米；应税额n条款设计上有敞口。所有住房③办法实施之后的住房免税面积为100平米；计算④免税面积以家庭为单位进行扣除；（无论物业类型，无论新增或是⑤“三无”个人新额=（应税购住房无免税面积。存量）最终都要被征税；房产评①纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。估价会是最终的征税依据。征管措施②个人向房屋所在地的税务机关主动申报个人；税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款；③应税房屋没有完税凭证的交易受限，在转让时不予办理过户手续。备注：根据相关数据，重庆2011年高档住房为建筑面积单价9941元/平米7（含）以上住房；2012年为12152元/平米（含）以上住房。重庆房产税施行效针对性强，执行情况好，对高档住宅量价的抑制作用十分明显。果n执行情况较好。重庆房产税开征后，符合征税条件的约1万套住宅，占重庆住宅总量约8%，包括3000多套别墅和7000多套高档公寓。截止2011年10月，这些房子中的97%都缴了房产税，共征得约1亿元税收资金。表：重庆主城九区高档住房成交及价格变化情况　n应税产品量价萎缩明显。2011年，重庆主　年份高档住房成交商品住房中占比城区高档商品住房成交量为70万㎡，占商2010年73万㎡　10.9%　品住房成交量6.8%，较房产税实施同比下2011年　70万㎡6.8%　降4.1%；主城高档商品住房成交均价为13638元/㎡，同比下降7.1%；同期，主类型　2011年均价涨幅城区住房均价同比上涨18.7%。高档住房13638元/㎡-7.1%普通住房6837元/㎡　18.7%8重庆保利项目保利项目显示，重庆房产税征收出现了“应税产品严重滞销”的现象n江上明珠数据表明，房产税对高档住房成交的抑制作用比较明显。房产税征收后，应税产品的成交萎缩明显；相反，不征税的普通住房基本保持了量价继续走高的态势。n重庆征税与否与价格挂钩的做法，实际上起到了设置“价格天花板”的作用，就2011年而言，没有核心优势的房源定价很难超过9941元/平米。9上海房产征税范税细则围上海市行政区①本市居民家庭新购住房且属于其第二套及以上住房；征收对象②非本市居民家庭新购住房；n覆盖面广。针对绝大部①计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值；计税依据②试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应分新增住房征税，无区分税住房市场交易价格的70%计算缴纳。物业类型。①适用税率暂定为0.6%；适用税率②市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）n门槛较高。众多的免税条的，税率暂减为0.4%。件，力度较小。人均60①本市居民应税家庭合计面积低于人均60平米的不予缴税；超过人均60平米的对属新购住房超出部分的面积征税；平米免税面积、交易均价②本市局面家庭新购一套住房一年内出售原原有唯一住房的，可予以退打7折、税率较低等。税收减免税；③高层次人才新购住房且属于唯一住房的暂免征税；④持居住证满三年的n同样明确房产评估价为非市居民家庭新购住房且属于唯一住房的暂免征税；未满三年的暂按本办法征税，满三年后予以退税。最终的征税依据。①应纳税额=（本市居民家庭的合计住房建筑面积-60*家庭人口）×建筑面积交易单价×70%×税率或者非本市居民家庭的应税面积×建筑面积应税额交易单价×70%×税率；计算②本市居民家庭人口包括夫妻双方及其未成年子女；若家庭有成年但无房子女同住的，经核定后可计入；备注：新购住房包括二手房；上海市2011年交易单价在28426元/㎡以上，2012年在2689610元/㎡以上的按06%税率；在这价格（含）以下的按0.4%税率。上海房产税实施效限购令抑制房产税作用发挥；门槛高、税率低的特点也使房产税实际作用有限。2007-2012果年2月上海商品住宅成交情况2010年-2012年2月上海市商品住宅面积段成交对比1212300028041010250021248820002000661660135344150022100088085880680645352400357500270248139套0＜90㎡90-120㎡120-150㎡150-180㎡＞180㎡2010年2011年2012年n上海市2011年成交量720.7万㎡，较2010年下滑26%，较2009年下滑59%，是近5年来最低量；上海市2011年房价上涨幅度大幅下滑，仅约1%；n上海存在限购及房产税两种政策叠加的情况。限购令直接排除多套购房的发生，客观上限制房产税作用的发挥。因限购，150㎡以上的改善型产品成交明显萎缩，2011年成交同比萎缩60%；n从实际情况看，上海房产税虽然覆盖面较广，但征收门槛高，税率低，其对成交影响远小于限购。112011年上海市场更多是受到限购而非房产税影响。上海保利项目