德阳市房地产市场概况成都公司项目发展部2012年7月2日目录一、德阳市基本情况二、德阳市土地市场情况三、德阳市商品房市场情况四、总结与建议一、德阳市基本情况1.1地理位置德阳市位于四川盆地成都平原东北部，南距省会成都41公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。德阳市境狭长，东西宽约65公里，南北长约162公里，地势西北高东南低。全市面积5955平方千米，常驻人口361万人，主城区面积648平方千米，常驻人口73万人。西北部为龙门山脉中段，山地面积30KM1171.87平方公里，占全市总面积的19.68%；中部为成都平原东北部，面积1838.75平方公里，占全市总面积的30.88%；东南部为盆中丘陵，面积2943.13平方公里，占全市总面积的49.44%。一、德阳市基本情况1.2大成都商圈大成都经济圈是以成都为中心绵阳、德阳、乐山、雅安、眉山、资阳等城市为次一级，以宝成、成昆、成渝铁路和成绵、成乐、成雅、成渝高速路为主轴的区域经济体系。德阳受到来自成都的极强的辐射力体现在：?居民高端消费外溢至成都?高端置业趋向成都德阳处于大成都圈内，并且受到成都极强的辐射，消费力外溢现象明显。一、德阳市基本情况1.2大成都商圈交通路网发达，4条交通动脉拉近了成都与德阳的距离感，通达性强，将成德绵经济带联系的更为紧密1。、成德快速通道（免费）预计2012年底通车2、成绵乐城际快铁预计2012年通车，届时从德阳到成都仅需20分钟，4站路（德阳-广汉-青白江-成都）3、国道108（免费）路况：双向三车道，是重要的川陕物流通道，大型货车通过量大，较为拥堵。4、成德绵高速路况：顺畅，也有较多的大型货车通过量。一、德阳市基本情况1.2大成都商圈宏观视觉：从这个成德绵经济带和城市一体化的发展来看德阳的城市战略地位?成渝两市的规划都把成德绵经济主轴作为技术制造产业发展带，德阳作为该主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势?特别是随着成绵乐城际铁路客运专线、成德绵高速公路，成德南高速公路的建设，德阳交通枢纽地位进一步确立?德阳已经纳入整个大成都经济体系，德阳本身拥有的产业优势，完全有条件作为依托，提高对成绵及成渝地区的辐射服务功能。未来大成都都市圈经济副中心，承接双向辐射优势。1.3行政区划?德阳辖旌阳区、中江县和罗江县，代管广汉市、什邡市、绵竹市。1.4宏观经济指标名称2008年2009年2010年2011年GDP(亿元)695.04780921.31137.4财政一般预算收入（亿元）98.2129.6187.4258.8社会商品零售总额（亿元）200.5245.8299.7351.6固定资产投资额（亿元）218.9746.9601.3650.4房地产投资额（亿元）25.537.746.973.2户籍人口（万人）387.4388.4389.2390.5人均可支配收入（元）126401430716202193711.4宏观经济?“5.12地震”使德阳市什邡市、绵竹县经济受到了重创。震后在北京和江苏的对口援建下，德阳的经济进入快速发展时期，2009年就全面超过了震前水平。?09年后，受国家4万亿经济刺激计划及灾后重建的影响（例如东汽集团的整体搬迁等），整个固定资产投资大幅增加，相对08年增长340%。但房地产投资增长速度低于固定资产投资增长速度。10年固定资产投资相对09年下降20%，主要原因在于援建项目及重建项目的减少。11年的投资相对10年增加8%，增长速度逐步提升。11年投资总量位于全省第6位。?09-11年德阳房地产投资额分别为37.7亿、46.9亿、73.2亿，分别占整个固定资产投资的5%、7.8%，11%。整个房地产投资所占比例逐步增加。特别是一些超大型项目的逐步开发（例如保利国际城等）。整个房地产投资市场处于稳定上阶段。?德阳作为整个四川省的重要的工业城市，GDP位列全省第三位，人均GDP于2011年突破5000美元。1.3宏观经济2011年，德阳市的GDP位居全省第三，仅次于成都市和绵阳市。1.4宏观经济?2012年整个德阳经济平稳发展，1-4月固定资产投资完成182.5亿元，同比增长23%，增幅比去年同期增长31.7个百分点。民间投资成为投资主体，1-4月，民间投资完成123亿元，同比增长32.8%，民间投资占全部投资的64.4%，高出国有投资28.8个百分点。房地产投资完成23.6亿元，同比增长13.4%。1.5大德阳商圈德阳处于“成-德-绵”城市链中，仅起城市通道的作用2011年经济数据成都绵阳德阳城市规模（万Km2)1.242.020.58GDP(亿元）6854.813431137GDP增长率15.2%15.2%15.6%人口（万人）1404.8461.4361.6人均GDP(元）485112577231562地方财政收入（亿元）680.7172.1258.8居民储蓄存款余额（亿元）5945932.6783.5?与同样处于成都以北的绵阳相比，德阳的总体经济状况并不弱于绵阳，但人口规模和城市规模仍然处于劣势。?在“成德绵”的城市链中，德阳只起到“城市通道”的作用，在“大成都圈”内的城市地位低。1.5大德阳商圈德阳市是典型的“以第二产业为主的，内向型经济城市”200620072008200920102011第一产业?2011年，德阳加快工业灾后恢复重建18.7%18.9%18.6%17.1%16.5%15.6%，工业经济继续保持快速发展态势，总第二产业量超过“十二五”规划目标，规模以上工54.0%54.9%55.2%56.4%57.8%60.0%业总产值达到2179.5亿元，较2010年第三产业增长23.5%。27.3%26.2%26.2%26.5%25.7%24.4%2011年，德阳市规模以上工业总重点企业所属行业销售收入重点企业所属行业销售收入产值继2009年突破千亿大关后，东方汽轮机厂汽轮机50亿什邡卷烟厂卷烟50亿今年再上新台阶跨过两千亿，达到2179.5亿元，比2006年增长东方电机发电机组202.5亿四川宏华石石油设备油2.3倍。单月月均工业总产值达到181.6亿元，比去年月均工业总产中国二重冶金设备50亿四川金路集化工50亿团值（138.6亿元）增加43亿元。其中3月和11月单月工业总产值四川宏达集团化工50亿四川龙蟒集化工50亿跨过两百亿元，分别为207.8亿团四川剑兰春集白酒50亿元和201.5亿元。团1.6区位交通?德阳计划在“十二五”期间建成“五横八纵一环线”的交通格局，届时，德阳的交通路网将十分发达。?“五横”：德阳北部的东西横线，由绵竹至罗江公路和罗江至中江(黄鹿)公路组成、遂德阿高速公路、德茂公路、省道106线、成都第二绕城高速公路。?“八纵”：成(都)青(川)公路(省道105线)、成绵高速公路复线、天星快速干线(成德大道)、国道108线、成绵高速公路、旌江快速干线、成德南高速公路、唐(家寺)巴(中)公路(省道101线)?“一环线”：连接罗江、中江、广汉、什邡、绵竹，形成德阳市域快速环线。1.7城市规划1.7.1五大县城定位与目标?绵竹：城市定位为“中国名酒酿造基地，川西重要的工贸城市，历史文化旅游和生态宜居城市”。规划到2020年，城市人口达到20万人，城市建设用地24平方公里。?什邡：城市定位为“省级历史文化名城，以食品、饮料、旅游、精细化工为主导的综合性城市”。规划到2020年，城市人口达到22万人，城市建设用地24平方公里。?广汉：城市定位为“省级历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以加工业、旅游业为重点的古蜀文化旅游城市”。规划到2020年，城市人口达到28万人，城市建设用地28平方公里。?中江：定位为“县域政治、经济、文化中心，以电子、食品加工、轻纺、制药、商业贸易为主的山水园林生态城市”。规划到2020年，城市人口达到30万人，城市建设用地28平方公里。?罗江：定位为“省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史文化旅游城市，以发展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市”。规划到2020年，城市人口达到12万人，城市建设用地12平方公里。1.5城市规划1.7.2主城区规划?德阳市主城区为旌阳区，整个主城区以绵远河为界中国二重岷江东路，绵远河以西以工业为主导，驻扎有中国东方电气集团有限公司和中国第二重型机械集团公司两家特大型央企；绵远河以东及岷江东路两侧是城市的办公、商业及居住功能区。东气集团绵远河石亭江1.5城市规划1.7.2主城区规划?在未来中心城区“一主两区”的布局中，亭江新区和旌东新区的提出学习借鉴了天府新区模式，其先导、带动、辐射和示范作用被寄予厚望。?亭江新区规划范围是旌阳区天元镇、八角井镇，广汉市金轮镇、小汉镇、金鱼镇及连山镇，主区总面积189平方公里，依托德阳经开区产业延伸，以工业为基础，以生态建设为先导，大力发展高新技术、科技研发，同步加快配套设施建设。通过体制创新、打破行政区划界线、整合区域资源，旌东新区建成宜居、宜业、宜商的现代化新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，再造一个“产业德阳”。亭江新区?旌东新区规划范围为旌阳区双东镇、东湖乡、新中镇、和新镇，主区总面积221平方公里，突出生态保护优先，依山就势，布局文化、体育、休闲娱乐、战略新兴产业和居住用地，构建高端商务（总部经济）、休闲基地，把东山片区建成休闲、商务、产业发展集中区；将黄许及白马关打造为宜居、旅游拓展区。1.7城市规划1.7.2主城区规划小结?1、在大成都商圈内，德阳处于绵阳和成都中间，城市地位相对较低，消费力外溢现象明显，随着德阳的城市形象