高力国际：广州甲级写字楼二季度售价突破3.2万/平米2012年第二季度，广州甲级写字楼租赁市场表现稳定。尽管受外围经济不利影响，外资及相关贸易类企业在本地市场租赁需求有所萎缩。　　租赁成交活跃，越秀区空置率降至新低，天河区空置率小幅上升　　据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第二季度，广州甲级写字楼租赁市场表现稳定。尽管受外围经济不利影响，外资及相关贸易类企业在本地市场租赁需求有所萎缩，但国内的保险、IT科技、文化传媒等行业依旧保持较快扩张速度，对优质办公物业需求旺盛。本季度天河区继续迎来新增供应，位于珠江新城的广州银行大厦和富力盈盛广场完工交付，共提供约15万平方米甲级办公面积。受近几个季度以来新增供应陆续入市且所处区域较为集中影响，部分新入市或在建写字楼项目面临较大招租压力。自2010年以来持续上升的甲级写字楼平均租金于本季度首次环比持平。写字楼投资市场本季度录得一单整宗成交，广汽集团以14亿整栋购买位于珠江新城的保利中达广场1号楼约4.56万平方米作为企业总部。广州甲级写字楼售价保持平稳增长态势，环比上升至每平方米人民币32,070元。　　整体供应，需求及空置状况　　高力国际研究显示，2012年第二季度，位于珠江新城的广州银行大厦和富力盈盛广场竣工交付，共计为市场提供约15万平方米甲级办公面积。广州甲级写字楼市场连续四个季度迎来新增供应落成，整体库存量已增至253.5万平方米。本季度由于广州银行大厦70%以上办公面积由企业购买自用，加之租赁市场表现稳定，市场整体空置率在本季度仅上升0.2个百分点至20.6%。　　由于新增供应量较少，市场租赁成交活跃，本季度越秀区空置率降至新低，为6.94%。天河区受新增供应拉动，空置率有小幅上升。受高质素项目及成熟的商务氛围吸引，国内的保险、文化传媒、服饰贸易及新兴科技类行业积极在天河区寻找优质物业。本季度广州市中心区域代表性租赁成交案例包括：信诚人寿租赁越秀区珠江国际大厦约8,000平方米办公面积，歌思公司租赁高德置地广场一期A塔约2,200平方米，广州尚岑服饰租赁海航大厦1,148平方米。另一方面，尽管电子IT等行业扩张迅速，但由于此类公司租金预算较低，因此城市周边优质创意产业园等成为其扩张或搬迁首选，典型案例如百度选择租赁近郊某创意园约9,000平方米办公面积。　　租金趋势　　高力国际报告指出，由于天河区尤其是珠江新城区域大体量新增供应的逐步完工入市，租赁市场竞争加剧，整体租金水平停止上涨，自2010年以来首次录得环比持平，为每月每平方米人民币161.3元。除了越秀区甲级写字楼平均租金录得轻微上升，天河区及海珠区甲级写字楼平均租金均较上季度相比保持稳定。相比于越秀区低空置率楼宇业主的强势心态，天河区写字楼业主则由于新增供应陆续入市面临较大招租压力，尽管整栋持有业主仍倾向于选择大面积、承租能力强的优质企业，但写字楼中小面积持有者则为了尽快放租回笼现金流而对租金报价有所让步。　　售价趋势　　高力国际报告还指出，2012年第二季度，广州甲级写字楼销售市场录得一单整宗成交，广汽集团以14亿整栋购买保利中达广场1号楼约4.56万平方米。此外，国内某大型企业购买广晟国际大厦共10层办公面积。本季度广州甲级写字楼平均售价持平稳上升趋势，环比上升2.5%至每平方米人民币32,070元。　　市场展望　　广州甲级写字楼市场预期将在2012年下半年迎来58.4万平方米新增供应，包括位于珠江新城的珠江城、恒大中心、广晟国际大厦以及位于琶洲的南丰汇等。尽管珠江新城区域新落成或即将入市的优质项目业主对整体租金水平定位依旧较高，而现有低空置率楼宇则倾向于选择以提高租金报价等方式等待优质租户，然而大体量新项目的入市将进一步加剧租赁市场竞争，租金谈判空间有所加大，业主为吸引租户将加大租金优惠。因此，预计2012年下半年甲级写字楼市场整体租金水平将面临下调压力。　　广州住宅市场成交受央行三年以来首次降息等利好因素刺激有所回暖，考虑持续上行的写字楼售价，部分中小投资者在写字楼投资方面将趋于谨慎，市场观望氛围逐步转浓。预期下半年销售市场仍将以国内实力雄厚的企业为主导。然而受珠江新城土地拍卖出新的商业“地王”以及该区域多个高端优质可售项目推出拉动，预计2012年下半年广州甲级写字楼市场售价将保持平稳上行，但涨幅将缩窄。