保利百合花园（容桂）核心概念及传播策略客户：保利佛山公司提报：黑弧奥美广州时间：23-12-2008黑弧奥美蝶变2.0机会分析的思考模式…产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势定位产品解读清单产品解读清单√??地区地区,,项目位置项目位置√??政府对地区未来规划政府对地区未来规划?√?交通网络交通网络?√?周边环境周边环境??周边商圈周边商圈?√?周边居民周边居民//人群人群?√?周边公共设施周边公共设施??周边小区周边小区//项目项目?√?发展商的初步心理价位发展商的初步心理价位??期数期数??项目面积项目面积,,建筑面积建筑面积,,容积率容积率??项目地形项目地形?√?项目设计理念项目设计理念√??项目建筑风格项目建筑风格??项目的外观与标志性项目的外观与标志性??项目建筑材料项目建筑材料√??项目建筑形态项目建筑形态??小区规划小区规划??小区内配套小区内配套((会所会所//购物购物//娱乐娱乐//健康健康//餐饮餐饮//学校学校//医疗医疗//生活…生活…))√??园林设计园林设计√??各户型设置各户型设置((形态形态//房型房型//面积面积//套数套数//比例比例))?√?各户型房厅设置各户型房厅设置((面积比例面积比例//开间开间//楼高楼高))??室内特色室内特色((窗窗//门门//采光采光//梯梯//花园花园//电梯电梯//大堂大堂//浴室浴室//厨房…厨房…))??智能化的设备智能化的设备√??内外景观内外景观??投资回报投资回报((买卖买卖//租赁市场租赁市场))??首付款首付款//信贷等要求信贷等要求??物管服务物管服务√??发展商背景发展商背景//声誉声誉??建筑师建筑师//设计师设计师//园林设计师园林设计师//物业管理公司物业管理公司地区/项目位置——顺德容桂珠三角腹地著名商阜，品牌名镇?珠江水道之西江干流与105国道交汇处，北接广州、佛山，南邻中山、珠海，东南距香港60多海里?面积80平方公里，辖19个居委会、7个村委会，常住人口17万。?以家用电器、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品等为骨干的工业格局，成为全国最大电冰箱、微波炉、空调器生产基地。?拥有科龙、容声、华宝、格兰仕、万和、顺德松下精工、顺德海尔、华润涂料、松本电工等著名企业和品牌地区/项目位置——新城区容桂大力推进城市建设，城市面貌日新月异。容桂交通中心、红旗大道、桂洲大道、文海路、九横路等交通项目的新建和改造，也有展现容桂文化艺术水平的容桂文化演艺中心、水云天新岭南文化村、中国时尚球类运动南方基地等文体活动基地的规划和建设，还有在建的新桂洲医院、即将动工的桂洲大道中示范路改造及主题林建设工程等，这些工程的顺利完成和交付使用，将大大提升容桂的城市品位和水平，为容桂经济的进一步发展，市民享受更高品质的生活奠定坚实的基础地区/项目位置——新城区广珠高速是容桂市场既老城区和工业大良新城区之后的新兴片区，是城市105国道容奇大道未来居住发展的主要区域容顺德高新技术桂中心城区容里工业区大产业园区本项目靠近105国道，文海西路以南道新城区桂工业园区小区出口有五条公交线的容桂公交巴洲大道文海路士到新客运站步行五分钟、到广珠轻新客运站海尾工业区容边天河工业区轨站步行二十分钟，广珠轻轨到广州桂新路番禺仅需十五分钟；到大良新区府15本项目分钟车程、到中山东凤镇20分钟车程联合中山，融合发展，顺德服务业发展的重要高地，重点发展金融保险、商务服务、现代物流、研发设计等生产服务业；全面提升餐饮住宿、房地产、休闲娱乐等生活服务业；扩大对中山黄圃、南头等镇的辐射力。项目交通容桂主要道路1、通往工业区番禺容奇大道、桂州大道、文广大良珠轻海西路等轨12、通往大良05105国道、广珠轻轨顺德顺德大学站国广站大学、顺德站道珠高3、通往广州、珠海速广珠高速、广珠轻轨容奇大道未来道路建设容奇站广珠轻轨（2010年前建成容通车）预计到达广州全程桂桂州大大道只需12分钟。公交换乘道新客运站中山桂路新路线有318、324、325、本项目327、328、392项位周边环境北侧农民房?南北临高压线东北侧农民房?南临干道，噪声较大?北侧为文海花园?东南为绿化与旅馆东北侧农民房?北侧为厂房与仓库文海花园?距五分钟正兴建新物流中心N道路高压线西南侧厂房及仓库东南侧绿地东侧旅馆项目周边——配套完善编码城市配套1天佑广场132文塔公园3亚加达中英文学校11144容桂职中105文华中学896容桂邮政分局7157狮山公园步2行8花溪公园十36分4159科龙小学钟10振华小学11兴华中学12容桂汽车客运总站1213大风山公园本项目14容山中学15鹿茵酒店周边居民人群——容桂人中国镇域经济的领跑者和探索者求新求变、敢为人先文化水平不一定高，务实低调；但头脑灵活，敢想敢干，在过去三十年的实践中一路领先，低头做事实低调、不露富，对水乡生活有着深度的迷恋；自我价值认同感强容桂人重干轻说；从大处看，容桂人重商轻政；从小处看，容桂人重吃轻衣。追求舒适生活。项目总规占地面积：5.1万㎡建筑面积：23.3万㎡住宅面积：21.8万㎡商业面积：0.4万㎡容积率：4.5建筑密度：29.24%总户数：1940户停车位：1592项目期数?以中轴分为东西二期，一期包括1-5栋，明年五月开卖;?5栋为50平的公寓共266套；?住宅988套：4栋面积75-108平364套；1-3栋148-220平共624；45321项目建筑风格——法式风情欧式风情建筑风格鲜明风格高雅讲究点缀在自然中，并不在乎特点是建筑整体方面有采用对称造型，屋顶上占地面积的大小，追求色彩和着严格的把握，善于在多有精致的老虎窗。内在联系细节雕琢上下工夫推崇优雅、高贵和浪漫园林设计——系统水景大型系统水景精致园林艺术建筑4000平方商业街小品通风对流，景观轴各小组团，景观带丰富多样，分层次植物搭配户型分配比例户型面积以120-220为主，其中120面积比例最高以舒适享受为主户型特色模拟户型Y型布局，基本保证三面朝阳270度景观，舒适性超越单一的南北对流户型特色模拟大三房两梯三户，阳光梯间大客厅设计，适宜三代同堂入户花园设或小型家宴计宽敞舒适的明厨明卫，大厨房设计双套房设计多阳台,阳台宽大、视野好三面面景观；户型对流、通风采光良好;舒适度高发展商声誉背景实力雄厚，业界前列的发展商?国有房地产公司品牌价值第一名?国资委属下房地产企业综合实力第一名?中国房地产企业综合实力第四名“和谐生活，自然舒适”的开发理念发展商声誉背景佛山成功开发案例，确定高端开发地位?保利水城、千灯湖一号公馆、保利花园，市场反应热烈，销售成绩优秀，发展商声誉背景百合花园从南到北遍布广州、北京、沈阳是保利旗下城市中央精品华宅的产品系列项目利益归类?规划科学，生活配套完善?中型城市高品质社区?浪漫优雅的法式建筑?4000平方浪漫生活商业街?现代高层洋房公寓?两梯三户、阳光梯间?舒适、享受的大户型（60%）舒适性?明厨明卫大户型、多视野、系统?超大客厅水景园林的城市华宅?三面开阳，270多开阔视野?入户花园、N+1户型，更多风情、更多变化?规模化大型水系园林，和谐生活自然舒适的完美结合项目利益归类?容桂新城区?规划科学，生活配套完善?中型城市高品质社区?交通便利?浪漫优雅的欧式建筑?4000平方浪漫生活商业街?现代高层洋房公寓城市性?两梯三户、阳光梯间?舒适、享受的大户型（60%）项目区位、建筑体量?明厨明卫交通生活配套?三面开阳，270多开阔视野?入户花园、N+1户型，更多风情、更多变化?英式精品水系园林?车位比高利益归类?品牌发展商?名门系列城市精品项目?品牌物管?欧式建筑品质感?精致的园林景观小品?对流通风、三面景观视野实而不华低调奢华?适当的建筑密度，高绿化率?高车位比?享受型大户型为主力?注重实用的建筑用材黑弧奥美蝶变2.0竞争对手——选取原则项目的类别相同种类:别墅,公寓,综合…类似的户型,户型比例等凯蓝名都：万科兰乔圣菲?区域相同?产品类型接近钟分0佛罗伦斯：1程?工业区车?产品类型相近佛罗伦斯车程5分钟10分钟本案步行凯蓝名都?由于容桂地区不大，与大良镇距离较短，故本区域与大良区域亦在竞争范围凯蓝名都凯蓝名都高层洋房高层洋房新城区新城区佛罗伦斯佛罗伦斯低层低层++高层洋房高层洋房工业区工业区百合花园百合花园高层洋房高层洋房新城区新城区与竞品进行PK!产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势凯蓝名都顺德区容桂街海尾居委会文海中路3号，占地面积:100000平方米；总建筑面积:450000平方米开发周期:分四期建设45万㎡的大型法式风尚社区大气、尊贵、优雅凯蓝名都——项目规划?齐全的大型会所，容桂唯一室内恒温泳池，配有乒乓球、健身室、SPA水疗馆、咖啡厅等，设施非常齐全。?精心雕琢的300米法式风情名店街?容桂首个采用10万㎡下沉式园林设计的社区，层次丰富凯蓝名都——户型配比推售1、2、3、5、6、8、9、10，面积61-85平方米2房、3房；共288套推售29、31栋，二梯四户，101-128平方米3房、4房（带套房）；128套凯蓝名都——户型产品?户型丰富，由64~127平方米的二房至四房户型?入户花园设计?“N+1”空间自由变换?一层与顶层复式，一楼送100平方园林，顶层送天台发展商背景?瑞丰集团成立于一九九三年十一月十八日，总部设在广州，是以房地产开发为核心，集建筑工程、实业投资、物业管理于一体的综合性集团公司，现有员工1000余人。?属下企业12家，现已开发了广州的金雅苑、蓝色康园、铂林国际