目录综述第一部分：总体规划调整第二部分：商业定位1、市场状况2、商业立面建议3、商业形态建议4、商业布局建议第三部分：商务空间调整1、2#楼调整建议2、4#楼调整建议第四部分：第一组团户型调整第五部分：第二组团建议总结锦官苑/综述经过市场调研与产品分析，我们认为本项目有明显的地段优势及区位竞争优势，但在产品规划和建筑设计方面却存在明显不足，没有充分发挥本项目的天然优势，主要表现在以下几方面：1、2#、4#楼设计为小户型公寓，没有使这两栋楼的邻街商业价值得到体现，无形中降低了开发利润。2、交通组织存在一定问题，主要表现在地面车位过多，与高档社区最基本的人车分流这一特点相悖3、园林景观过于平淡、直白，与项目尊贵、气派的开发理念不相符。4、户型设计落后，无法满足现代市场需求。锦官苑/综述根据我们多年的销售经验，本项目如按目前设计方案推向市场，预计售价在7500---8000元/平方米锦官苑/综述就我司对项目的了解程度，经过初步的成本测算，本项目的直接成本约为7127元/平方米。锦官苑成本概算总建筑面积186000平方米可售面积148000平方米项目单方成本（元/平米）单项合计成本（万元）备注土地成本182834000地价90013320包括底商、公寓按平均计算建安成本200037200市政成本3506510周边市政条件良好前期规划设计费用541000建安的2%---3%绿化费用541000配套费用1082000小计95030财务费用28513%销售费用38014%不可预见费用19012%管理费19012%总计105483折合销售面积7127注：未计税金锦官苑/综述尽管项目目前情况不容乐观，但我们认为如能对产品进行下述几个方面调整，我们有信心将其塑造为高档精品楼盘，实现开发商预期利润目标。锦官苑/项目总体规划调整建议第一部分项目总体规划调整建议锦官苑/项目总体规划调整建议总体规划思路以现代商业为外围形象以庭院观景公寓为内在核心华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司功能组团规划调整通过园林绿化和道路交通的隔离，使公寓与商业这两种功能不同的产品相对完全独立，如此既能令商业形象更加突出，也能体现公寓闹中取静的产品特点功能规划动静区分割线第二组团商务区第三组团住宅区第一组团道路规划调整取消地上车位，重新布置出入口，实行人车分流，体现社区高档品质重新进行交通组织，使2#、4#楼形成环行交通，增加邻街物业的商业价值道路规划商务区道路次出入口社区道路主出入口步行入口园林景观调整为彰显本项目尊贵、地位、大隐于市的项目理念，结合整体规划，园林景观建议采用欧式庭院风格，即Courtyard。因项目容积率较高，围合式的景观设计无法体现项目尊贵气质，建议3#中间单元首层及二层镂空设计，增加园区景观的通透感景观规划景观动线锦官苑/项目总体规划主要物业功能高档公寓（1#、3#、6#、7#楼）；??叠拼水景城市别墅（5#楼）沿街底商及其它商业设施底商（2#、4#楼首二层）商务空间（2#楼及2-B单元、4#楼）配套设施（8#楼）锦官苑/项目总体规划调整通过上述调整，既发挥了项目的优势，也将项目缺少自然景观、周围遮挡等先天劣势予以淡化，同时强化了项目地处COD核心区的地段特点。调整后的规划将使产品在高档市场的竞争力大大提高。1、动静分离（公寓与商业完全独立）2、闹中取静（公寓的私密性增强）3、商业价值（邻街的商业价值得以体现）4、产品多样化（底商、商务空间、高档公寓、水景城市别墅三种产品类型互相补充，降低项目开发风险）5、提升项目档次锦官苑/案名建议：君临天下案名建议：世家天第项目SLOGEN西区故事?私人美树馆建筑风格商业：现代简约风格公寓：新欧式庭院园林风格欧洲庭院景观第二部分项目商业定位建议锦官苑/项目商业定位2#、4#楼作为整个项目的外围建筑，对树立项目的整体形象及档次起着至关重要的作用，而其商业价值随着规划路的开通也将得到进一步提升，因此2#、4#楼的商业定位将直接影响到整个项目开发利润。通过调研及项目自身条件分析，我们认为本项目的商业定位应以独立精品店铺为主，同时考虑吸引银行、证券等金融机构进驻。锦官苑/项目商业定位一、区域市场商业状况锦官苑/项目商业定位西城西城区基本区基本描描述：述：区区域域特点：特点：西城西城区为中区为中国党国党政政军首脑机关军首脑机关及及大大部分政部分政府机关所府机关所在地，在地，是全是全国国的政的政治治中心，中心，全全区区55%55%地地域域在二在二环环以以内内，交通，交通便便利，通利，通讯讯发发达达。。国家国家经经济指济指挥中心及挥中心及国家级银国家级银行、金行、金融机构融机构总部总部大大多设在区多设在区内内。。历史上历史上形成了形成了西西单、单、西西四四等等1010个商业区，个商业区，汇集汇集了商业、了商业、服服务业务业企企业。业。近近年年来来开开始始向向着着综合的金综合的金融融商业区与行政商业区与行政办办公区方向公区方向完善完善发发展展华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位西城西城区基本区基本描描述：述：经经济济状况：状况：生生产总值产总值达达到到195195亿亿元，经元，经济增长速济增长速度度保持保持在在10%10%左右左右，人，人均均GDPGDP已达已达到到2486124861元。元。各类企各类企业业1991519915家家，注，注册资册资金金达达到到433433亿亿元。元。三三资企资企业业727727家家，，私营企私营企业业70177017家家。。第三产业第三产业是西城是西城区的主区的主导导产业，产业，所占比重保持所占比重保持在在87.5%87.5%左右左右在第三产业中以在第三产业中以商业、金商业、金融融业、业、房房地产业、地产业、旅游旅游业业和和科技科技信信息息咨询咨询业最业最具具有优势和发有优势和发展潜力展潜力。。区区域域税税收收总总额达额达到到153153亿亿元，相元，相当当于于全全市的市的23%23%，区，区级级财政财政收入达收入达到到2323亿亿元。元。华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位西城西城区基本区基本描描述：述：商业表现：商业表现：西城西城区社区社会消会消费品费品零零售售额达额达到到134.9134.9亿亿元元，，占西城占西城区的区的39.5%39.5%。。西城西城区有区有1010个商业区，个商业区，除西外除西外、、德外德外地区地区受拆迁改受拆迁改造造影响影响目前发目前发展较慢展较慢以以外外，，西西四、四、新新街街口口、地安、地安门门、、复外复外、、阜外阜外、三、三里河里河、、西外西外、、德外德外、、马甸等马甸等商业区均商业区均已达已达到到较大较大规规模模。。西西单商业中心区单商业中心区是全是全市最市最大大商业区商业区之之一。一。西城西城区有区有大大、中、小、中、小商业商业企企业业38893889家家，主要分布在，主要分布在1010个商业区个商业区内内。销。销售售额额超亿超亿元的商场有元的商场有1313家家。。近近期期太太平平洋百货洋百货、、西西西西商商厦等也厦等也将将陆续陆续建成开业，建成开业，大大型商场将型商场将逐逐步发步发展展到到2020家左右家左右。目前区。目前区内内有有专专业业店店692692家家、、便便利利店店334334家家、、百货店百货店220220家家，，专卖店专卖店212212家家、、连锁店连锁店8080家家。。在在同同一商业区一商业区内内，商业，商业呈呈现现出出错错位经位经营营的的趋趋势，以势，以商业为主商业为主，，餐饮餐饮、、娱娱乐、乐、文文化、化、旅游旅游、金、金融融、通、通讯讯及及洗浴洗浴、、洗染洗染、理发、、理发、修修理理等居民等居民服服务业务业配套发配套发展展华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位近近期期北京北京有有借鉴意义物借鉴意义物业成交案业成交案例参考例参考：：客户物业位置面积（m2）铁道部国兴大厦车公庄2000汉唐证券国际科技会展中心裕民路2250国信招投标国兴大厦车公庄路1700志鸿教育国际科技会展中心裕民路1000对对物物业形态的业形态的潜潜在在影响影响从近期的历史成交来看，具有营业厅与沿街办公形象，大面积的商业空间仍然有较为理想的市场前景，需要在本项目的设计中予以考虑。同时西城区作为中央商务区，证券、投资公司、银行等历来就有很强的消化能力。华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位二、商业建筑形式建议锦官苑/项目商业定位商业业态与建筑形商业业态与建筑形式式的结合的结合整体形象的提升*整体商业组团的立面效果应简洁现代*2、4号楼之间应考虑建筑上的连接，来形成整体商业的气势*整个项目的主题形象，包括案名应在这里有非常彰显的表示华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位商业业态与建筑形商业业态与建筑形式式的结合的结合入口功能的丰富*连廊应起到更丰富的作用*比如通过玻璃幕墙，即提升主体形象，也对社区内部起到隐蔽的作用*连廊应考虑楼外辅助交通的问题，从而使3层也具有直接的商业价值华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位商业业态与建筑形商业业态与建筑形式式的结合的结合底部商业的整体形象*石材与玻璃、或铝板与幕墙简洁而高档次的建材可以为项目塑造优良的品质感*细部商业对外的形象，应有统一而显著的整体形象，*整个商业连贯布置，构成有丰富功能的现代商业街华远华远新新时时代代销销售代理公司售代理公司锦官苑/项目商业定位商业业态与建筑形商业业态与建筑形式式的结合的结合建筑形式挖掘更多商业面积与价值*通过外立面来考虑额外的交通动线，使商业不仅局限与首二