中国余姚｜南雷路黄山东路地块商业预招商工作补充汇报｜终稿中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，1TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn目录此次汇报主要针对本项目位于裙楼?鱼和熊掌的问题商业业态的最终布局及配比、围绕商业主?商业业态规划力商家的引进和名单的提供，同时包含主?商户名录优选力商家和其他商家的对建筑自身的要求、?商业经济效益测算承租能力，并最终对项目销售及招商提出?商业街形象建议?我方最终的建议。项目租售、案名推广企划策略?商户名录汇总中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，2TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn鱼和熊掌的问题中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，3TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn概要｜问题回放鱼与熊掌的问题现实问题：提升售价，快速变现鱼1.项目地址区位无优势，距离中心城区较远回笼资金，利润最大2.周边人口偏少，无消费载体化3.三线城市且靠近工业园区，不受一般传统大型品牌商家青睐4.靠近工业园区，但体量偏小，也仅属于白天经济提升企业品牌及商业5.项目周边整体商业氛围较差，商业市场尚需3熊掌街形象——4年时间的培育期6.虽然中国城市化建设加快，但对于本项目周边的开发建设、人口增长及导入尚需要较长时间方法一｜鱼｜以小面积商业店面，提升售价，快速变现及销售，商家多为小型且无品牌，多以投资者自行招商或投资者自营为主不同方式。特点方法二｜熊掌｜引进特定中大型且有自身运营能力的品牌商家，通过商家自身运营能力进行先期市场培育，提升商家品牌和企业形象，但前期要牺牲开发商一定利益。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，4TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn鱼︱商业业态及实际商家品牌业态：主要以低端社区商业业态为主。业态种类业态类别客户可能进驻商户示例大面积餐饮入驻客户购买的可中式地方菜馆能性较小，方法一商铺只租不沙县小吃、兰州拉面等餐饮售，且租金降低；方法二小面积切割销售。西点小型面包店日常休闲网吧、桌球休闲娱乐生活休闲投资类客户及自营类客户，投浴足、按摩自营小店等　资类客户多自行招商或等物业美容美发自然增长升值，自营类客户主自营私人小店组合　要以投资小面积商铺为主，对社区普通茶叶店、小百货店、生活用品类总价有较高要求。但两者经营五金店、干洗店零售业态均无品牌。小型食品超市　当地私人小便利店等日常生活类烟酒店、药店无法形成业态的统一规划，只能根据购买者自行招商和运营的业态所决定。但考虑到餐饮的特殊性，因此在对于物业的建筑要求上，可以划分区域。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，5TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn熊掌︱商业业态业态：主要以中高端特定服务商业业态为主，且通过商业及实际商家品牌业态的互补，形成商业内部的循环。区域业态种类业态类别客户可能进驻商户示例主力餐饮向阳渔港、张生记C区餐饮简餐、西式餐饮拉芳舍、米罗、迪欧西点该类经营性客户购买的可C2精品烘培能性较小，由于该区域尚金色年代、金碧辉煌、凤休闲娱乐娱乐会所或洗浴中心B区不成熟，前期投资较为谨凰城慎因此基本以租为主。餐饮类中式餐饮鸡公煲、喜年来零售日常消费类联华便利店、迪亚天天A区服务服务配套银行、邮局C区B区A区中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，6TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn鱼︱熊掌︱优劣各自优缺点较为明显，要形成优劣势互补。势对比分析鱼如何实现兼得？熊掌优势：优势：?利润最大化?品牌商家入驻，提升企业形象?小面积分割，快速去化及变现?后续运营和管理较为容易?资金回笼速度加快?大品牌商家入驻，聚集人气，培?可出现较高空置率育商业市场和氛围，且空置率较低劣势：劣势：?客户多以投资和自营为主?品牌商家多以大面积租赁为主，?业态最终为社区商业为主，商家由于缺乏商业氛围品牌和企业形象无法提高?大面积分割，难以销售难度加大?后续商业运营和管理较有难度，利润降低?品牌商家的入驻会使租金偏低，投资回报率降低，投资回收年限拉长中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，7TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn鱼VS熊掌︱兼?小面积分割销售，开发商返租统一运营并管理，以节点性品牌商家带动整体商业价值提升，剩余商业进行面积切割销售得的方式和方法。?提升价格，完成销售的同时，又能为开发商提升企业形象。第一步：商业项目以1－3F或1－2F垂直面积分割，单套销售面积控制在150—200平方米。第二步：划分区域引进品牌主力商家，以主力商家的品牌聚集人气并带动周边小型商业物业的发展和物业价值提升，剩余商业部分进行销售。第三步：进行销售，以入驻商户作为卖点，同时与投资者签订返租协议，体现统一业态、统一经营和统一管理。第四步：开发商承诺5年期的投资回报额，年投资回报率按6－8%进行计算，以年度付款方式。第五步：五年期内，由开发商统一招租管理并进行区域划分。中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，8TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn商业业态规划?业态配比及布局?主力商业与周边商业依存关系?商业业态分布人流动线分析?总体商业面积配比中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，9TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn商业业态分布︱A区节点性物业面积：730sqm配比C区节点性物业面积：3615sqm中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，10TEL-021-58899556·FAX-021-58899926不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。www.shsic.com.cn主力商业与周边?节点性业态的引入，可有效的引导人流，汇聚商业人气商业的依存关系。夜总会?带动较大品牌餐整体商业饮街氛围的形成。浴足、SPA一层银行、邮局一层一层便利店便利店?地块狭长，总长度360米，造成底层商业建筑拉长，商业无法形成围合式开发，造成人气无法聚集，或在某一路段集中，而另一路段人气稀少的问题?在商业开发和招商中，要在该商业街，形成几个大型节点性商业，带动整个商业街的发展和人气的均匀分布?夜总会放在最北面，对居住的影响较小，闹中取静，对于该业态的安排较为适合，同时从总体量、层高和标准层面积本身来看，较为适合?北侧便利店的安排可有效的解决因夜总会所产生的夜晚经济，使白天的人流向北面导入?大型品牌餐饮和浴足、按摩店的安排可以效的使人气聚集，在商业街的中部形成人气广场?而商业和生活配套则安排在南侧末端，使人流能够有效的向南引入，同时考虑到银行、邮局商业用房为最东面区位，商业价值较小，较适合放置银行和邮局中国·上海·峨山路613号·鑫灵创意产业园·C栋·222-225室本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置