融侨锦江5#楼开盘总结2012年，2月，武汉融侨&合美置业，决定推售融侨锦江5号楼……5号楼1单元，162套房源24定于，2012年3月日开盘5号楼，怎样的产品？已售45未售?优势：63出行便利：位于项目北侧，临近解放大道，出行较方便；27景观资源：直面中心园林景观，观园景视野好；18户型赠送：灵动户型，有较大赠送面积。一楼赠送私家花园；居住环境：环境幽静，宜居性较好。?抗性：北面为私房区，视线所及范围较为凌乱；瞰江功能较弱户型面积套数优势劣势布局方正，无浪费面积；南北不通透；?周98边环㎡境：北面以118陈旧私房为主，纯南全明，无暗房；视线可及范围较为凌乱；N+1户型。?户型产品：新品推出，布局方正，无浪费面积；123㎡120南北通透，全明格局；无明显劣势N+1户型。开盘当日销售60设定，开盘目标？套按50%解筹率计，开盘前认筹120组余量20套，新推80套开盘目标3月销售100套，1个亿蓄客目标3月集团目标最终，开盘业绩？认筹目标—3月17日——3月开盘前认筹119组—120组24日开盘目标—3月24日（开盘当总销售套数59套日）—60套3月24日，3月25总销售套数日76套（周六+周日）3月目标—总销售套数105套—100套截止3月31日3月目标—总销售金额1.10544842亿—1亿操盘轨迹追踪。。。。推售背景回顾5号楼推售，面临着怎样的环境？调控仍将持续，市场观望气氛浓厚！客户来电来访量直线下滑！内忧外患倒春寒、梅雨季节，主要竞品3月推售量大，3月天气阴冷、雨水多开盘集中！、以低价、优惠手段，抢占客压力空前客户外出看房意愿降低户！！重点解析市场竞争环境硚口片区市场情况联发九都府保利香槟国际硚口片区本案天宇盛世滨江越秀星汇云锦重点项目联发九都府住宅1项目近期营销反馈3u主推5#楼,总价78折，折后均价9300左右。5营销动态u6#楼蒙缇公馆36-64平米公寓，预计4月份正式推出2。6住宅u当前主推住宅产品为邻近解放大道及轻轨的5号楼，产品为88平米纯两房和119平米三房产品，没有面积赠酒店式公寓销售状态送，价格区间为9000-10000元，实收均价9300元左右。u一期1#楼所剩不多，处于封盘阶段。88㎡2*2*1在售主力产品119㎡3*2*1已推售未推售重点项目该项目的“无缝对接轻轨+地段+配套”为客户买单的重点因素，联发九都府但因其产品本身并无明显优势，目前5号楼至少剩余1/3房源，大部分为中高区产品。户型无优势，噪音污染，物业混杂，片区内同类型产品较多，直接导致该项目去化速度缓慢。2*2*1：93㎡3*2*2：134㎡片区研判保利?香槟国际Soho公寓8项目近期营销反馈6写字楼7u采取周末集中推售的策略：周一至周五认筹，周末开盘，推出5#、6#楼新品以及1#、2#、3#楼5营销动态剩余房源，所有房源不分楼层、不分朝向，一口价210000元/㎡。3A1u在销售手段上采取短期认筹，集中加推的方式进行3销售状态销售。u实收价格在9700-10000元之间。64㎡“1+1”小两房、在售主力产品87-93㎡“2+1”小三房118㎡“3+1”小四房已推售未推售即将推售片区研判保利?香槟国际该项目户型拓展+保利品牌是持续性热销的基础。2*1：65㎡3*1：88㎡4*2：130㎡优化后：77.3㎡优化后：103.8㎡优化后：151.8㎡面积拓展是该项目对客户最大的吸引亮点片区研判天宇?盛世滨江项目近期营销反馈u3月底精装样板间对外开放营销动态u预计4月份推售96.89㎡2*2*195.88㎡2*2*1在售主力138.09㎡3*2*1户型195.05㎡4*2*1（90㎡左右户型占总量一半以上）用视实3*2*1?138.09㎡4*2*1忽?195.05。㎡2*2*1?96.89㎡性而量适待考调舒有强受度过于接，场的间少市房武汉积大在面户型性的竞争项目——分析盘点区域内竞争项目，2012年融侨锦江项目的重点竞争主要集中在天宇盛世滨江、保利香槟国际、联发九都府。2012年推盘预测目前均价项目项目已推项目名称（元/规模阶段库存㎡）2月3月3月4月5月6月7月8月9月10月12月13月3月份加推5#、6#，2012年度新推5万方1、2#在约1.8万保利香槟国际23万方10000售方区域内主要竞案推出精装公寓450套，36-59㎡,后续推售商业12.5万约3.5万3-4月首次推盘，95-195㎡中大户型，约有3000元精装联发九都府5#在售9300方方修预计2012下半年推出3-5万方12.5万住宅天宇盛世滨江未开盘／／方7月前后推出三期200-400㎡大平层产品越秀星汇云锦64万方一期基桩／／下半年推出二期三组团，90-200㎡约0.6万华润中央公园43万方二期清盘12000方区域外主要持续消竞化库案存余量二期2组同馨花园67万方团尾盘在约5万方13500售约0.5万广电江湾新城43万方尾盘清盘9000方竞争项目——总结从以上三个竞争对手来看：?天宇精装样板间开放时间定于3月底4月初，该项目地段与本项目最为接近，户型产品完全雷同，将对本项目形成较大竞争威胁；?保利4月份推售5、6号楼产品，其产品与本项目5号楼产品功能性基本相同，将具有一定的竞争威胁；?联发4月份即将推售商住型公寓，由于产品特性的不同，4月份将不存在直面竞争；任务艰巨，环境恶劣，竞争激烈我们如何完成开盘目标？顾回略离5号楼开盘，仅剩1个月的蓄客时间，3.1,3.2,3.3……策两周时间，120组认筹目标如何实现？如何在短时间内增加认筹量？认筹两大目标如何促使客户早认筹？具体难题开盘如何确保开盘当天的到访量？目标如何确保50%的开盘认购率？针对问题，寻找对策，个个击破！以目标为导向明确核心问题和解决对策5号楼开盘总体营销策略如措施一：深挖前期上门未成交客户何根据当前的客户积累，前期上门未成交客户约为2000组，对此类客户进行在深挖，促进其认筹。短时措施二：线上推广释放价格，主推新品认筹和低起价间内从当前的市场情况以及客户的购买因素来看，价格是首当其冲最核心的因素。线上主推新品认筹和低起价，以吸引客户上门，进而通过现场展示和增引导促使客户认筹。加认措施三：线下重点区域布控，与线上紧密配合筹线下推广将重点采取派单、扫街、扫楼的形式进行重点区域布控，并将所量收集客户资料作为短信渠道数据以及call客资源。？同时，周末举办暖场活动，以聚集人气，营造现场氛围。同时参与看房团活动，为项目带来优质客户。如措施一：认筹当周周末给予额外10000元的购房优惠何促认筹当周周末，客户除了享受1万抵7万的优惠外，额外享有10000元优使惠。客以此方法来促使客户尽早认筹。户早措施二：认筹期间穿插抽奖环节，提升认筹客户的多次到访认筹？认筹过程中每周末安排抽奖活动，认筹时间越早，抽奖次数越多，促使尽快认筹，同时提升认筹客户的多次到访，便于摸底，为筹带筹创造条件。如何措施一：开盘当天额外94折，提升到访率确保开盘前一天向客户释放94折的信息，暗示客户有超值优惠，吸引客户开盘开当天到场，以提升解筹率。盘当措施二：开盘当天所有客户均可参加抽奖，认购客户即送礼品天一份，提升到访率。到访以销售口径告知客户，开盘当天到访所有客户均可参加抽奖，认筹客户当天认量购即送精美礼品一份，以此诱导客户开盘当天到场。？措施一：分产品、分楼层释放价格区间，提升客户的准确率？如。何认筹过程中对99平米和123平米户型分产品、分楼楼层释放价格，提升客户的准确率。确保措施二：根据客户摸底制定价格表。50对于认筹客户，在认筹过程中将进行多次摸底，价格表也将根据客户摸底最终确立，以确保%开盘50%解筹率的要求。的措施三：以具备区域竞争优势的价格入市，确保产品竞争力。开在对竞品项目的均价进行折后测算，以及对竞品项目与本项目现阶段推售产品进行了综合比盘较分析之后，我们以具备区域竞争优势的价格入市，确保产品竞争力及市场占位，为抢占市认场创造了有利条件。购措施四：目标为导向，对任务进行逐项分解。率针对存量产品、认筹目标以及开盘目标，以置业顾问的数量进行分解，如存量30套，以10名置业顾问计，人均目标为3套。认筹目标130组，人均认筹目标为13组，开盘目标65套，人均开盘目标为7套。紧盯竞争市场确立项目的竞争优势和市场占位5号楼开盘价格策略怎样的价格策略？才足以撬动市场等待，没有出路只有解冻现有的刚性市场然而他们在持币待购。。。持币待购市场将走向哪里？——市场迹象：纷纷围绕“价格”做文章怎么通过线上价格信息，引起关注？“价格牌”应该怎么打？什么样的信息，对客户更具冲击性？?思考1：释放均价？ü从市场上现有情况来看，保利香槟国际对外释放均价10000元/平，联发九都府均价9500元/平，市场上客户反应均为稀松平常，无任何波动。ü从项目本身来说，5号楼整体价格未确定，如何释放？?思考2：释放总价？以项目区域内重点竞争对手保利香槟国际作为参照，通过对比功能性一样户型，可以看出，本项目户型面积均大于其他户型，假定价格相同的情况下，总价无优势。楼盘保利香槟国际融侨锦江两房变三房92平米99平米三房变四房115平米123平米?思考3：释放最高价？ü最高价即楼栋的封顶价，项目最高价在具备绝对的市场优势时，可以释放。ü然而，5号楼具体均价未能确定，最高价无法确定。ü保利香槟国际采取整栋一口价的方式为10000元，项目前期最高价达15000元，优势如何体现？?思考4：释放起价？?从市场角度来看，区域内联发九都府价格区间8600-9800元/平米，保利目前定价为一口价10000元，本项目8500元起价具备竞争优势；?从自身定价来看，项目3号楼最低成交起价为8278起元价/平米，8500元/平米的