?复地武汉武重项目应标书实践践践践的的实实实地地地的的复复复复地本报告是严格保密的。120070313商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。2基本判断－－项目界定中心城中心城区区　　　　　　　　　　　　　　资资源型源型　　　　　　　　　　　　　大　　　　　　　　　　　　　大规规模模项项目目　　本报告是严格保密的。3结构图房地大判产势预面的挑和使命临战武重目的价主项值张价的保障因素值实现世的成功联实践本报告是严格保密的。401大势0023400150本报告是严格保密的。5中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%国务院发展研究中心2010-2015：5.6%-7.1%根据库兹涅茨理论：2015-2020：6.3%-7.2%当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩2001-2010：6.9%当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞世界银行2011-2020：5.5%当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展2000-2010：6%当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展亚洲开发银行2011-2020：5%2001-2010：7.2%高盛公司2010-2025：6.8%本报告是严格保密的。6中国未来趋势预测：和谐为先+稳定金融+长线看好2006年2007年2008年2010年政策年/政治年政府换届/十七大??国国六六条条奥运会?加息?加息?增强控?70/90?增强调调控?70/90?促进沟通?展示国际形象?限制外资?促进沟通?展示国际形象?限制外资?树立国际地位??树立国际地位世博会?营业税营业税及及个税个税??总结经验总结经验??展示区域国际形象?确定确定发发展思路展思路?展示区域国际形象??树树立立区区域域国际国际地位地位本报告是严格保密的。7世联高端物业观点：财富化运动+两个市场的分离?房地产在大问题上将会稳步前进，但在一些具体主管部门的管理上可能会遇到一些麻烦，会出现有一些争论。但从总体来看，成熟的主流的经济学家的观点在变化，就是认为中国20年来的房地产发展对中国经济的影响以前估计的太小，其实是成绩远远大于失误。?汇率太重要了，资产走高就走高了，美国的资产价格在走高，英国在走高，澳大利亚在走高，全球性地走高，凭什么中国非得走低？。?这是一个大的财富化运动，特别支持的一点就是一定要把物业税收起来，最长期的是谁持有的房子多谁为政府多交钱，这是中央提出和谐社会的基本要求，财富化我们不反对，但是我们反对拥有财富投入房地产他没有负担，不向政府交税。?中央政府对首付一刀切下来对全国不适应，我们国家银行的钱不是少，我们国家的银行的钱是太多了，主要是贷不出去。市场本身、银行本身它不是一个利益集团，市场本身有需求。?关于说一边空置房在增加，一边价格在涨，这个事我们要分清两个市场，第一是商品房作为居住用房的所谓耐用消费品的市场，另外确实是作为一种资产价格投资升值的市场，这两个市场目前看起来在几个主要的中心化城市已经出现了分离。也就是说，作为资产的价格，一路上涨。本报告是严格保密的。8高端市场特点：：外资银行人民币业务的放开使得房子尤其是顶级豪宅成为了“提款机”(＝财富工具)?2004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显；?根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平；?从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。?投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主表深圳投资性购房与自住性购房比例表北京投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例新天地2004年17844800030%70%工体3号2005年630001600090%10%淘金山2005年1455711200024%76%柏悦居2005年730004300095%5%置地逸轩2005年62356980060%40%银钻公寓2006年300002400040%60%风格名苑2006年35793980030%70%海晟名苑2006年160002000020%80%表广州投资性购房与自住性购房比例表上海投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例%自住比例%双子星城2004年54812680050%50%丝庐花语2004年－150006040苹果城2004年29813480070%30%静安四季苑2005年－253655050晓港美院2005年20706750070%30%汇丽花园2005年－125427030珠实3H2005年19934700070%30%盛第大厦2006年－103772080本报告是严格保密的。9高端市场特点：金融创新及资本聚集效应使得房子不再成为生活必须品或者身份的标签，多种终端用途复合化自住作为顶级豪宅的××项目，其对资源的独占性优势凸现了其作为财富工具的特点；1、长期我们看好项目的升值空间；2投资、短期内区域价值尚未被完全兑现，同时政策存在一定的制约因素；此时发展商可以尝试与知名担保公司的抵押合作方式，将项目变成融资的渠道和经营性的收益项目，对客户而言，可以享受高于银行利率的稳定的现金度假回报，形成双赢的局面。本报告是严格保密的。10世联观点——高端客户的演变变变化化１１：：财财富富从从非常非常不不稳稳固固的的状状态态走向走向了了稳稳固固变变化化２２：：财财富富阶层阶层个个人人财财富的大富的大幅幅度提高度提高非来源于打工领工资　ＶＳ个人财富的快速增值累积而成如何如何实现实现投投资资的的最最大化和有效化大化和有效化变变化化３３：：财财富富阶层阶层的价的价值值取向取向发发生生变变化化中国富豪ＶＳ俄罗斯富豪夹缝夹缝中生中生存存，，收收敛敛有有ＶＳＶＳ　　改改制制下下的富豪，的富豪，炫炫富富变变化化４４：：财财富富家族家族，，帮帮派派的形成的形成变变化化５５：：财财富富阶层阶层已已经经分化到分化到显显和和隐隐的的阶阶段段本报告是严格保密的。11世联观点——高端市场的新变化变变化化１１：豪宅价格的上：豪宅价格的上涨涨跟社跟社会财会财富的富的变变化有化有直直接的接的关关系系，，跟跟中中低收入低收入住宅的价格住宅的价格没没有有关关系系变变化化２２：豪宅：豪宅二手二手市市场场的活的活跃跃度高于度高于普普通住宅通住宅变变化化３３：目前豪宅的：目前豪宅的空空置率置率直直线线上升，上升，出租出租率率直直线线下下降降，，与与财财富富阶层阶层投投资资目地目地相相关关变变化化４４：豪宅价格：豪宅价格跟跟中中短短期期波波动动不不相相关关，，而而与与财财富富阶阶层层心理价位的心理价位的抬抬升有升有关关本报告是严格保密的。1202挑战0015400230本报告是严格保密的。13必须明确的问题Q1Q1：未来几年本项目面临怎样的挑战？：未来几年本项目面临怎样的挑战？Q2Q2：复地未来几年有什么样的战略布局？：复地未来几年有什么样的战略布局？Q3Q3：武重项目将承担什么样的历史使命？：武重项目将承担什么样的历史使命？本报告是严格保密的。14未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力项目名称：水岸新城开发商：湖北福星惠誉置业有限公司建筑类别：花园洋房，联排别墅，叠加别墅，4层电梯洋房，高层住宅建筑面积：65万平方米均价：5300元/平方米项目名称：锦绣长江开发商：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司建筑类别：高层住宅建筑面积：160万平方米均价：8500元/平方米本报告是严格保密的。15未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力项目名称：金都汉宫开发商：武汉市浙金都房地产有限公司建筑类别：高层、小高层住宅建筑面积：30万平方米均价：9000元/平方米项目名称：融科天城开发商：融科智地（武汉）有限公司建筑类别：高层住宅建筑面积：45万平方米均价：6000元-7000元/平方米本报告是严格保密的。16未来５年内本项目面临的挑战－－－跨地域的集团军＋品牌开发商＋雄厚资金实力项目名称：武汉天地开发商：武汉瑞安天地房地产发展有限公司建筑类别：住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施建筑面积：145万平方米其他进入武汉的大型开发商九龙仓＼新世界＼保利＼和记黄埔＼万科＼福建融侨＼金地＼……本报告是严格保密的。17未来５年内本项目面临的挑战－－－本项目的成本水平达到竞争项目的售价水平本项目VSVS竞争项目?水岸星城5300元/平方米?总地价格35亿?融科天城6000元/?楼面地价3300平方米元/平方米?金都汉宫8000元/?成本价6000平方米－7000元/平方米?世贸8500元/平方米本报告是严格保密的。18未来５年内本项目面临的挑战－－－江景房与