2010年04月美格行商业顾问机构SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。报告提纲万科沙井项目商业定位及规划方案一、项目定位二、建筑规划建议三、业态组合及布局四、租售模式及收益测算SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2一、项目定位万科沙井项目商业定位及规划方案影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位1.1发展商因1.2项目立地条件1.3市场关键因素素1.2.1地块基本条件1.3.1商业市场因素1.1.1发展商品牌实力1.2.2地块周边环境1.3.2商家反馈意见1.1.2发展商开发目标SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page31.1发展商因素分析万科沙井项目商业定位及规划方案1.1.1发展商品牌实力万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一，定位为中国房地产业领跑者；发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page41.1发展商因素分析万科沙井项目商业定位及规划方案1.1.2发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，Point2商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page51.2项目立地条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案1.2.1地块基本条件分析?项目经济技术指标分析1.2.2地块周边环境分析?地块区位分析?区域商业环境分析?地块四至分析1.2.3项目SWOT分析?区域交通条件分析?地块商业价值分析?Strength优势分析?区域竞争分析?Weakness劣势分析?Opportunity机会分析?Threat威胁分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page61.2.1地块基本条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析1-01项目占地面积约7.7万㎡1-01地块面积12554㎡1-02地块面积41118㎡1-022-01地块面积9675㎡2-02地块面积13887㎡项目总建筑面积约26万㎡2-012-02商业总建筑面积约4万㎡住宅总建筑面积约22万㎡建筑覆盖率35%项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page71.2.1地块基本条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案商业面积（4万㎡）×100%≈18.2%住宅面积（约22万㎡）根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型。社区商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件超市、餐饮、入口街铺型以点带内向型＜2％＜1㎡住宅区较好/一般服务配套面型入口集中型1～2㎡2％～5％超市/餐饮、入口商业区较好，临城市中间型(包括休闲、服务配街铺型住宅密集(包括1㎡，主要道路2％，不包括5%)套以点带区不包括2㎡)面型商业区超市/餐饮/环绕街铺型良好，临城市外向型社区商业外向型是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类≥5％≥2㎡休闲入口集中型主要道路型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。住宅密集区项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page81.2.1地块基本条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案地块区位分析地块区位分析?项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；环镇路永安南城百货华润万家本项目老街店新沙路沙井街道办佳华商场华润万家沙井老街商圈万丰店沙井路宝安大道裕客隆购中心路物广场万丰商圈天虹商场尖沙咀项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page91.2.1地块基本条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案地块四至分析地块四至分析北面临永安南城百货，有一定的商业氛围；西面隔环镇路临沙井镇政府和居民房；北东西新沙路南东面临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业南面以居民房和工面积约3万平米；厂为主，居住人口密集；注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page101.2.1地块基本条件分析万科沙井项目商业定位及规划方案地块商业价值分析地块商业价值分析地块地块交通临街面昭示性编号位置条件A1A1A2AA3A地块A2B1A3B2BB4B1B3B2B地块B3C1D1C2D3B4CC3D2DD4C1C地块C2价值较高区域价值中等区域价值偏低区域C3不临主干道、临街面较主要沿新沙路主要沿环镇路D1短D2D地块B2、D3B3、C1、D1B1、A2、B4、A3D3、D4、C2、A1D4新沙路及环镇路商业、C3、价值D2、最高，尽可能规划街铺销售SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page111.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案区域商业环境分析区域商业环境分析片区商业特点：现状片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为:业态特点辅，主要以餐饮配套为主要业态，档次以中?环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态低档为主，商家形象较差。为主，经营状况良好;租金水平街铺:约70-100元/平米/月?单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；未来:环镇路?本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；新沙路?本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围。沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page121.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案区域交通条件分析区域交通条件分析项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交通路线主要分布如下：1-01迎迎宾宾路（路（规划规划路）路）?地块周边主要道路：规约1公里1-02划新沙路、环镇路路环镇路?地块周边规划道路：新沙路迎宾路、地铁13号线2-012-02项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page131.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案区域人车流分析项目周边主要街道人车流统计如下：货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计位置时间数据为三次记录数值的平均值车流人流新沙路（华润万家）177564106221532301539:35－9:409新沙路（佳华商场）11:00－451861317327754537511:05新沙路（项目地块）17:00－1513611810224802968017:05环镇路12652350181615016注:以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page141.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图500450400350300新沙路（华润万家）250新沙路（佳华商场）200新沙路（项目地块）150环镇路100500货车私家车的士公交摩托车自行车行人车流人流?如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍；?由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。?新沙路及环镇路项目地块路段人流相对较小；总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相对较大，但流动性不强，缺乏凝集人流的设施。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page151.2.2地块周边环境分析万科沙井项目商业定位及规划方案区域规划分析区域规划分析功能规划：?沙井是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。?沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集中本项目居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展较缓慢，处于待开发阶段。项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能规划发展良好，商业开发具有先机条件。SHENZHENMEG