沈北区域阶段性竞品情况调研与2012年翰林水郡推货预期香港联祥2011.12.10目录PART1市场分析及竞品信息梳理PART22012年沈北竞品推货结构预判PART32012年推货建议PART1市场分析及竞品信息梳理?宏观政策梳理?沈阳房地产市场概况?沈北竞品信息动态宏观政策梳理2011年是中国房地产市场全面调控的大举之年，政策国国家宏家宏观观政策梳理政策梳理频出，逐步的将市场带入低迷从2011年7月7日起，沈阳市人民政府办公厅上调存款类金融机构人上调个人住房公积金贷北京、深圳、大连等款利率，五年期以上个召开的国务院常务会议转发了市房产局等六部民币存款准备金率0.514座城市出台了楼市人住房公积金贷款利率要求，对贷款购买第二门《关于进一步规范商个百分点。这是央行今“限购令”。虽然各城上调0.20个百分点，由套住房的家庭，贷款首品住房预售加强房地产年以来第四次上调存款市限购措施的宽严程4.70%上调至4.90%；付款不得低于50％，市场调控意见的通知》准备金率。此次上调之度不一，但是观望、五年期以下（含五年）贷款利率不得低于基准，要求进一步规范明码后，大中型金融机构存退房、降价的声浪在个人住房公积金贷款利利率的1．1倍标价，并首次提出严控款准备金率达20.5%的各地涌现。商品住房预售价格。历史高位。率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。2010年4月14日2010年10月2011年3月20日2011年4月21日2011年7月7日2010年8月2011年3月1日2011年4月上旬2011年5月18日2011年7月14日沈阳版限购令再度上调存款类金融机银监会向各银行提出?本市二环区域内暂时实国务院派出8个督察组，构人民币存款准备金率要求：对于商品住房7月14日国务院召行限购政策。对包括京沪在内的16个0．5个百分点。这是价格过高、上涨过快开会议部署房地产调?本市户籍已有一套住房省(区、市)贯彻落实国央行今年以来第五次上、供应紧张的地区，控，称部分城市房价限购1套；务院房地产市场调控政策调存款准备金率。在过商业银行可根据风险上涨压力仍然较大，?本市户籍已有两套住房措施情况开展专项督查，去4个月里先后4次上状况，暂停发放购买要求继续严格执行限限制购买；督查报告汇总后将上报国调存款准备金率。同时第三套及以上住房贷购政策，上涨过快的?外地人由1年以上社保务院，并酌情对社会公布。这也款。因此北京及各地二、三线城市也要采限购1套；分析预计，部分地区房价?是央行自去年以来准的部分银行陆续开始取限购。?外地人无社保限制购买控制目标或面临调整。备金率的第十一次上调全面叫停三套房贷。。。从目前整体状况来判断，一线、二线城市受调控政策影响巨大，同时更多的三四线城市也受到整体市场骤降的寒流影响，产生下行趋势。沈阳计划年内上调二套房11月4日，年关将近调公积金利率幅度为10%,银监会《报告》中指出，控目标压顶。各界对地产调控政策的走随着房地产调控政策的推8月11日，市公积金管国务院常务会议再度重申理中心负责人称，全国多向已然明朗：房地产调控进，目前部分城市房屋销，“今后几个月要坚定不地已开始执行第二套住房移地搞好房地产调控。各在明年党的十八大之前应售量已经出现下滑，房价公积金个人住房贷款首付地政府要继续严格执行政款比例不得低于50%，贷该不会退出，开发商至少有所回落，土地流拍或底策，进一步巩固调控成果。款利率不得低于同期首套增加普通商品住房用地，需要挺过明年上半年。价成交现象明显增多，开住房公积金个人住房贷款促进房价合理调整。”利率的1.1倍的规定。发企业资金链趋紧。2011年8月11日2011年11月4日2011年11月10日2011年11月20日2011年10月2011年11月6日2011年11月14日11月6日，国务院总理重庆10月起开始征收个人住房房产税.温家宝在俄罗斯圣彼得堡银行业人士向记者表示，公开强调，“对于房地产随着房地产市场的调整不自2011年1月28日起对独栋商品房，新购高一系列的调控措施，决不断向纵深发展，不良贷款档住房，在重庆市同时可有丝毫动摇，政府的目将会增加，不良贷款余额无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套标就是要使房价回归到合与不良贷款率继续保持双（含）以上普通住房征理价格，同时又促进房地降的结果将会越来越难。收个人住房房产税。产业持续健康发展。”沈阳房产市场概况沈沈阳阳房地房地产产市市场概况场概况土土地地交易交易随随市市场场低低迷而缺乏迷而缺乏热热情，情，1111月月最最大大拍拍卖会卖会成成交交情情况况不不佳佳沈沈阳阳1111月月1717日日拍拍卖卖1212块块地地仅仅44宗宗地地块块成成功拍功拍出出11月17日土地拍卖会上将有十二块地拍卖，但实际却只拍卖四片地块，11月最大一次土地拍卖结果冷清收场。此次预告拍卖的地块除了沈北的地块外，还包括青年大街金廊地块及大东区陶瓷城附近等地块，可惜，一些事先被看好的地块均以竞买人不足而被取消拍卖。年末的土地市场越来越雾里看花，冷门迭爆。四四块块地一地一轮轮低价低价拍拍出出17日上午10时，距离正式拍卖的时间还差半分钟，可场内竞买人坐席依然空座连连，直到拍卖师发话，部分竞买人才相继落座。各竞买人均神情平静，看不出任何兴奋之意。首先拍卖的是静美小学地块，该地块为居住用地，面积为6494.1平方米，起拍价为3502元，加价为10元。20号率先应价，随后7号加价10元，以3512元竞得此地块。随后接续拍卖的是沈北新区的三个地块，均为一轮加价便被拍出。沈沈阳阳房地房地产产市市场概况场概况冬季土冬季土地市地市场场冷冷清清，，开发开发商商拿拿地需求地需求索索然然青青年大年大街街金金廊廊地地块块无人无人竞买竞买拍卖中，预想最受人瞩目地块——是青年大街199号地块，此地块属金廊用地，临近沈阳市科学宫，面积678.7平方米，是一块地理位置极佳的商业用地，起拍价为3995元。金廊沿线寸土寸金，在恒隆广场、华润万象城等高端商业地产入驻金廊两侧后，又有哪些商业航母入驻金廊成为业内关注的对象。但是17号当日由于竞拍人不足，取消了这一地块的拍卖。出现在本月末和12月土地交易市场上的地块仍以非中心城区的沈北新区和东陵区（浑南新区）的地块为主，用途偏向商业居多。目前两区地块的报名竞买的情况并不乐观。进入第四季度后，土地市场明显冷清，有时竞买人需在报名截止的最后一刻才报告。沈阳房地产市场概况首首批批公公租租房申房申报报成成功功，政府，政府倡倡导导的的廉租廉租房房与与保保障障房房体体质质沈阳房地产市场概况开开始始进进入入沈沈阳阳，，20122012年沈年沈阳阳房地房地产产市市场场可可变变因因素素增加增加沈沈阳阳首首批批235235套公套公租租房房完完成申成申报报七七类类人人群群可申可申请请沈阳市首批235套公租房已经完成居民的自行申报环节，这次带有“试水”性质的申报使一直未正式公布的沈阳公租房保障标准浮出水面。对绝大部分申请者来说，家庭人均月收入不超过1700元、无房或人均住房面积小于16平方米，是申报的刚性“红线”。尽管沈阳的《公共租赁房管理办法》及其实施细则尚未走完程序、正式出台，但从目前各区及社区层面实际操作来看，已经按照上述标准执行。17日上午11时，市民前往沈阳市铁西区房产局住房保障科咨询，得到的答复是该区本轮次的公租房申报已基本结束，工作人员称首轮235套公租房全部位于和平区的安图小区，“全市都可以申报，光铁西区就已经报了700多户。”和平区安图小区的公租房已经完成内部装修，本月底符合条件、最终通过抽签或抓阄产生的公租房住户“拎包”即可入住。沈阳房地产市场概况万科万科降价，降价，媒体借媒体借机大机大肆宣肆宣传传，，导导致客致客户户反反响响激激沈阳房地产市场概况烈烈，，观观望情望情绪绪加重加重万科万科降价，降价，带动楼带动楼市市雪雪上加上加霜霜11月下旬，各大电视台、电台、网站纷纷报道“万科降价”的消息，作为国内最具代表性的房地产龙头企业，万科品牌一直被看作保值产品的标杆；伴随着万科降价的消息传出，广大购房者对于房地产市场的观望情绪更浓。上海浦东“万科清林径”新一期开盘报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期1.7万元售价大幅降低。与此同时，位于青浦的“万科尚源”最新一批房源也在降价,根据网上统计，该楼盘今年7月推出的精装房最低备案价每平方米为1.64万元，如今的备案价格每平方米最低仅1.12万元，降幅逾30%。“扛不住”的还有万科、中海、保利、龙湖、恒大等一批实力开发商，万科海悦城原总价60多万元的房子直接降到43万元，而且更是打出了“其实，我是购房者的卧底”这样亲购房者的广告语。沈沈阳阳商品住商品住宅宅市市场场商品住宅供应量分析?商品住宅供应量走势11月商品住宅的供应量为169.38万平方米，环比下降15.43%，同比上升3.48%，商品住宅供应套数为14998套，本月商品住宅供应量环比呈现下降趋势，同比呈现上升趋势，在经历了2010年12月至2011年3月份的低位调整之后，4月份出现大幅上涨，本月供应量依然维持一个高位的态势。目前，楼市进入销售淡季，加上政府换届的影响，使得房地产市场走入低谷，未来开发商会加大商品房住宅的供应量，加大促销力度。沈沈阳阳商品住商品住宅宅市市场场商品住宅供应量分析?11月各区商品住宅供应量分布情况11月商品住宅供应量最大的是铁西区，为41.17万平，环比呈现下降趋势，沈北新区紧跟其后，这两个面积大区土地资源丰富，均以刚性需求为主导，尤其是铁西区，楼盘基本分布在二环和三环之间，项目体量较大，而二环内受到政策的打压，从于洪区、浑南区及沈北区的住宅供应量可以看出，开发商将拿地目标转移