报告提纲2010年下半年市场预测宏观市场分析竞争市场分析项目开盘定价PART1PART120102010年市年市场预场预判判历年调控汇总政策调控过往特征331029202643提高个人住房2087下半年严格贷款门槛持续放松信贷条土地政策以件，降低利率继续尝试限制1756下半年通过房及相关贷款，但收效微弱1680贷新政，提高年末开始收紧，金融政策893二手房交易营业投资门槛打击屯地及投机主要为执行05税，抑制过度投开始限制年政策，不再加打压政策从紧转松扶持打压资强，减免商品房打压交易税扶持趋于温和20032004200520062007200820092003-2009上海商品住宅成交量走势（单位:万平方米）1.中国楼市一贯是“政策楼市”2.“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显;3.但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。此次新政比以往历次调控都来得坚决，保持楼市稳定成为此次调控的主要本轮调控政策目标时间政策或行动内容合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国1月10日上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格十一条”按照风险定价。中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷4月15日国务院会议款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新4月17日明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购“国十条”）房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此4月21日证监会前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化6月4日三部委发文明确二套房认定标准待定住房保有税？特别房产消费税？待定控制不合理需求、平衡供求，使市场降温，成交量首先出现大幅下跌调控手段1投资客?第一套非普通住房首付提升至30%；?家庭二套房首付大幅提升至50%起，贷款利率1.1倍起；?三套及以上房产，全面停止发放贷款，使投资客不能利用银行杠杆炒作投机。保护居民购置首套住房，着重打击一户多套的消费以此彻底杜绝依靠抵押贷款炒房的现象调控手段2开发商银监会银行业监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则：?对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；?对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；?对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。严把土地源头，从严查处囤地、炒地等行为调控手段3土地出让200000180000180000160000140000国土部通报2010年全国住12000010000076461房用地供应计划800005465060000400002000002004-2008平均200920102004-2010全国住房用地供应（单位:公顷）注：2010年计划的18万公顷中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%；其中，在这三类住房用地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过2009全年。加大中低端住宅土地供应，平抑供求关系，控制房价过快上涨政策周期预测宏观调控持续至2010年底，2011年回暖350030002500？2000开始大力调1500控打压市场爆发市场趋火后1000大幅提高土政策力度不够调控力度加大再次限制金融危机后扶持地供应50002003200420052006200720082009201020112003-2009上海商品住宅成交量走势（单位:万平方米，03、04为商品房）根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年到一年左右的楼市低迷期中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果，2011年政策放松，市场回暖历次打压年政策05年价格跌幅15%左右上海整体量价变化上海各环区量价变化05.01-05.07-量价区域05.01-05.0605.07-05.12增跌幅度量价增跌幅度备注05.0605.12内环内13078.6-39.5%供应量1082137526.8%内中环9010112.2%（万方）政策导致价成交量中外环174171-1.7%格以及成交（万方）成交量924831-10%量跌幅在（万方）外郊环415383-7.7%10-16%之间郊外环111102-8.1%成交价84577075-16%（元/㎡）内环内1747017217-1.4%成交量下降幅度有限，价格在政策干预下出现内中环1209510180-15.8%成交价中外环75326412-14.9%了16%左右的下调。（元/㎡）外郊环63325411-14.5%郊外环43173540-18.0%成交量调整幅度小于价格调整幅度，内环内以及外环外成交下跌最为明显；成交价格下跌15%左右内环外成交价格普遍下跌在15%左右。历次打压年政策08年价格跌幅15%左右上海整体量价变化07.01—07.04—07.07—07.10—08.01—08.04—08.07-08.10-量价07.0307.0607.0907.1208.0308.0608.0908.12供应量25293414457998419440233458302638301351807432316943582239（万方）成交量37514526648981632547240788002169974301527916837602595485（万方）成交价938810271103941138212282155141345612846（元/㎡）价格涨幅--9.4%1.2%9.5%7.9%26.3%-13.3%-4.5%在07年9月二套房首付提高后，市场出现连续1年的成交量下跌成交价格在政策出台后1年，出现15%左右的价格下跌价格调整预测价格跌幅15%左右12月国四条，增加土地首付营业税70000003月上调存款6月执行二手房20000准备金率0.5%9月二套房首付提高营业税180006000000160005000000140006月出台二手房120004000000营业税10月国家救市政策出台4月国家出台打压政策11月上海14条出台100003000000新国十条，地方细则陆续跟进8000200000060004000100000020000005年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季06年4季07年1季07年2季07年3季07年4季08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季09年3季09年4季10年1季10年2季成交面积成交均价2005-2010上海商品住宅成交量走势根据以往经验，政策密集调控后，价格往往分阶段下浮10%-15%聚仁理解的2011年市场?本轮政策调控的目的更多的是保障中低端住房需求，核心思想以保障民生为主，而信贷政策的收紧（打击投资客，修正市场合理供求）、土地供应结构的变化，充分了说明了此次调控具有很明确的针对性；?而从整个宏观层面看，08年的4万亿拉动内需、09年、10年天量的贷款释放，使中国未来将保持较高的通货膨胀率，房产仍将成为保值的最好手段之一?复苏速度以往（受到宏观背景的整体带动以及调控针对性较强）?价格降幅以往（重点保证中低端居住需求，保障民生，整体价格将明显回落）结合历年调控背景，本轮调控周期将在10年年底基本结束，整体价格跌幅在15-20%之间PART2PART2宏宏观观市市场场分析分析7、8月份反弹的理解后续市场预测住宅市场成交走势仅为09年峰值的一半成交总套数均价18000成交套数2009-091221917080160002009-101224117046140002009-111430418693120002009-121219920226100002010-0154702067580002010-0226851970060002010-0371461976740002010-0484692292620002010-0525952228202008年6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月2010-063688191682010-073981193092010-086584211562008-2010上海商品住宅月度成交套数（来源：佑威）（数据统计截止至9月）2010年月成交套数仅有2009年高峰时期的一半，5月成交量更是达到了近5年来的最低点，呈现观望状态，但是7月后，市场表现出现了反弹态势。历年调控成交反弹80万方是历年反弹的市场最低月成交量05年调控后成交分析07年调控后成交分析上海2005年成交体量上海2007年-20