赤峰市振兴大街地块可行性研究报告市场研究目的l在考察内蒙古赤峰市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于赤峰松山区的振兴大街地块、新城区小辛地地块进行房地产开发可行性研究，寻求投资机会，为项目选址决策提供参考！房地产市场研究报告提纲l作业目的：判断项目的投资可行性；l作业时间：2010年7月25日-7月30日l作业部门：产品研发部、成本管理部、营销策划部l作业提纲：1.项目概况2.市场分析3.项目定位4.规划设计5.费用评估6.财务评价7.风险评估8.结论建议l.研究方式：实地考察l.资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈、相关机构访谈、同业交流房地产市场研究报告目录1项目概况5费用估算2市场分析6财务评价3项目定位7风险评估4规划设计8结论建议一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况1.1.1城市概况——区位优势赤峰:内蒙东部最大城市、经济中心；连接内蒙、东北、华北的要塞，环渤海经济圈重要组成部分。赤峰市位于内蒙古自治区东南部，蒙冀辽三省区交汇处，东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市毗邻，西南与河北承德接壤，西和北部与锡林郭勒盟相连。“赤峰”因城区东北角有一座红色的山峰而得名。赤峰也是草原青铜文化和契丹、辽文化的发祥地，东西宽375公里，南北长457.5公里，总面积90275平方公里。行政区划及人口：辖红山、松山、元宝山3个区，巴林左旗、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗、克什克腾旗、林西县、宁城县7旗2县，总人口460万人，其中市区人口约100万，城镇化率较低。区1.1.1城市概况治古自内蒙1.1.2城市概况——资源优势资源丰富、盛产巴林石、国家重要黄金产地，各类矿产70余种；巴林石u国家重点黄金产地，黄金储量66吨，分布在郊区南部，敖汉旗、喀喇沁旗、宁城县4个旗县区u煤炭储量24亿吨，主要发布在元宝山区，铅、锌、锡、铁、钼、钨的储量全国闻名；u草原瑰宝巴林石为国石候选石，探明储量12000吨。阿斯哈图石林1.1.3城市概况——旅游资源内蒙古的缩影；草原、沙漠、冰臼、石林、温泉等自然资源丰富，契丹、辽文化、蒙元文化等人文资源富集。勃隆克沙漠大青山冰臼奇观贡格尔草原u赤峰是中华文明发祥地之一，现已发现古人类文化遗址6800多处；有史文明以后，赤峰成为我国北方各少数民族活动的中心，“兴隆洼聚落遗址”被史学界定名为“华夏第一村”，在翁牛特旗出土的红山文化标志性器物---玉龙，被史学界定为“中华第一龙”；u赤峰主要旅游景点：辽上京遗址、辽祖州城遗址、乌兰布统古战场、喀喇沁亲王府、城子山遗址、阿斯哈图冰石林、大青沟玉龙景区、冰臼奇观、贡格尔草原、勃隆克沙漠、达里诺尔湖、第四纪冰川遗迹、红山国家森林公园、克什克腾国家地质公园、沙地云杉等数十处。u2010年上半年赤峰累计接待游客192万人次，旅游收入25.3亿元，同比增长10%，游客数量和旅游收入稳步上升。阿斯哈图石林1.1.4城市概况——支柱产业振兴东北老工业基地范围内的资源型城市；能源、冶金、食品、医药四大支柱产业。京能集团电厂制药厂宁城老窖远航水泥作为国家振兴东北老工业基地范围城市，将主动承接东北老工业基地产业转移，做东北老工业基地发展装备制造业、能源工业、基础原材料产业、特色轻工业的协作配套基地；2009年，全市规模以上工业完成总产值335亿元，同比增24.3%。1.1.5城市概况——城市发展定位内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游、商贸、现代轻工业及能源产业为一体的综合性城市一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况1.2.1区域规划——区位优势东北、环渤海、京津唐三大经济圈交汇点，中国经济增长第三极的重要经济腹地连接华北、东北和内蒙东西部的交通枢纽，距离北京420公里、沈阳480公里、锦州260公里、呼市615公里；位于东北、环渤海、京津塘三大经济圈交汇处；坐享国家振兴东北老工业基地和西部大开发相关优惠政策；121.2.2区域规划——城市规划“沿河四片、外围三点、西移北扩、集中连片、规模发展”堂校红庙组团子组松团山组团红山组八家团组团小新地组团?“城区规划实施后，新城区和老城区基本相连，体现了中心城区“西移北扩”的战略思想。未来将重点发展城市西部、西南部新区区域（八家、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）。131.2.3区域规划——交通条件交通要塞，多条铁路、国省公路过境，航线开通。公路：111、306国道，赤大、赤通高速、205、206省道已通车；赤峰至朝阳的高速已开工建设；赤峰至承德的高速即将开工；高速铁路：京沈高速铁路赤峰支线即将建设，届时北京至赤峰运行时间将在100分钟以内；航线：目前已开通呼市、北京，上海，天津、沈阳、大连等6城市航线、即将开通广州航线。1.2.4区域规划——行政划分主城区为：红山区、松山区松山区：主城区之一，面积5618平方公里，人口57万。红山区：中心城区，老商业中心，面积506.6平方公里，人口36万新城区：市政府所在地，面积17.39平方公里，规划人口12万。主城区为松山区（含新城区）、红山区；元宝山区距离市区较远，约50公里；一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况1.3.1经济发展——GDP总量状况经济发展持续高速增长，第三产业比重较低赤峰市近三年GDP统计（亿元）内蒙各市09年GDP统计（亿元）912100025%25002168216180020%75220%18.30%200059016.60%164360015%150040010%96191210007792005%50950048550031124521600%02007年2008年2009年头斯特辽峰尔尔布勒海善盟包多浩通赤贝淖察郭乌拉安尔和伦彦兰林阿兴鄂呼呼巴乌锡内蒙周边部分三、四线城市2009年GDP（亿元）：锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆79087387759615002120第一产业第三产业16%34%?赤峰GDP总量位居全区第五。2009年达到912亿元历史高位，近几年GDP增第二产业速保持在16%以上，经济持续高速发展；50%?赤峰GDP总量与周边部分三线城市比较，处于前列，略有优势；?产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后；注：以上数据来源于统计局公布数据1.3.2经济发展——人均GDP状况人均GDP相对较低，城市发展处于启动期向快速发展过渡阶段，成长空间较大。赤峰近三年人均GDP（元）世行关于人均GDP与城市发展的关系2500021037发展阶段启动期快速发展阶平稳发展阶段减缓发展期2000017242段1500013471人均800-30003000-40004000-80008000以上10000GDP（美元）50000需求特征生存需求生存、改善改善需求为主改善需求为主2007年2008年2009年需求兼有内蒙部分城市人均GDP（元）160000发展特征超速发展以数量为主平稳发展，以缓慢发展综合发140000134361，单纯数，向注重质质量为主，数展型120000量型量方向发展量与质量并重100000800006110864147600004701740000324942888229384内蒙周边部分三、四线城市2009年人均GDP情况（元）：21037200000锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆鄂尔多斯呼和浩特通辽赤峰呼伦贝尔巴彦淖尔锡林郭勒乌海222871742930606187052308175660注：以上数据来源于统计局公布数据?2009年赤峰人均GDP21037元，同比增长22%，折合3093美元，基本在全区后几位，相比周边部分三线城市也存在差距；?一般城市人均GDP位于800—3000美元之间，说明城市化化发展处在启动阶段，以城市扩张为主要发展目标。1.3.3经济发展——固定资产投资状况固定资产投资持续增长，房地产市场活跃，城市化进程加快。赤峰近三年固定资产投资（亿元）70065540.00%60035.10%35.00%51750030.00%42326.70%25.00%40022.20%20.00%赤峰近三年固房地产产投资（亿元）30015.00%2007010.00%60601005.00%5400.00%502007年2008年2009年403024内蒙各城市2009年固定资产投资（亿元）2018001562.41016001500.31400012002007年2008年2009年1000800.8800655554570552600507.4数据来源：咸阳市统计局400190141.85191.8320014.50斯特尔尔市勒头辽峰海善善多浩贝淖察郭包通赤乌拉安尔和伦彦兰林阿兴鄂呼呼巴乌锡?赤峰社会固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长达26.7%；城市化进程加快；?赤峰房地产投资总额所占固定资产投资10%左右，投资总额保持持续的增长态势，房地产市场处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但近年发展迅速。1.3.4经济发展——社会消费品零售总额状况社会消费零售总额起点低，但增长势头强劲，区内消费力排名靠前。全区09年社会消费品零售总额对比（亿元）700641617.7近三年赤峰社会消费品零售总额（亿元）600500400321285300247400204.38287200109102.8896.43002396119210030.8616.12001261510100特头斯峰尔辽尔勒善海善市浩包多赤贝通淖郭安乌拉察100和尔伦彦林兴阿兰呼鄂呼巴锡乌0内蒙周边部分三、四线城市2009年社会消费品零售额（亿