宁波·布利杰集仕港地块物业建议报告2011年3月27日2011-3经过上轮提报：我们给出了确定本项目小高层公寓部分的户型配比我们提出本项目总体定位——为为首次、首次改善型置首次、首次改善型置业业者打造的者打造的极极具城市感的新具城市感的新亚亚洲社洲社区区本次汇报研究的重点内容：a.研究市场、供求、趋势等，为本项目上市建议合适的时机；b.根据目前区域市场表现以及地块、产品条件测算本项目售价；c.研究不同类型产品的市场机会，提出本项目物业类型组合建议；第一部分推盘时间建议未来市场公寓周期分析?板块内大量土地出让，集仕港存在25万方潜在供应量，预计2012年将会集中启动，将在2012年下半年形成有效供应容楼建筑面编号地块竞得人积面积高桥率价宁波布利杰置611_本地块业发展有限公1.78875294司鄞州区高桥镇长乐1宁波史翠英置2011.522367号地块业有限公司24鄞州区集士港镇祝家集仕港2宁波爱伊美投512桥村2号居住B、C1.867500资有限公司17地块3薛家鄞州区集士港镇董家宁波嘉乐新城3331.893623本地块桥村3号居住B地块?置业有限公司50457鄞州区古林镇鄞县大宁波浅水湾实3141.5427806道2号居住地块?业有限公司?90鄞州区古林镇张家潭?宁波嘉纳置30古林51.650507村1号居住地块?业有限公司?20鄞州区古林镇俞家村2宁波宝地置业316号（原利登公司）地1.113782有限公司?00块?鄞州区古林镇薛家片10宁波城投置业7区IV-12-KIV-8-e　1.617178940有限公司居住地块6合计55万方竞争项目上市时间分析我们预计：?2011年第四季度集中启动，2012年第二季度形成供应量，届时竞争激烈；?本项目尽量考虑避开即将到来的激烈竞争；根据市场竞争项目上市时间确定11年底为市场空白期，竞争较为舒缓，适宜上市；根据竞品上市高峰期确定市场成熟期，预计12年上半年迎来板块项目上市高峰期，多个项目集中启动；市市场场弱弱竞争竞争期期激烈激烈竞争竞争形成形成项目名称10年四季度11年一季度11年二季度11年三季度11年四季度12年一季度12年二季度12年三季度金色城市一期564套公寓二期600多套公寓半岛悦城总计385套公寓领秀熙城总计14.4万方排屋、公寓、花园洋房晴园一期公寓尾盘在售二期公寓、洋房约10万方预计11年底推出罗曼风情总计1000多套公寓、排屋、酒店式公寓君园和庄一期257套公寓、排屋二期约300套公寓、排屋爱伊美地块R=1.8，6.5万方，预计12年初上市嘉乐地块R=1.8，9.4万方城投地块R=1.6，17万方，预计11年底12年初上市梁祝文化园地块R=2.3，31万方，预计12年初上市建议本项目争取在2012年上半年实现销售第二部分价格测算地块周边项目分布及售价情况1.本项目所区块目前在售项目较多，但是可比较价格的项目仅金色城市；2.我们选取部分二手房及外围竞争项目作为本次价格测算的依据；项目名称均价（元/㎡）物业类型高层、排屋、领秀熙城待定花园洋房半岛悦城预计15000(装修标高层（精装修）准2000)金色城市16000-17000(装修高层、小高层在售/待（精装修）标准2000-3000)售项目高层14000、排屋君园和庄高层、排屋25000高层、小高层罗曼风情公寓13000－16000、排屋晴园高层15000高层、排屋双拼、酒店式半岛华府排屋16000公寓二手房缘园11500－13800多层、高层格兰春晨12500－14000多层、小高层1.通过系数比较法，测算项目住宅销售价格；2.通过类比法，根据住宅价格推算别墅价格；公寓价格测算　本项目金色城市格兰春晨晴园权重　0.40.40.2公寓价格　145001280015100（元/㎡）地理位置根据周边在售公寓项目及二手房10095100115（权重0.15）交通/配套10095100115毛坯价格测算本项目小高层公寓（权重0.2）项目规模100115100110（权重0.1）销售均价：14000元/㎡（毛坯景观资源100959598（权重0.1）产品营造）1001058590（权重0.2）发展商品牌1001109590（权重0.15）物业管理1001109595（权重0.1）综合评分100102.7595.25102.05比较价格　141121343814797（毛坯）价格14000（元/㎡）排屋价格推算——确定别墅与公寓的价格比值楼盘高层情花联排独栋高层与高层与高层与（元/平（元/平（元/平（元/平楼盘情花价联排价独栋价））））格比值格比值格比值金地国际公馆1600020000金地国际公馆1.3　　万科金色水岸1700022000万科金色水岸1.3　　城市花园1700029000城市花园　1.7　盛世天城1700030000盛世天城　1.8　东方湾邸1200020000东方湾邸　1.7　都市森林190002600046000都市森林　1.42.4雍城世家1650024000雍城世家　1.5　江南一品170002000040000江南一品　1.22.3东湖熙岸/1100020000东湖熙岸/　1.8　东湖官邸东湖官邸?高层与情花的价格比值在1：1.3～1：1.4之间?高层与联排的价格比值在1：1.7～1：1.8之间?高层与独栋的价格比值在1：2.3～1：2.5之间排屋价格推算以上得出本项目公寓测算价格为14000元/㎡，根据市场经验，同一项目排屋销售均价为公寓价格的1.7-1.8倍。即：14000*1.7-14000*1.8=23800-25200预测本项目排屋销售均价：24000-25000元/㎡排屋类产品市场判断从个案来看，板块外围排屋类产品去化速度较慢；代表个案——君园和庄项目名称：恒威君园和庄开发商：恒威地产建筑面积:100000平方米总户数：当期257户物业类型：高层公寓、联排别墅销售价格：在售高层均价15000元/㎡一期?截止2010年12月12日，君园和庄一期共推出267套房源，已去化171套。?其中高层公寓推出224套，去化率为排屋70.53%；?排屋共推出43，通过内部认购去化13套，去化率为30.23%。排屋类产品市场判断1.排屋类产品去化速度远远低于普通公寓的去化速度；2.别墅类产品总价较高，缺乏有效客户，成为销售难点；君园和庄于10年12月12日通过内部认购推出43排屋房源，截止11年3月25日透明售房数据显示，仅去化30%。楼栋名称物业类型可售住宅套数当前可售套数已售套数去化率??君园和庄一期1123279678.05%上图：和庄排屋E户型君园和庄一期2??高层50153570.00%君园和庄一期7??51242752.94%下图：和庄排屋D户型256㎡君园和庄一期3??52360.00%君园和庄一期4??53240.00%君园和庄一期5??53240.00%君园和庄一期6??4400.00%君园和庄一期8??53240.00%君园和庄一期9??54120.00%排屋君园和庄一期10??41375.00%君园和庄一期11??5500.00%君园和庄一期12??5500.00%合计2679617164.04%排屋类产品市场判断集仕港镇别墅类产品销售价格低，别墅与公寓价格相差不大；销售均价项目名称物业类型开盘时间效果图（元/㎡）双拼排屋16000半岛华府2007年11月（二手房）主力户型300-500㎡多层洋房14000格兰春晨2008年3月（二手房）主力户型90-110㎡16500小高层公寓金色城市2010年12月（含2000元精主力户型90-160㎡装标准）排屋类产品市场判断?板块内尚无别墅类产品销售，市场有待进一步培育；项目名称物业类型销售状态高层、排屋预计5、6月份开领秀熙城、花园洋房盘半岛悦城（精装高层预计5月份开盘修）金色城市高层、小高一期销售尾盘、二集仕港板块（精装层公寓期预计11年底开盘修）半岛华府双拼别墅已交付小高层、多格兰春晨已交付层小高层、多缘园已交付层地块条件?从地块条件来看，地块狭长，被天然河流分割，受到高容积率与45米限高的限制，低密度排屋发展的空间狭小，增加排屋便弱化小高层产品的舒适度；?从规划条件来看，排屋类产品总量较少，所占销售份额较小，难以达到提高整盘形象的目的；?地块缺乏整体城市氛围、缺少自然环境资源，在产品营造上难以突破环境限制；配套商业建筑按不小于1.0/100平方米建筑面积控制（商业面积无上限）绿化北面春华路、工厂面积（㎡）密度容积率率春华路A25050西面秋实路、东面科创路、缘园≤≤≥地块30%1.7030%奥特莱斯秋科B27157实创路路南面河流、村庄、安置小区地块1.别墅类市场去化速度慢，低于公寓类产品去化速度；2.别墅类产品售价较低，与普通公寓售价相当；3.板块内缺乏别墅市场经验，市场有待进一步培育；4.地块限制本项目设置低密度产品难度较大；综合建议本项目放弃排屋等低密度类产品商业部分市场研究地块周边环境项目地块西沿街面直面奥特莱斯、特色美食街、交通主干道，未来人流集中，板块发展存在较大的市场机会；北面春华路、工厂?地块位于望春工业园核心，属集仕港卫星城首批开发区域，配套比较完善，城市意象浓；春华路主干道?地块西面、北面直临两条交通主干道，100米沿街面东面科创路、缘园交通便利，人流量大；300?地块西面为建设中的奥特莱斯名品折扣奥奥特特米沿莱莱斯斯地块店及美食街，中高端消费人群集中；街西面秋实路面奥特莱斯秋实美美路主南面河流科、村庄、安置小区地块食食干创街街道路?项目地块商业面积未设置上限，商业物业发展有规划空间；?项目西侧紧靠集中商业“奥特莱斯”，存在区域商业驱动力；