扬州市邗沟项目投标书?市场部分＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）1市场策划报告内容a.政策市场预判b.项目市场定位c.项目价格建议＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）2新国八条：内容（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）3新国八条：内容（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）4新国八条：解读主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布政府直接参与房价调控，房价相对稳定责任2、加大保障性安居工程多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租建设力度纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应赁住房发展加大房产交易成本，打击投资投机，完3、调整完善相关税收政买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信善个人住房信息系统为后续的房地产税策，加强税收征管息系统制改革打下基础4、强化差别化住房信贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。首付再次提升10%，影响较小；商业市政策各地根据实际在此基础上还可以上调场机会出现落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应5、严格住房用地供应管明确土地招拍挂制度改进方向，保障土计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中理地供应量低价位普通商品住房用地各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制一二线城市，限制购买，市场冰冻6、合理引导住房需求定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳无限购的三四线城市，投资客大量涌入税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房，相对市场发展机会较好7、落实住房保障和稳定对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关明确约谈问责机制，保障政策的有力执房价工作的约谈问责机制负责人进行问责行和落实对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理8、坚持和强化舆论引导舆论合理引导住房消费性消费＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）5新国八条：比对　2010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”对稳定房价、推进保障性住房建设工作对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向问责不力，影响社会发展和稳定的，要追究国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责责任人进行问责行政手段升级各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措地方人民政府可根据实际情况，采取临施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本限购时性措施，在一定时期内限定购房套数地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房，未定时间限制对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低二套房贷款首付50%，利率不低于基准差别化利率于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各利率的1.1倍地根据实际在此基础上还可以上调经济手段升级买住房不足5年转手交易的，差额征收物业税试点全面开展；买住房不足5年转手交易税收营业税的，统一按销售收入全额征收营业税相比过往政策，本轮政策除单纯房产政策和经济限制外，加入了行政干预手段，因此本轮政策更加严厉、执行度更强、市场影响更大＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）6新国八条：影响北京外地人购房比例达到40%，北京楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡青岛2月以来新房半个月的时间签约量未突破700套；二手房则仅仅签约300多套，自12月份下降了五成以上截止目前，已有北京、上海、青岛、广州、南京、太原等个城市出台限购令未来波及所有直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨较快城市，包括苏州、无锡等，可能将达到72限购城市，波及范围和影响进一步扩大＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）7房产税：内容项目重庆上海重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北试点范围上海市行政区域碚区、渝北区、巴南区）居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭首批包括独栋商品住宅；新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其征收对象城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房）；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。未列入征税范新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即一般适用税率交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上差别化税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可率暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。1、个人拥有的独栋商品住宅本地居民家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）2、个人新购的高档住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上外地居民非本市居民家庭在本市新购的住房。的普通住房参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，