Copyright?2011ByGTP此份文件是鑫润三能为红谷峰尚项目所准备,未经鑫润三能许可不得向第三方透露或用于其它目的1报告思路竞争分析市场分析市场走势分析目标及问题定性销售策略营销策略客户策略推广策略营销组织2011年南昌市1-6月份商品房成交情况日期新房成交面积（㎡）新房成交套数1月341309.6651002月109569.049843月60226.25114月158412.7214695月200648.3117276月214928.8420502011年南昌房地产市场整体价格增长缓慢，其中由于新政原因2、3月份处于最低潮，4月份成交量大幅增长，4-6份成交量增长平稳。南昌南昌红红谷谷滩滩新新区发区发展迅猛，高展迅猛，高楼楼林立、大道林立、大道纵横纵横，，处处处处涌涌动动着着现现代化大都市的勃勃生机代化大都市的勃勃生机与与活力。活力。红红谷谷滩滩新新区区正以花正以花园园城、生城、生态态城、城、环环保城、保城、滨滨江城的江城的风风采和特色魅力，展示着英雄城南昌的新形象，引采和特色魅力，展示着英雄城南昌的新形象，引领领城市城市建建设与发设与发展的新潮流。展的新潮流。在在区区域板域板块发块发展展过过程中，房价也日益凸程中，房价也日益凸显显价格比价格比较较高；高；红湾红湾公路公路开开通后，新建通后，新建湾湾里板里板块块交通不便的自身劣交通不便的自身劣势势得以消失大半，于是各大公路沿得以消失大半，于是各大公路沿线楼盘线楼盘纷纷调纷纷调高价格。目前高价格。目前来来看，看，湾湾里由于房源供里由于房源供应应有限，各大有限，各大楼盘调楼盘调高价格高价格来来促成后期房源的高价促成后期房源的高价入市入市。。项目名称项目地址开发商占地面积建筑面积总户数容积率绿化率建筑类别现执行均价南昌绿苑房地产开发有限295777.9平方1917户、当期丰和新城二期红谷滩庐山南大道215号(八一桥头)144740平方米1.640%板楼多层高层8200元/平方米公司米1113户红谷滩怡园路999号（怡园路与凤凰中总共1768户当板楼板塔结合小高层高联泰香域中央江西联泰实业有限公司106560平方米23万平方米2.240%8500元/平方米大道交汇处）期96户层联泰香域尚城红谷滩岭口路299号（丰和立交桥旁）江西联泰实业有限公司164502平方米45万平方米总共2000户249%板楼塔楼小高层高层9000元/平方米江西众森实业集团有限公总共2000户当众森红谷一品红谷滩新区新府路28号333000平方米50万平方米0.8635%板楼别墅多层高层290万元/套司期313户红谷滩学府大道1号（摩天轮、国际会南昌阳光新地置业有限公新地阿尔法国际社区113886平方米397676平方米总共487户1.8445%板楼多层小高层高层16000元/平方米展中心旁司世纪地产·江西首明实321521.57平方世纪中央城红谷滩怡园路555号106009.3平方米总共3521户3.4841.12%板楼高层9500元/平方米业有限公司米江西尤金房地产开发有限总共4000户当红谷十二庭红谷滩翠苑路西侧253080平方米41万平方米1.4638%板楼多层小高层高层7000元/平方米公司期510户南昌市奥克斯置业有限公奥克斯盛世经典红谷滩红角洲岭口路555号134094.1平方米27万平方米总共2474户235%板楼小高层高层7500元/平方米司红谷滩红角洲赣江南大道国际会展中心板楼低层多层小高层联泰香域滨江江西联泰实业有限公司138亩23万平米总共10000户240%14000元/平方米南侧高层南昌运通世纪房地产有板塔结合低层多层小高天赐良园红谷滩凤凰北大道88号361亩260038平方米总共1758户1.345.10%9800元/平方米限公司层高层红谷滩岭口路129号（南昌大桥南侧摩联发江岸汇景南昌联发置业有限公司212亩36万平方米总共2000户2.350%板楼小高层高层待定天轮旁）红谷滩翠林路81号（丽景路与红谷中江西省恒益房地产有限鹿璟名居200亩25万平方米总共1337户3.540%板楼小高层高层10000元/平方米大道交汇处）公司红谷滩庐山南大道1999号（昌九高保利南昌铭雅欧洲城实保利国际高尔夫花园5402亩35万㎡总共1420户0.173.60%别墅、住宅、公寓16500元/平方米速入口附近）业有限公司天一城新建县文教路北侧、长麦路西侧新建县房地产开发公司23226.67平方米80000平方米　2.135%　住宅6200元/平方米红谷滩翠苑路西侧项目地址总占地253080平方米总建面41万平方米容积率1.46绿化率38%产品类型板楼多层小高层高层开发商江西尤金房地产开发有限公司在售产品33#楼、目前仅剩2套左右，两房、三房价格信息均价7000元/平方米客户群新建县30%，红谷滩40%、南昌市30%报纸、短信、网络、媒体、电台车体、灯箱、桁推广方式架等红谷十二庭属于新建县区域内体量较为大的一个项目，品质属于中等偏上，在楼盘入市期口碑较差，客户接受度较低，后期进行战略调整，进行立体轰炸式推广，推广费用1千万，后期销售速度较快，并且辐射到南昌市，目前剩余体量还有140多套房源，项目在前期和持销期进行大规模轰炸势的立体全方位推广，在上阶段开盘解筹率达到98%以上。红谷滩怡园路999号（怡园路与凤凰中大道交汇项目地址处）总占地106560平方米总建面23万平方米容积率2.2绿化率38%产品类型板楼板塔结合小高层高层开发商江西联泰实业有限公司联泰香域中央25#、26#楼（18层）高层房源在在售产品售价格信息均价8500元/平方米客户群新建县30%，红谷滩50%、南昌市20%联泰香域中央处于红谷滩较为繁华的区域，楼盘品质较高，在联泰系列在红谷滩区域前报纸、短信、网络、媒体、电台车体、路牌、灯推广方式期的大型推广和其他项目的形成，形成了很箱、桁架等好的区域认知红谷滩红角洲岭口路555号（丰和南大道与岭口项目地址路交汇处）总占地134094.1平方米总建面27万平方米容积率2.00?绿化率35%产品类型板楼小高层高层开发商南昌市奥克斯置业有限公司?在售产品奥克斯盛世经典34#楼（18层）7月16日推出价格信息均价7500元/平方米客户群新建县20%，红谷滩60%、南昌市20%报纸、短信、网络、媒体、电台车体、路牌、推广方式灯箱、桁架等奥克斯盛世经典，因为政策和国家对房地产市场的严厉监管下，在进近几期单位推出选用平开认筹和公开选房的方式，实现项目销售目标，特别在楼盘象形推广上力度比较大，多种渠道轰炸式推广获取板块区域对项目的认知。项目地址位于新建县文化路北侧、长麦路西侧总占地23226.67平方米总建面80000平方米容积率2.1绿化率35%产品类型小高层开发商新建县房地产开发公司在售产品2#楼剩余10套左右房源价格信息6200元/平方米客户群新建县80%，红谷滩20%推广方式报纸、短信、墙体天一城项目体量较小，售楼部档次较低，推广媒介较为单一，置业顾问整体素质偏低，接待态度较差造成后期项目销售速度较慢，大部分客户来自新建县的中低端客户群，楼盘价格偏低目前市场竞品中新建县的项目成交价格都低于对外报价价格，价格集中在6000——6600元/平米区域集中了中高端楼盘，竞争较为激烈，都做大型媒体市场竞争推广赢得市场，区域整体居住氛围已经趋向成熟随着南昌房地产政策的严格调控，新建县的限购令已经政策性大势所趋，而且现在相关传言新建县限购令将要实施结合目前市场现状和竞品的潜量威胁，我们需要把握时机和解决的问题问题一如何提高项目的认知度和扩大项目的辐射范围？限购令是否会降临到新建县尚不能确定，为保证项目整体问题二销售的顺利精心，必须把握有效时机来促使现有客户成交！目前来访客户总有1359批，主要客户来源于新建县，诚意度A、B诚意度占比63%，面积需求对115㎡和89㎡占比较大，绝大部分可以接受的价格在6000—6500元/㎡。报告思路竞争分析市场分析市场走势分析目标及问题定性销售策略营销策略客户策略推广策略营销组织占地面积：约38100㎡总建面积：约158075.98平米商业面积：约2万平米容积率：3.498总户数：约1200多户车位：地上126个,地下560多个.共约688多个车位建筑形态：高层、公寓总栋数：8栋（2栋33F、2栋32F、2栋18F、1栋6F、1栋26的公寓）产品套数套数比总面积总面积比1#24057.1%24626.855.08%2#18042.9%20084.6444.92%累计420100%44711.44100%与开发商沟通的目标基基础础目目标标在均价在均价65006500元元//㎡的㎡的基基础础上，上，实现开盘销实现开盘销售售80%80%。。目目标标1111年年1212月月下旬下旬，，销销售金售金额额2.52.5亿亿元。元。任务目标，对营销推广提出了硬性的要求7月8月9月10月11月12月清水房工工程程进进度度建到16层以上营销节营销节点点蓄水期开盘期热销期加推持续销售期市场预热，客户蓄水1#销售80%，计192套销销售目售目标标300批认认筹认筹积累900—1200批客户筹客户上上门门咨询、接待客户1200~1600批认筹率20——30%解筹率60%平均每周150-200组客户阶段划分及入市条件7月8月9月10月11月12月1月2月前期咨询认筹开盘持续销售加推持续销售期8月底9月中旬在达到足够的蓄水客户后，开始认筹行为1#9月中旬拿到商品房预售许可证8月底清水房具备2#建议根据市场时机来拿预售证（10至展示条件11月）持续的暖场活动，吸引人气和提高在1号楼销售达到85%以上项目知名度整个项目营销