谨呈：东瑞集团东东瑞集瑞集团团太原太原长风长风街街项项目目发发展策展策划报划报告告合富合富辉辉煌（中煌（中国国）房地）房地产顾问产顾问有限公司有限公司20122012年年11月月合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究?项目组通过市场基础调研，包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面，收集了充分的市场信息及数据，同时也进行了多次的深入访谈，其中包括消费者、业内人士等，为策划工作的成功打下了坚实的基础工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?城市与片区宏观背景?城市发展背景与规划情况?业内人士及政府相?城市宏观经济、房地产大势分析研究?项目在城市中的地位关部门人员访谈?区域发展、规划分析?项目所在区域的配套设施和交通?区域市场环境、格局分析?目标客户群及购买能力、意愿的初??房地产市场研究市场格局与片区发展状况步预测?城市在售的住宅供需情况?城市后续供应情况?竞争项目情况分析?客户访谈及问卷?主流购房群体区域消费特征?近10位客户访谈?项目主流客户群预测?购房群体的细分?对目标消费者消费习惯、购房能力?调查问卷、倾向的研究分析本项目报告思路框架物业发展投资测项目理解基础研究发展策略及定位建议算分析前言价格定位工作背景形象定位宏观经济环境工作目标城市宏观背景分析定位体系深城市发展规划化借鉴案发展策略及住宅物业发投资测算分项目界定例分析定位体系展建议析项目属性整体发展策略住宅物业研究项目本体分析开发成本估算开发条件住宅物业客户定位市场分析设计方向研判财务效益分析问题初判客户研究分析市场定位开发策略产品定位物业打造建议第一阶段汇报201201143项目发展理解——准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……区位长风片区是城市近期重点建设的区域之一，城市向东发展的重要节点，毗邻城市商业、商务核心，发展可期?长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一，毗邻老城中心，优先承接城市“南移”发展；?长风大街是城市东西向的次发展轴，未来形成全市商务、商业核心；?本项目位处长风东街片区，是城市东西发展轴上的重要节点区域，是以居住生活为基本功能，以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区。近期重点项目分布图长风片区规划结构图滨河东路汾河东环高速滨河西路太行路老城中心新商业核心：本项目亲贤商圈项目所在地长风大街出入口收费站长风大街长风文化商务区长风东街片区长风东街片区长风文化商务区资源本项目有一定的绿地包围，拥有一定景观资源条件?项目地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越?项目本身并无多大资源优势，但项目南面的百亩绿地打造将成为项目的重要资源优势本项目?周边城乡结合部形象将造成一定负面影响。绿化生态都市景观走廊走廊南面退让绿地项目周边形象市场项目规模小，同时还受到品牌开发商、大盘以及众多小产权房项目的夹击?从区域市场看，项目受到三类不同项目的夹击?品牌开发商：万科紫台?本土开发商：东景苑?小产权房：礼顿山东景苑一期（85亩）总建27万万科紫台（142亩）怡海花苑总建34万（60亩）本项目（50亩）总建13万礼顿山（195亩）金峰帝景占地建面总建46万（300亩）项目名称（㎡）（㎡）东景里5.67万23.8万槐桐别苑（37亩）万科紫台9.5万33.2万礼顿山13万45.5万本项目3.3万13万商品房项目小产权项目本体项目占地4.95万㎡，容积率为3-4，属中小型规模高强度项目，配套打造有限,开发期相对较短?项目总占地：49543㎡1、由于本项目属于中小型规模，将面临以下情况：?项目净用地：34214㎡（1）因规模有限导致配套打造相对有限?总容积率：≤4（2）因规模有限导致开发期将不会太长?用地性质：商住用地2、用地容积率为3-4将可能出现的物业：?商业兼容比例不小于10%，不大于20%（1）小高层（高层）?建筑限高：100米?建筑密度：18-23%?总绿地率：≥35%周边项目指标一览占地项目名称建面（㎡）容积率物业形态（㎡）东景里5.67万23.8万4.2高层项目万科紫台9.5万33.2万3.5高层周边礼顿山13万45.5万3.5高层区域槐桐别苑2.46万10.5万4.3小高、高层目标企业目标与愿景：项目的目标解读?东瑞企业是集品牌汽车服务与工商贸易开发商目标：两大主业为一体的综合性企业集团。?项目销售速度正常消化?企业以“追求卓越，创行无限”为经营理?初次开发，控制风险，保证项目成功念；以“真诚、优质、高效、快捷”为服?保证正常的利润目标务标准；以“发挥整体优势，促进企业?树立项目现象，保证门户形象规模化经营”为发展目标。?东瑞集团初次涉足房地产开发。合富目标理解一、正常快的销售速度，顺利的市场消化二、在保证项目成功基础上，实现利润正常化三、树立企业的品牌，为后续开发创造机会发发发发展展展展属属属属性性性性界定界定界定界定城市次发展轴，长风新兴商务区市场竞争激烈，竞争项目规模远大于本项目具有规划利好的城市新兴区域，面临激烈竞争的、具有一定绿地资源的精精品型住宅品型住宅项项目目拥有100余亩的绿地面积净用地50亩，高容积不高于4根据对属性的界定，我们对本项目发展的核心问题：？项目规模和资源均不具优势，项目采取何种竞争策略，实现在激烈的市场竞争中突围而出？本项目的整体思路：核心问题分解竞争如何理解市场，把握竞争突破关键？项目规模和资源条件均不具备绝对竞争优势，在市场激烈竞争的市场格局下，如何实现突破市场？市场具有怎样的经验借鉴？定位如何准确定位，构建核心竞争力？在对竞争市场有了清晰认识之后，项目应该以怎样的发展战略、策略来赢得激烈的竞争？如何通过定位体系构建项目的核心竞争力？落位如何落位规划，最大化兑现项目市场价值？在对市场竞争判断以及定位体系之下，本项目的开发策略如何实施、物业如何落位、产品体系如何构筑，才能有效向市场兑现的经济价值？竞争？如何理解市场，把握竞争突破关键？项目规模和资源条件均不具备绝对竞争优势，在市场激烈竞争的市场格局下，如何实现突破市场？市场具有怎样的经验借鉴？?城市宏观发展背景为项目发展带来的机会？宏宏观观背景背景?城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？竞争竞争?竞争市场有怎样的发展特征？分析分析?怎样理解潜在客户的需求？?市场有怎样的经验借鉴？案例案例借借鉴鉴山西：整体经济发展低于全国平均水平，近年相比中部六省发展滞后，发展水平中等偏下?对人均经济指标水平进行分析，从全国山西省人均经济水平在全国的地位平均层面来看，山西的各项指标基本位人均2010年城镇可支农村纯固定资消费品于全国31个省级单位16—22名之间，（元）GDP配收入收入产投资零售均低于全国平均水平；山西水平26385156484736189239556全国水平296781910959192074111708?从中部六省层面来看，山西近年经济发山西/全国0.890.820.800.910.82展滞后，经济发展水平位次从2006年的全国排名1620222219前列下降到2010年的中等偏下。2010年中部六省经济发展水平比较中部六省位次山西河南湖北湖南安徽江西2006年2010年总量375325994037357130403123人均GDP（元）12全国排名162014212724总量156481590016058165661578815481城镇居民可支配收入（元）25全国排名201716131823总量177881764018873149521991519690人均固定资产投资（元）14全国排名192118281516总量8983129111740879369776581人均社会消费品零售额（元）22全国排名153112162122总量352189453224408481人均进出口额（元）14全国排名222916281815资料来源：各省份统计公报统计山西：进入新特区行列，获得优先政策支持和发展机遇，加快战略转型，推动经济可持续发展，土地审批政策优势推动城市建设加速?2010年11月，山西成为我国第一个全省域、全方位、系统性的国家级综合配套改革试验区，先试先行，探索打破“资源陷阱”、发挥资源优势、实现可持续发展的路径，加快资源要素资本化、市场化的过程。?政策支撑：?山西将获得煤炭工业可持续发展、财政返还、煤层气开采、旧有煤矿用地审批权等方面政策优惠。如煤炭行业资源税从价征收试点、完善采矿权市场和资源有偿使用机制、深化金融改革、实行城乡建设用地增减挂钩政策等方面。?山西将获得土地方面的审批优势政策。国家将支持山西省在现有耕地总量不变情况下，拥有“土地置换”的用地指标；特别拥有对采煤沉陷区、废弃工矿地、劣质土地的使用和审批权。?未来10年，山西省将加快推进转型发展。区域建初步建立资源型经济转型的体制机制，巩固能源基地的战略地促进资源型经济转型的体制机制基本形成，全国重要能源基地位,初步建立以煤和煤炭加工转化为基础，现代煤化工、装备战略地位全面提升，现代煤化工等非煤产业比重大幅提高，多设推进制造、新材料、文化旅游和现代物流等多元发展的现代产业体元化产业体系形成。系，新型工业化水平达到60%区域价转型初期转型稳定期值成长2011年2015年2020年太原市作为太原大都市圈的核心城市，其对周边城市将产生较强的辐射力和吸引力，太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强?为了在国家“中部崛起”战略中取得主动，山西“十一五规划”提出了构建“大太原经济圈”的规划；?随着太原大都市圈的构建和城镇组群的整合发展，太原市作为核心城市的吸附能力将更加明显。太原内圈层的房地产发展对于周边人口的吸引力也将极大增强核心。?通过区域的联动发展和升级，太原作为经济圈的核心城市，经济的