谨呈：淮阳银丰塑料厂淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析郑州深蓝房地产咨询有限公司2010年7月目录?淮阳概况?淮阳经济和社会发展水平?淮阳城市规划和新区发展?淮阳近年土地供应情况?淮阳竞争楼盘调研?淮阳房地产市场分析?淮阳房地产市场需求研究?银丰地块周边环境分析?项目开发流程及相关费用?银丰地块定位论证?银丰地块投资回报分析一、淮阳概况淮阳概况百万人口大县，交通便利?淮阳县位于河南省东部，属周口市，淮阳古称宛丘、陈、陈州。辖７个镇１２个乡。面积１４６９平方千米，人口１３５万。?淮阳东靠京九，西依京广，南临漯阜，北枕陇海，距新郑国际机场仅１８０公里。南洛、大广、商周、三条高速公路和１０６国道穿境而过。淮阳概况历史悠久，古代政治，文化中心战国时，楚顷襄王迁都陈城，史称郢陈，故淮阳又称“陈楚故城”。秦时设陈县，后置陈郡，公元前１９６年，以陈在淮水之北，改名淮阳。清雍正十二年置淮宁县，１９１３年改淮宁县为淮阳县。在六千多年历史长河中，淮阳五次建都，四次封国，分封则国，统制则郡，州县兼置，始终是豫东政治、经济、文化的中心，１９５３年国务院撤消淮阳专区，改为县治。县政府驻地城关镇，是１９５６年建制的回族镇，辖６个办事处、２５个居委会，总人数１３万人，少数民族人口占总人口的１７％。淮阳概况最大内陆环城湖，中华第一陵所在地淮阳古称宛丘,宛丘古城面积１６０００多亩.龙湖，是中国内陆最大的环城湖。太昊伏羲陵庙，中国十八大名陵之首，占地８７５亩，规模宏大，肃穆庄严，始建于春秋，增制于盛唐，完善于明清，岁月３０００年，历代帝王５１次御祭；建国５０载，两位总理拜谒，朱镕基欣然题写“羲皇故都”匾额。淮阳概况物产丰富，工业发展迅猛?淮阳是全国油料生产五强县和淮山羊、黄花菜、花生、大蒜生产出口基地。?工业迅猛发展,已建立以塑料、纺织、食品、皮革、医药、化工门类齐全的工业系。降解地膜、PVC塑胶管、万吨皂素生产基地，亚洲最大的PE管材生产线等重点工业项目相继建成投产并形成生产规模。淮阳概况小结?淮阳县虽然经济发展水平较差，但人口众多;?在周淮项一体化的强力推动下，城镇化进程加快;?城关镇和白楼镇城乡住宅全部限建，乡镇进城购房的积极性和主动性持续走强;?随着城市框架的西扩和城市配套的完善，必将拉动房地产市场的快速启动和稳步发展。二、经济和社会发展水平历史经济指标2009年各指标均有突飞猛进年度生产总值(亿居民储蓄余额（亿城镇人均收入（亿元)元）元）200459.8627.55565200529.776075200634.18200785.3200887.14399612009114.56110790淮阳近年的经济发展势头强劲，在2008年经济危机结束以后，2009年的GDP、居民储蓄、城镇人均收入等指标均有突飞猛进的大幅增长，随着国家对中西部特别是落后区域的政策支持，沿海产业升级转型并逐步向内陆转移，淮阳的经济将会获得新的发展机遇，并具备持续发展的潜力。历史经济指标０９年周口市各区县ＧＤＰ　历史经济指标经济发展潜力巨大，发展速度有待提升?淮阳的经济总量和增长率在周口几个县市区中，名列第四，属中等偏上水平。?作为豫东传统的经济、商业和文化中心，淮阳发展受政治影响，一直没有获得应有的资源支持，随着周淮项一体化的提出和推进，淮阳的经济发展速度必将加快，与其他县城相比，丰富的城市底蕴优势和人文资源优势显现出来。?事实上，淮阳的经济总量排名虽然靠前，但房地产发展却非常落后，不但落后于项城、鹿邑、郸城等，甚至落后于西华、商水等县。?一方面与淮阳在周口市的经济地位现状相符，另一方面也说明淮阳的经济发展潜力巨大，有待进一步提升和促进。教育资源学校历史悠久，教学质量较高?淮阳中学创建于１９０３年，始名“陈州府中学堂”；２００５年初学校被省政府评定为首批示范性高中；?２０１０年，淮阳中学考生刘翠以裸分６６７分的成绩摘取周口市理科第一名；?淮阳一高前身是始建于清代的柳湖书院、陈州府中学堂，2003年9月迁移新址，2005年被确定为河南示范性普通高中。?２０１０年，淮阳一高考生刘笑然以裸分６１１分的成绩摘取周口市文科第一名。荷花节活动积极开展社会活动，增加社会影响力?２０１０中国淮阳荷花节于７月１８日开幕。乘船游龙湖、赏荷花，知名摄影家、摄影记者将来淮阳采风，举办百名画家观荷佳作展，央视“梦想剧场”走进水城淮阳，举办龙舟大赛及水上自行车对抗赛，文化广场才艺展演也将陆续登场，另外还举办招商引资及项目建设洽谈活动等。小结经济发展速度加快，教育购房成为时尚?淮阳县位于豫东贫困带，经济发展水平相对落后，随着国家对贫困区域的扶持力度加大，近年通过增加旅游产业的投入拉动内需。?淮阳县政府也加大招商引资力度，太昊陵和荷花节等旅游项目成功举办，经济发展呈明显上升态势。?淮阳中学和淮阳一高作为豫东名校，受到包括周边县区在内的众多家长的追捧，成为在县城购房解决子女就学的新时尚。三、城市规划和新区发展淮阳县城整体规划淮阳的城镇化发展战略　城市规划总人口城镇化水县城人口城市建设用地（万）平（万）（平方公里）201013630%1922202014445%3050-60?淮阳县的城市性质为休闲旅游城市，历史文化名城，周口市复合中心城市重要组成部分，县域政治、经济、文化中心。?加快中心城市和节点城镇发展，积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势；?加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口进行协调对接，积极融入“周淮一体化”。淮阳县城整体规划城市建成区面积逐年增长城市用地规模人均城市建设用地城市建成面积年均增长率2005115（平米）15.5（平方公里）2010115（平米）22（平方公里）7.2%2020110（平米）33（平方公里）4.1%?城区居住用地有规划保留和完善发展的现状居住用地和规划新布置的居住用地组成。新规划居住用地主要分布于县城的西部西关组团。?南部和北部作为两个组团的配套居住用地和村庄安置以及经济适用房用地适当发展。?规划指标：规划居住用地９２９．１公顷，人均３１．０平方米，占城市建设总用地的２７．９％。淮阳县城整体规划行政机关西迁确定无疑?规划行政中心位于羲皇路以西淮郑河两侧，建设资源共享，高效办公的行政中心区。以行政中心的建设来带动该区基础设施和商业服务设施的建设与完善，并结合行政中心，布置了市民广场、公园、文化中心等，构成充满活力、生机勃勃的城市新形象。?将城关镇搬迁至清风路北侧，加强西关与北关组团的联系，带动这一薄弱地段的快速发展。同时为便于教育园区和工业城的管理，在南部组团规划一小块行政用地。?规划指标：规划行政办公用地７４．０公顷，人均２．５平方米，占城市建设总用地的２．２％。淮阳县城整体规划旧城改造区域划分?老城片区为陈楚故城保护范围，面积１．２平方公里。?北关片区为平安路以南，龙都路以东，古蔡河以北，面积１．２平方公里。?龙湖片区包括金楼、田湾、后孙、东关、季庄、南关、南坛、里孔湾等，面积１．３平方公里。?龙都路以西的滨湖地段北至文政路，南至弦歌路，西至文明路，东至龙都路，面积０．５８平方公里。小结城市框架向西推进，临湖周边成为稀缺?淮阳作为豫东传统的政治、经济和文化中心，一直具有重要的城市地位。?自周淮项一体化发展思路提出以后，淮阳向西发展、周口向东发展加速，两城对接逐步实现，必将进一步树立和强化淮阳的城市内涵和发展前景。?淮阳西城新区，以行政搬迁为基础，以教育配套为先导，拉大城市路网框架，逐步向西推进开发，目前初具规模。?县政府将选址于清风街与西二环附近，西二环将成为行政单位集中区，清风街沿线将成为高档居住区。由于万亩龙湖的小生态环境非常好，临湖周边作为最适宜居住的区域，也成为众多企业争逐的黄金地段。淮阳县城市建设提升城市品位，巩固城市历史成果?２００５年新区开发加速推进，五横五纵的城市建设格局初步形成，形成了５０平方公里的城市框架；?２００７年新建安居苑、风华水岸、祥瑞花园、阳光花园等高档住宅小区７个，古城淮阳呈现出浓郁的现代都市气息。?２００９年建成四星级润德国际广场、羲皇宾馆，投入使用新增一批城市基础设施。?２０１０年，政府将推动建设特色旅游商品展销一条街、中华姓氏博物馆、平粮台古城遗址博物馆，打造伏羲文化景观群；实施弦歌台综合整治工程，建设弦歌新村，逐步搬迁湖区居民，打造环湖景观带。提升城市品位，巩固中国“最美小城”、“魅力小城”和省级文明城、园林城、卫生城成果。淮阳县城市建设规划目前县城居民住房情况淮阳县的城市居民住房状况大可分为三类：?老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房?新区商品住宅楼及别墅式独院住房?政府拆迁安置户人均居住面积在１５—６０平方，发展极不均衡。淮阳县城市建设规划2006年到2010年城市新增6万２０１０年县城总人口达到１９万人，计划普通商品房、经济适用房、廉租房控制在９０平方／套以内占住房建设的７５％。９０—１２０平方／套占住房建设的２５％。根据２００６年调查统计，淮阳县城市人口１３万人，现有住房面积３８０万平方，到２０１０年新增人口６万人，按９０平方以内户型占７５％，１２０平方以内户型占２５％。淮阳县城市建设规划06年到10年应增住房建筑面积按照户均3.5人计算则需建筑面积为：60000÷3.5×75%×90+60000÷3.5×25%×120=167万平方旧区搬迁改造需安置人口４万人，需建筑面积为：40000÷3.5×75%×90+40000÷3.5×25%×120=111万平方两项合计到２０１０年底共需住房建筑面积为２７８万平方。小结市场混乱，规划无实施，市场需求有待发