案名选择银河?领秀城银河?盛景天下百花新城银河?名门世家银河?林秀山庄都市绿洲银河?天都城银河?尚座山水时光银河·领秀城全程营销策划（市场调研及产品定位篇）前言■本案旨在为银河·领秀城的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路。指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。■银河·领秀城整体营销推广策划案是在项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。沟通纲要铜仁地区社会经济状况铜仁地区城市发展规划铜仁地区房地产现状及市场特点项目综合分析项目整体营销定位形象推广及销售思路（部分）铜仁地区社会经济状况一、铜仁地区概况二、地理交通三、主要经济指标铜仁地区概况■铜仁市位于贵州东北部，地处武陵山脉中部，于湘渝黔交界处，是中东部地区进入西南的第一站，、素有“黔东门户、中国西部名城”之称，是铜仁地区的政治、经济、文化中心，紧邻湖南省湘西自治州、怀化市，重庆市秀山县，地区范围内有乌江连接两地。■2011年11月12日，撤销铜仁地区，设立地级铜仁市。新铜仁市下辖2个市辖区，4个县，4个自治县。市辖区：碧江区、万山区。县：德江县、江口县、思南县、石阡县。自治县：玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家自治县。■铜仁市地处云贵高原向湘西丘陵过渡的斜坡地带，位于武陵山脉主峰——梵净山和湘西台地主峰——雪峰山之间，地表形态变化较大，地貌类型复杂多样，喀斯特地貌特征明显。境内地势四周高，中部低，山地占67．8%，丘陵占28．2%，盆地(坝子)、河谷占4%。山是铜仁的根，水是铜仁的魂，锦江孕育了铜仁这座仁义之城。这是一个被山怀抱的城市，一个被水滋润的城市。穿城而过的锦江孕育着这方美丽富饶的土地，将城市装扮得如诗如画。一幅“城在山中，水在城中，人在画中”的水墨山水画卷伴着千年流淌不息的锦江徐徐展开。地理交通■铜仁是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道。湘黔铁路、株六铁路复线、渝怀铁路过境其区四个县、市。铜仁机场先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京、深圳、桂林航线，现已并入首都机场集团。贵阳至大龙的高速公路已全线开通，东出湖南长沙、西进省城贵阳更为便捷。全区县县通油路，出境公路均为二级以上高等级油路。■铜仁（江口）至玉屏城际铁路、渝怀铁路复线铜仁段、铜仁机场改扩建、乌江航道整治、供电网建设规划（建设期三年、总投资52亿元）等一批大项目列入国家和省重点支持发展项目。■200吨航船可通乌江进入长江直达东海，铜仁至大龙高速公路、杭州至瑞丽高速公路铜仁段、思南至剑河高速公路铜仁段已开工建设。主要经济指标■人口状况■目前铜仁地区共有人口约403万(2007年末统计数据)，常住人口约368万，幅员2.4万平方公里。其中铜仁市共有人口约38万，常住人口约35万，幅员1515平方公里。人口出生率为14‰,比上年下降0.2个千分点,自然增长率6.95‰,比上年下降0.03个千分点。■2011年计划生产总值366亿元，增长19%；规模以上工业总产值195.6亿元，增长22%；全社会固定资产投资325亿元，增长45%；招商引资到位资金160亿元，增长45%；财政总收入45.15亿元，增长29%；社会消费品零售总额100亿元，增长32%；旅游总收入80亿元，增长33%；城镇居民可支配收入13200元，增长20%；农民人均纯收入3818元，增长20%；城镇化率达32.1%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。达州经济情况?2010年末全市总人口为680万人，全年城镇居民人均可支配收入12624元，增长13.7%（按这个递增率，2011年预计人均可支配收入14353元），人均消费支出9976元，增长12.0%。?2011年1——11月全市固定资产投资累计完成600亿元，同比增长22.6%，投资总量居全省第4，增幅居全省第15位。其中：项目投资521.6亿元；房地产开发投资78.4亿元。?2011年11月末，全市存款余额达1071.6亿元，比年初增加169亿元。其中储蓄余额782.7亿元。?2011年11月末居民消费价格总指数为106.2，较前10月回落0.1个百分点。其中食品上涨12.9%，居住上涨11.8%■铜仁市近三年GDP数据分析解读：从以上图表数据分析，铜仁市GDP呈逐年上涨趋势，在撤区设市后，将会有更大的发展空间，这为各项产业包括房地产产业带来更多机会。（2）万山特区近三年GDP数据分析解读：前三季度万山特区共实现GDP总量5.62亿，同比增长19.8%。在铜仁地区增速排名第一。随着万山特区范围的扩大、发展的不断深入，相信在今后GDP的增幅还将更快。?2011年前三季度固定资产投资完成4.41亿元，同比增幅110.9%；?2011年前三季度地方财政收入完成5865万元，同比增幅133.94%；?2011年前三季度居民存款余额12.95亿元；贷款余额3.2亿元，均处于铜仁前列。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准启动发快速发展减缓发发展阶段平稳发展展期阶段展600—3000—13000人均GDP8000—13000（美元）30008000以上生存、改改善需生存需改善需求需求特征善求求为主需求兼有为主以数量为主平稳发展，缓慢发超速发，向注重以质量为主展发展特征展质，数量与质综合发数量型量方向发量并重展型展铜仁地区房地产发展与人均GDP关系铜仁地区目前所处阶段3006003000800013000人均GDP($)起步快速稳定增长平稳期衰退期市场阶段（世界发展银行：宏观经济与房地产分析模型）■产业结构■铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，铜仁的农业基础较弱，农业优势产品是花生、猕猴桃、贡米、竹笋、辣椒、畜产品及中药材等，但其境内蕴含有丰富的锰、铅、磷、锌、钒、石英砂、白云石等10多种矿产资源，钾矿储量1亿吨以上，石英砂160万吨以上。谢桥、灯塔工业区的建立投产，旅游业、服务业、房地产的兴起，使得铜仁的第一产业比重下降，第二产业和第三产业占据主要地位。（第一产业包括农业、林业、牧业、副业和渔业；第二产业包括制造业、采掘业、建筑业和公共工程、上下水道、煤气、卫生部门；第三产业包括商业、金融、保险、不动产业、运输、通讯业、服务业及其他非物质生产部门。）■社会消费品零售总额■2007年消费品零售额122695万元，比上年104339万元增长了17.6%，居住消费支出所占比例9.8%，比上年有所下降，恩格尔系数出现较大回升，居民消费价格总指数。上升较快，从2006的102.1上升到106.7。■铜仁市2005-2008年城镇居民人均消费支出（单位：元）■年份指标2005200620072008■城镇居民人均消费支出538651775724■其中居住消费支出676.6765564970■居住消费所在比例12.5%14.7%9.8%15%■食品支出2136197124392823■恩格尔系数39.6%38.1%42.6%43.5%■铜仁市2005-2008社会消费品零售情况■年份指标2005200620072008■社会消费品零售额6.837.939.411.46■同比增长16.7%16%18.5%21.8%■铜仁市2005-2008居民消费价格总指数■年份指标2005200620072008■消费价格总指数102.1102.4106.5106.7■从以上分析可知，2007-2008年铜仁市居民消费总额上升比例都很大，但是价格上涨也很明显。正是价格上涨，人们反而看好房地产市场，致使2007年铜仁房地产市场的销售旺盛。居住消费支出所占比例除了2007年有所降低外都呈上升趋势，不过物价的过快上涨对房地产市场的后继发展也是一个隐患。■人均可支配收入■铜仁市城镇居民收入稳定增长。2002-2008年，铜仁市城镇居民人均年收入平均增速为5.12%。2008年，城镇居民人均年收入为7079元，同比增长5.47%。与国民经济增长速度相比，居民收入增长速度相对较为缓慢，且人均收入额不高。(2011年城镇居民人均年收入为13200元)■居民储蓄存款余额■铜仁市居民存款余额稳定快速增长。2002-2006年，铜仁市居民存款余额平均增长速度为18.46%。2006年，居民存款余额为22.68亿元，同比增长15.23%。在收入增长缓慢的情况下，居民存款稳定快速增长，显示铜仁市居民的收入渠道并非单一化，而且富裕程度逐年递增。（2011年前三季度存款余额129.6亿元）房地产开发投资铜仁市房地产开发投资高速增长。2002-2009年，铜仁市房地产开发投资平均增长速度高达40.81%。2008年，房地产开发投资突破10亿元，同比增长35.20%。在铜仁市房地产市场前景看好的情况下，投资的快速增长成为必然趋势。小结：通过对宏观经济的研究，可得出：???铜仁市经济稳定快速增长，整体增长速度维持在20%以上，不仅使城市整体建设得到发展，而且为房地产业的发展奠定坚实基础。????房地产开发投资额高速增长，房地产市场开始进入快速发展阶段。???铜仁市人口增长速度缓慢，房地产市场的消化必须依赖外来的消费群体。???城镇居民收入虽有所增长，但整体增幅并不高。???居民存款高速增长，显示铜仁市居民的收入渠道多元化。城市居民的富裕程度与日俱增。铜仁市经济处于高