房地房地产产市市场调研场调研培培训训河南恒辉房地产顾问有限公司市场部目录1房地产市场研究基本思路2房地产宏观经济分析3房地产整体市场分析444、、CBDCBD房地的的产开发开发政策影响分析5房地产市场供求分析6房地产项目市场分析一、房地产市场研究基本思路11、、总总体体认识认识————体、面、体、面、线线、点、点?市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。?按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。?房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。22、、房地产市场分析的十大常见问题?对未来市场预测不足?定量分析方法运用不当?分析层次不清?市场研究的方向不明确?对需求分析不足?不进行供求对比?对市场份额估计过高?市场研究没有给出多种可能方法?过高的估价了土地市场价值?过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查33、房地、房地产产市市场场分析的方法分析的方法与与思路思路方法：?比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正?假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等?现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析33、房地、房地产产市市场场分析的方法分析的方法与与思路思路思路：?三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场?两个方面供给、需求?三个时段过去、现在、未来?五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面?五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品33、房地、房地产产市市场场分析的方法分析的方法与与思路思路房地产市场分析所需基本信息表地区市场专业（项目）物业市场供给需求供给需求过去现在未来过去现在未来过去现在未来过去现在未来经济人口区位地点心理44、房地、房地产产市市场场分析的基本分析的基本内内容容?估价?成本－效益分析?可行性研究?营销分析?专业市场供求分析?土地最佳用途和最佳利用分析?地区经济分析及预测44、房地、房地产产市市场场分析的基本分析的基本内内容容不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类委托人要求市场研究的种委托人类地区经多种用专业市场营销吸纳售价及租回报率济分析途比较供求分析建议量金预测预测地区经济分析政府做不做不做不做不做不做不做最佳用途和最开发商不经不经不经常做做不经常做不经常做佳利用分析政府常做常做做专业市场供求开发商做做做不做不做不做不做分析政府开发商营销分析不做不做做做做做不做中介开发商可行性研究不做不做做做做做做投资人开发商估价不做不做不做不做不做做做投资人二、房地产宏观经济分析11、房地、房地产产市市场场行情行情与经济与经济周期的周期的关关系系?不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。?从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。22、房地、房地产产宏宏观观分析分析内内容容宏观报告宏观经济与地区房地产市场总体经济分析分析?宏观经济运行的?房地产市场总总体状况和景气状况体趋势分析?中央和地方政府?房地产政策法的政策法规动向及影规的动向和影响分响析?重大事件的影响22、房地、房地产产宏宏观观分析分析内内容容房地产市场总体分析内容：?房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。?房地产政策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。22、房地、房地产产宏宏观观分析分析内内容容可借鉴的专业成果：?中国经济宏观景气专家调查问卷系统?中经宏观景气动向?各城市的景气报告系统33、宏、宏观观基本基本数数据的据的获获得得?全国社会经济统计指标?总量指标：GDP、人口、进出口等?结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等?水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等?动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴33、宏、宏观观基本基本数数据的据的获获得得?地方经济统计指标?宏观年度经济指标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额?宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、工业（工业综合效益指数）、商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额）、收入（职工数、职工平均工资）、人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报33、宏、宏观观基本基本数数据的据的获获得得?房地产业统计?全国房地产统计指标投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积销售：商品房销售面积、销售额、销售价格?地方房地产统计指标土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积开发投资、开发量、销售、资金同上数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网44、宏、宏观观基本基本数数据的管理据的管理一般情况下以两种方式进行管理：图和表例1：政策法规数据格式信贷政策政策名称2006.5.8建设部上调住房公积金贷款利率0.18个百分点政策影响2006.5.31人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知税收政策政策名称2006.6.16财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知2006.7.18国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知2006.8.01上海市财税部二手房转让个税操作意见市场政策政策名称2006.7.06建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知2006.7.06建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见2006.7.11建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见44、宏、宏观观基本基本数数据的管理据的管理例2：宏观经济基本指标数据格式2000－2006年浙江省社会零售总额及增幅亿元600030%532525%5000463220%40003645.415%315710%3000287822992555.55%20000%2000200120022003200420052006社会零售总额增幅三、房地产整体市场分析11、市、市场场行情波行情波动动分析方法分析方法?指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法?景气分析方法：反映地区经济活动水平?投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响?价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度22、地、地区区房地房地产产市市场总场总体体趋势趋势分析分析报报告告全国房地产业景气指数稳步回升北京房地产总体市场概况分析?北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）?北京住宅市场的供给与需求?北京居住物业的区域特点?北京房地产价格22、地、地区区房地房地产产市市场总场总体体趋势趋势分析分析报报告告住宅指住宅指数与数与HedonicHedonic指指数图数图房地房地产开发产开发投投资额与资额与商品房商品房销销售售额图额图22、地、地区区房地房地产产市市场总场总体体趋势趋势分析分析报报告告商品房竣工面商品房竣工面积与销积与销售面售面积图积图商品住宅价格走商品住宅价格走势图势图单位：元/平方米900081137769800071907000571760004803500040002002年2003年2004年2005年2006年四、房地产政策影响分析11、房地、房地产产政策政策对对市市场场的影的影响响金融、税收政策等以及“四证”的控制影响施工进度，从而影响市场供应对供应节奏的影响“90/70”政策、限高、限容积率政策对产品形式的影响政策倾斜的区域将成为开发热点区域对开发空间的影响影响市场供求，从而影响价格走势对价格的影响22、房地、房地产产政策影政策影响响分析的方法分析的方法?跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及背景?领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与联系的脉络，由此判断政策目标和意图?判断政策影响的确切部分，以及对各主体的影响程度?尽可能用定量方法分析政策影响?分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进行必要的预测?政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势33、房地、房地产产政策影政策影响响分析的案例分析的案例?政策出台背景——《近期政策谨防地产泡沫》?前后政策对比——《两税合并对外资开发商的影响》?作用部位分析——《“90/70”政策解析》?效应量化分析——《土地增值税清算管理政策评析》?政策走势预期——《2007年中国房地产市场策略研究》?政策缺失评价——《对商品房预售款专户管理的一点置疑》五、供求分析11、供求分析的基本、供求分析的基本内内容容?板块的界定?市场的细分?供求缺口的分析22、供、供应应量及供量及供应结构应结构分析分析?潜在供应量分析可售面积M1未建面积M2潜在土地供应量=M1+M2?现有市场存量分析已竣工量销售量平均销售周期2