前言2009年,不平凡的一年,全国一二级市场都遭遇着价量齐扬的楼市回暖期,成交上扬形成新一轮的集中放地与企业土地储备，市场待售量庞大。2010年，两会直指地产业，宏观调控力度加强，客户更理性，产品更苛求，市场将面临新一轮挑战。宏观调控并未在常州真正显现效果,市场红盘不断，除成交速度有所放缓外，各区域价格节节攀升，一级土地市场价格在年底更是高歌猛进。随着城市中心区域延伸，诞生于火车站北广场新商圈的永宁路项目,已然成为老城区不可多得的稀缺地块，遵循地段决定属性原则，本案凭借优势地利绝对可以“小地块玩出大文章”！项目操盘思路梳理本次提案将围绕需要核心解决的开发策略问题，提出三步曲方向：做地做局做利1、本地块依托火车站北广场启用，银河湾星苑及翠园世家等交付项目奠定的市场基础，本项目乃火车站新商圈区域内的熟地，深入研究地块属性，诊脉市场出路；2、一个项目的成败最关键的是其产品定位，走错了路，再牛的策略也无回天之术，而做对产品的局才能圈到对的人，单一产品思路还是组合产品策略，每一种方向都将带来不同的产品供需局面；3、任何项目都追求可执行条件下的利润最大化，短线可实现利润还是长线可期待利润，不同的开发思路会引导出几种不同的操盘策略。每个地块都有自己的独特属性，地点决定属性,在探寻项目定位出路时,我们先深刻了解一下我们自身。Part1项目立地分析1、项目自身立地条件研究2、区域未来规划分析项目自身立地条件研究一、项目主要经济指标参数评估1.项目主要经济指标：基地面积：6005㎡总建筑面积：36030㎡容积率：6.0建筑密度：45%绿地率：25%限高：100m项目经济指标分析：?容积率高，绿化率低，建筑密度高?无法形成规模的内环境配套?较难形成高品质的居住氛围?居住舒适度低，不适宜做纯住宅产品?基地面积较小，在限制高度的制约下，较难规划出特色产品。二、项目所属区位1.地块位置：位于永宁路和竹林西路（规划道路）交叉口的西南侧，属“城市次中心”。2.项目四至：东：竹林西路（规划道路），现为2～5层老住宅南：为现存的老住宅西：武进信用社北：永宁路分析：项目区域属于天宁区，项目紧邻火车道及永宁地道口。但地块毗邻市中心，属“城市次中心”，易于对客户进行引导。地地块块距离市中心距离市中心较较近，地段价近，地段价值值易于易于认认同！同！三、项目周边环境北侧：武进医院、天宁区法院、检察院,仅隔一条路，对项目居住会产生负面心理影响。南侧：武进供电所、旧式居民区,景观价值差天宁区法院、检察院分析：无支撑项目形象的外环境，无法满足居住的基本生活需求。项目环境：与火车铁路只隔百米距离，噪音及共振影响大。无景无景观观配套，外配套，外环环境差，境差，对项对项目目产产生生负负面影面影响响！！武进医院四、项目周边公共配套交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近，出行便利。生活配套：欧尚超市、武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次较低，生活品质不高；学区：北环小学、北环中学分析：无优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！交通出行方便，教育资源不足，配套稍显薄弱！交通出行方便，教育资源不足，配套稍显薄弱！五、周边人群构成分析周边社区：银河湾星苑、翠园世家、永宁花园等中高档社区，东王村、西王村、永宁路小区、冯家墩、倪家塘居民房、新堂花园等低档居民生活区。居民构成：现有很多小区为80年代修建的旧式居民区，租住价格低，租户人员杂，且临近火车站，流动人口多，所以居民构成较杂。流动人口：北广场投入使用，城际高铁和汽车站给区域带来一定的流动人口量。周边居民构成较杂，治安较差，影响区域物业价值周边居民构成较杂，治安较差，影响区域物业价值六、项目本体分析总结?项目整体区域位于常州市城市次中心，地段较好；?靠近火车站、汽车站等交通枢纽，出行方便；?项目体量小，地块容积率高，建筑密度高，绿化率低，不宜与周边项目进行常规竞争；?铁路噪音、法院检察院、医院等对项目有负面心理影响；?商业氛围不浓，居住品质不高，配套不足，治安较差；?城市建设的发展，将会改善居住环境，提升区域商圈和地块价值。周周边边居民、居民、环环境、配套等境、配套等综综合立合立地地条条件件不高不高但北广但北广场场的建的建立立一定一定程程度上度上改善改善了周了周边脏乱边脏乱、、陈旧陈旧的的第第一一印印象象区域未来规划分析常州火车站北广场是常州市50项重点工程中单体投资额度最大的项目。现已建成沪宁城际铁路常州站、常州长途客运中心等公共设施。其中12.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心，采用“U”字型空间布局，规划建设3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5万多平方米的地下停车场、1.5万平方米的公共停车场等，广场景观超过2万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅。综合性商务商贸中心?火车站北广场位于项目南侧，建成后将分流火车站南广场现有客流，疏导客流到本项目区域，从而为项目聚集商业人流，有效增加商业需求，改善区域现有商圈结构，为项目带来一定的商业机会，提升地段价值。?永宁地道的拓宽，竹林西路的开通，使项目到站北广场的路程缩短到步行5分钟，交通的改善将使项目与火车站联系更加紧密，使项目充分分享站北广场建成带来的利好因素。站北广站北广场场的的使使用、永宁地道的用、永宁地道的拓拓宽宽、竹林西路的、竹林西路的兴兴建等，建等，将为项将为项目目带来诸带来诸多多利利好好，有，有助助于于提提升升项项目价目价值值。。通过以上对本项目本体分析及城市未来规划分析，我们看到：规划前景、城市建设带给了本区域突飞猛进的发展，北广场的投入使用，使区域环境焕然一新，银河湾星苑等一批中高档小区的入住提升了区域住宅的档次，也丰富了区域居住氛围；而综合性商贸商务中心的规划，又为本项目带来了一定的商业机会。那么，对于本项目既有有商业也有住宅的建设指标，且总体量只有3万平米的项目来说，既不能形成规模性的住宅社区，也不能自成一体形成商业市场，商业和住宅需要更合理的分配比例，我们的规划及定位都必须严格考量周边环境。最终，北广场的规划将给我们带来什么样的机会，在实现项目利润上，是商业的机会大还是住宅的机会较大？Part2商业与住宅孰轻孰重？1、周边住宅市场现状与未来机会2、周边商业环境现状与未来机会3、商业or住宅与本项目匹配程度周边住宅市场现状与未来机会一、周边在售项目概况1、怡康国际怡康国际物业类型为写字楼，建筑面积3.35万方。其一楼为独立商铺，面积20-200平米，2-5楼为整层业态，面积为1800平米，11-14层为LOFT公寓，商铺均价55000元/平米，写字楼为10000元/平米，1#楼40㎡-110㎡LOFT公寓，共有270套左右，均价10000元/㎡。项目在售面积28733.73平米，目前余量25383.65平米。商业面积1.08万平米，目前商业余量为0.88平米。未来上市量为0.5万方。2、凯旋城项目建筑面积为28万方，被分为A、B、C三个区块，其中A区已全部入住，B区的三、四、五期均已售罄，三期已经交付入住，四期于10年9月份与小区的中央共享水景区同步交付，五期不久将竣工。当前阶段在推的C地块，也就是这次开发商重点打造的第六期——凯旋城第六园。凯旋城其住宅目前26#有88、117、120和123平米房型在售，价格为6900、7200和7600元/平三种，买房最低96折，凯旋城精装小公寓均价在6200/平米左右，有40—45平米户型和90平米以上的户型。目前已推量为253681.73平米，A\B地块余量为2.3万平米左右，未来C地块住宅上市量为2.6万平米左右。其商住公寓余量为1.89万平米。3、惠峰派克公馆项目由两栋住宅楼，一栋办公楼组成。其中一栋29层住宅楼，一栋31层住宅楼，办公楼为15层。惠峰公馆建筑面积为3.53万方，84-140平米，均价7000元/平米，现买房全额97商贷98折。目前住宅现所推量为3.48万方，余量1.54万方，整体余量为1.59万方。4、新城尚东区新城尚东区总建筑面积17万方，项目已经销售殆尽，其项目最后推出的小户型商住办公楼折后均价为6000元/平米，现小户型公寓仅有4套，目前在售车位。项目余量为3014.48平米，无后续体量推出。方位项目名称总建规模开发类型价格彩虹城300000高层、别墅6500二、周边住宅价格情况中央花园500000高层、别墅、商业9000永宁雅苑150000高层8000阳光龙庭600000高层、别墅7500火?区域新建小区住宅售价大部分项车翠园世家65890高层、小高层、商业8042二手房站北锦绣东苑小高层6700二手房目都已经超过8000元/平米，部分润德半岛多层、小高层8056二手房地理位置稍偏远的项目也开始接近优品名筑高层6000该售价。银河湾星苑高层10190二手房天顺御和苑50000住宅11808二手房?在售的项目体量都在15万平米以香梅花园150000小高层、高层10981二手房火车府河名居110459高层、花园洋房和沿街商铺9500上，社区规模较大，景观环境及物站南银河湾明苑300000高层、别墅、商铺13000业管理都较好，利于形成良好的居和记黄埔高层、别墅30000住氛围。凯旋城280000高层、商业6900新城尚东区170000高层、商业8398二手房火?真正靠近本项目的在售小区目前车聚缘雅居150000高层、商业9158二手房站东水晶城242000高层、小高层、双拼别墅6500属于空白，其他在售项目离本项目红梅新村多层5000二手房均有一定的距离。东方明珠花园高层7117二手房青山