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2013年9月郑州市房地产分析报告
2013年9月郑州市房地产分析报告
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深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编:518026电话:0755-82300328传真:0755-82366255ShenZhenJOINSUNRealEstateConsultancyCo.,Ltd网址:www.joinsun.com.cnd2013年9月份郑州市房地产分析报告众厦地产·河南分公司2013-10-121深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编:518026电话:0755-82300328传真:0755-82366255ShenZhenJOINSUNRealEstateConsultancyCo.,Ltd网址:www.joinsun.com.cnd目录一、宏观经济动态.......................................3二、行业资讯...........................................4三、土地市场篇.........................................6四、楼市数据篇.........................................71、商品房市场分析.......................................82、商品住宅市场分析.....................................93、办公用房市场分析....................................104、商业用房市场分析....................................115、存量市场分析........................................13五、营销推广篇........................................131、平面媒体投放趋势分析.............................132、投放类型分析.....................................143、投放诉求分析.....................................142深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编:518026电话:0755-82300328传真:0755-82366255ShenZhenJOINSUNRealEstateConsultancyCo.,Ltd网址:www.joinsun.com.cnd一、宏观经济动态1、郑州购房限购令升级——未满20岁单身暂停买房9月2日,郑州市房管局对新一轮郑州购房限购政策召开了新闻通气会。会议证实了此前“未满20周岁的郑州市民不得买房;持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;144平米以上的非普通商品住房项目,在主体结构工程封顶,方可申请商品房预售许可”等一些列猜测。1.按照价格“零增长”目标,强化商品住房价格申报管理2.局部调整住房限购政策,抑制投资需求3.进一步简化程序,加快普通住房有效供应4.增加土地供应,保证住房投放的稳定增长5.加强市场监管,进一步规范房地产市场秩序众厦观点——郑州“限购令”的升级,对于郑州市区的新盘以及在售楼盘来说无疑是一个“噩耗”.“本身限购令对于市场带来的阵痛期有一些扭转,但是此时突然颁布该政策,对于限购区域的新盘、在售项目来说是一个沉重的打击,同时将大大限制楼市投资群体,从而影响郑州商品住宅的成交量,下半年入市项目形势紧迫,甚至影响到房价的走向。”2、以房养老,现阶段面临四大困局日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“银发浪潮”来袭,“4+2+1”家庭模式成主流,大量老人房产需“唤醒”,然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎?1.观念之困:九成老人选择留房给子女,“靠儿不靠房”仍是主流观念2.保障之困:养老机构“一床难求”,即便有钱会否无处养老?3.操作之困:金融保险业务割裂,老人“担心”机构“畏难”4.政策之困:70年有限房屋产权,房屋权属变更怎么办?众厦观点——观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导,特别是理清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇,并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择,可先从失独和丁克家庭做起。”3、郑州市“升级版”限购政策执行一周成交的少了郑州市房地产“升级版”限购政策执行已经一周,记者调查发现,售楼部里,看房的没少,成交3深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编:518026电话:0755-82300328传真:0755-82366255ShenZhenJOINSUNRealEstateConsultancyCo.,Ltd网址:www.joinsun.com.cnd的却少了;民政局里,离婚的人数并没有因为新政而增多。?市场看房的不少,成交的少了观望情绪加重?走访离婚的人数没有太大变化,数据正常?开发商大幅度促销的可能性不大?房管局9月1日前取得预售许可证的未售房源按前三个月销售均价重新报价众厦观点——目前消费者的观望情绪确实开始加重,决策周期拉长。不过,想等到开发商像前两年一样推出特价优惠、首付分期等促销措施,在开发商有钱的情况下不太可能,“只有开发商缺钱,才会降价。”二、行业资讯1、8月份69个大中城市房价上涨北京同比涨19.3%1)、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况?与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有2个,上涨的城市有66个。环比价格变动中,最高涨幅为1.7%,最低为下降0.1%。?与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。8月份,同比价格变动中,最高涨幅为19.3%,最低为下降2.3%。2)、二手住宅价格变动情况?与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,持平的城市有7个,上涨的城市有58个。环比价格变动中,最高涨幅为1.6%,最低为下降0.3%。?与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,上涨的城市有68个。8月份,同比价格变动中,最高涨幅为16.4%,最低为下降4.9%。北京二手房价同比涨16.4%,再次领涨全国,温州二手房价同比、环比都继续下降。众厦观点——房价逆转走势将增大调控压力。后续如果房价环比涨幅继续收窄或趋平稳,则年内不会再出现国家层面的调控升级。如果9-12月环比涨幅继续扩大,则国家层面还有可能下发文件,强调各项调控措施,甚至增加新的调控内容。2、融创拍下新地王引发房价忧虑冷藏了长达9个月的北京农展馆地块昨日重出江湖,便引发市场轩然大波。21亿总价,楼面价超过7万/平米,预计售价超过15万/平米,创造了全国的单价地王。而这一地王4深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益田路西新世界中心12楼邮编:518026电话:0755-82300328传真:0755-82366255ShenZhenJOINSUNRealEstateConsultancyCo.,Ltd网址:www.joinsun.com.cnd的制造者是前几日还在说“土地市场风险在积聚”的孙宏斌和他的融创中国。不仅仅是北京,上海今天也有很大几率会迎来自己的历史最贵地块。而同时出让的准地王还有杭州和苏州的两个地块。但是让业内担心的是,地王频现很可能会加大楼市调控的压力。这终究还是一场带着镣铐的狂欢。众厦观点——房价和地价是互为因果、相互推动。一方面,开发商在购地时总是以现在和未来的房价为依据去评估地价;另一方面,土地供应僧多粥少,造成开发商开发成本迅速提高,必然被转移到房价上。3、郑州楼市新政后首场房展会房企积极购房者热情高9月2日,郑州楼市新政发布,其中包括限购升级、限价政策等内容,引起房地产市场轩然大波。仅过4天,2013年郑州大河秋季房展会拉开序幕,包括万科、恒大、雅居乐、华强、正商、国瑞城等30余家开发商、楼盘项目参展。与去年同期活动相比,今年的房展会吸引到众多刚需购房者投身于此,并表示受到郑州限购升级等政策的影响,盘算着自己的购房计划。另外,部分新项目纷纷亮相,为房展会增添了亮点。?品牌房企纷纷亮相力求金九银十好收成?限购升级部分购房者受阻购房热情依旧高涨众厦观点——自今年以来,楼市比较旺盛,金九银十还将会延续火热的态势。不过,目前银行信贷政策比较紧张,可能导致部分贷款不能下来,这可能是影响金九银十期间各开发商营销的因素;另外还有市场上舆论的压力,会造成市场上出现波动。但是今年的9、10月份仍然会延续前六个月的火热势头。4、郑州一周推地446亩住宅用地占253.28亩进入9月份后,郑州市加快了各类土地的入市步伐。记者昨日从市国土资源局获悉,从9月11日至18日的一周时间里,郑州市区连续四次发布挂牌出让公告,计划出让13块各类建设用地,面积达到446.21亩。根据出让计划,此次郑州市区出让的13块各类建设用地中,住宅用地共有6块,面积为253.28亩。9月以来,虽然存在中秋小长假的因素影响,但住宅市场成交较8月同期仍然保持上升。昨日,中原集团研究中心发布的监测数据显示,54个城市9月前21天新建住宅成交面积为1575.67万平方米,较8月同期上升4.2%。众厦观点——今年以来,北京、上海、杭州及武汉纷纷诞生历史总价或单价“地王”,天津亦加入“地5深圳市众厦地产顾问有限公司地址:深圳市福田区益
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9 月2 日,郑州市房管局对新一轮郑州购房限购政策召开了新闻通气会。会议证实了此前“未满20 周岁的郑州市民不得买房;持有本市居住证3 年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1 年以上 的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房;144 平米以上的非普通商品住房项目,在主体结构工程封顶,方可申请商品房预售许可”等一些列猜测。
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