商业物业租售运营机制目录…………………………………………………………………………………页码前言……………………………………………………………………………………3第1章商业物业经营组织………………………………………………………………3第1节商业物业经营的含义第2节商业物业经营机构第2章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批……………………6第1节前期论证与规划设计论证第2节租售规划制定与流程转换第3章商用物业租售营销方案的制定与审批……………………………………………8第1节租售营销方案制定与审批第2节单元售价的制定第3节单元租价的制定第4节阶段性价格调整及制定促销措施第5节制定商用物业租售付款方式第4章商铺/写字楼面积计算与编号………………………………………………19第5章宣传推广与营销费用的制定与审批…………………………………………20第1篇商业物业的宣传推广工作指引第2篇商业物业营销费用预算管理办法第2节预算编制及评审小组第3节年度预算编制和审批流程第4节月度预算编制及审批流程第5节预算方案调整1第6节预算执行监督措施第7节营销费用标准单价第6章交楼标准的制定及审定装修标准……………………………………………30第1节商用物业交楼标准的制定第2节审定装修标准第7章商铺销售、租赁工作程序……………………………………………………32第1篇销售第2篇租赁第一节认租手续及审批办理程序第2节商场/商铺租户租赁资格评估第3节写字楼租户租赁资格评估第4节租赁合同签署程序第5节续约、再出租办理程序第6节竞价程序第7节挞定程序第8节退租手续办理程序第9节商铺交付使用程序第10节带租约出售程序第11节转租程序第12节现场管理规定第8章商用物业租售台帐建立及租售控制程序……………………………………………52第1节租售台帐第2节租售控制第9章经营管理及推广………………………………………………………………………562第1节租金、管理费缴付程序第2节租金摧收及违约处理程序前言合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章商业物业经营组织第一节商业物业经营的含义一、商用物业范围由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期·市场环境调研·项目可行性分析3·市场定位论证（2）前期策划期·专项市场调研及对手分析·项目的发展目标·规划设计·确定具体市场定位·总体市场策略（3）租售推广期·项目主题整体形象包装·项目布局规划·项目功能规划·租赁与销售分配·时期、区域划分及推广时机的把握·阶段租售计划制定·策略定价·租/售宣传推广·租售洽谈及签约（4）经营期·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。·租金、推广费、管理费等收取。·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节商业物业经营机构一、系统架构见附件4二、分工与职责1、地区公司营销中心（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2）指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。（4）对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。2、项目公司（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2）受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3）负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。（4）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（5）根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。（6）负责现场招租处的建造和装修。（7）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。（8）与商户有关工程条件的谈判。（9）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、广东康景物业服务有限公司（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3）协助商业物业宣传推广活动。（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。三、岗位职责及人员定编见附件5第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批第一节前期与规划设计论证1、商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。2、论证附件附件1《市场定位报告》附件2《项目全程价格方案》附件3《营销计划书》附件4《规划设计要点一览表》附件5《经营计划财务评估分析编制说明》附件6《项目经营计划财务评估分析规定》附件7《各经营期利润测算表》附件8《项目经营计划成本明细表》附件9《项目各期资金回笼预测表》附件10《项目经营计划各期现金流量分析表》附件11《项目经营计划各期融资计划及还贷计划表》附件12《项目经营计划资金成本估算表》附件13《单位（项）工程进度计划表》附件14《单位（项）工程主要进度控制点汇总表》附件15《项目工程工作计划表》附件16《地块住宅主要进度控制点完成时间计划》附件17《项目网络计划图》附件18《住宅项目网络计划图》备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与《项目论证管理规范》相关文件一致。第二节租售规划与转换流程项目公司经营部营销中心营销中心每间铺定每间铺定审批主持租售售价租价规划会议项目公司开始出售确定租售比例营销中心划定租售范围租售转换每半年一次调整租售规划经营部开始出租6项目公司出售租转售地区财务租售控制经营部出租售转租工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。3、租售比例原则上为7：3。4、划定租售范围须明确到每间铺。5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。6、对于未出租的，经地区财务核对《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。第三章商用物业租售营销方案的制定与审批第一节租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程项目公司安排面积审核项目公司营销中心营销中心经营部预计完工前6个月知安排租售规划撰写租赁经营方案会营销中心营销顾问小组营销中心经营部组织召开论证会安排市场调研公司决策层营销中心经营部形成依据作出批示论证结果形成文件二、工作指引1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1）市场及对手状况。7（2）项目的优劣势分析。（3）项目定位建议。（4）项目的成本摊分系数建议。（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。（6）招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7）装修及设备标准建议。（8）租赁条件建议。（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照《租金定价工作程序》中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。第二节单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。一、工作流程项目公司营销中心营销中心拟推售计划按推售计划试算价格组织召开价格会议营销中心财务部营销中心颁