房地产调控的历程与效果——二十年间五轮房地产调控[市场部]河南精顺房地产营销策划有限公司目录1993年：第一轮紧缩型调控1998年：第二轮“改革+扩张”型调控2003-2007年：第三轮紧缩型调控2008-2009年：第四轮扩张型调控2010-2013年：调控力度空前加大近20年房地产市场调控历程简图第一轮第二轮第三轮第四轮第五轮紧缩型扩张型紧缩型扩张型紧缩型199319982003200420052006200720082009201020112013国16条23号文1218.31国八国六条二套10月22三次升级新国国五紧贷款停止福利号文收紧条15条房贷日国十一条八条条及卡投资分房启动地根全面细则新政央行与财国十条限购细则大整顿调控银根调控加息政部救市9.29新政升级131号文房地产市场天生需要调控首先首先，调控很必要。从经济学原理上来讲，市场存在失灵现象。市场失灵时政府就得出手，用“有形的手”调节“无形的手”。同时，经济Content增长具有周期性，客观上需要政府运用货币政策及财政政策Title避免经济大起大落。房地产业作为国民经济的重要组成部分，其市场的波动幅度一般大于宏观经济，甚至可能是经济起Content伏的重要诱因，所以更需要调Title控。调控并非全是打压，有时也是为了救市。其次其次，调控很复杂。宏观调控本身就很难掌握火候，市场冷时加柴，可一不小心金融危机火势就会失控，让市场过热；政策调整市场热时浇水，弄不好又会熄Identity火。例如，2008年二季度美国次贷危机已经加剧，国内经济也显露出下滑趋势，但紧缩Creativity的货币政策仍在执行。等次贷危机升级为国际金融危机时，我国才放松货币，但连续五次楼市调控降息也没能及时阻止08年下半年经济增长的显著回落，楼市亦如此。最后最后，社会保障需要调控。1998年房改后，商品房市场的发展一日千里，可保障性住房的建设却相对滞后。房价高涨，百姓抱怨，房地产调控政策不得不以抑制房价为主要目标。房地产业的主干原本就是住宅产业，而住宅又关乎国计民生，从社会保障及稳定的角度考虑更需要政府花心思打理。一1993年：第一轮紧缩型调控调控前调控后为此，国家先后出1992-1993年经台了《关于当前经济情况和济运行出现诸多矛盾加强宏观调控的意见》、，货币超发、金融秩《固定资产投资宏观调控具序混乱、经济偏热、体措施通知》。在政府的强通货膨胀、房地产投有力干预下，调控成绩显著资过热等，致使房价，房地产业的增幅明显放缓在短期内高速攀升。，通货得到抑制，经济由热转冷，房产市场沉寂下来，房价迅速回落。1月份3月份6月份8月份9月份10月份11月份12月份1993年房价走势图二1998年：第二轮“改革+扩张”型调控调控前调控后1997年东南亚金融危为了刺激经济增长，中机爆发，国内出现了严重央想到了房地产业，坚定地把住的失业问题和内需不足，宅产业列为拉动经济增长的重要经济增幅大降。同时，93产业，并配套实施了货币化分房年的房地产调控使房地产市政策，并下发了著名的“23号场持续降温，1998年开始文”。通过国家层面的住房制度趋于恶化，房价涨幅持续回改革和促进型调控政策，以及部落，1999年全国房价出现分地区在购房退税、购房落户方改革开放后第一次下跌。部面等刺激消费的措施下，全国房分东部大城市甚至出现了商地产业快速走出了低谷，尤其是品房大量空置的情况。住宅产业得到迅速发展。“23号文”摘列几个要点如下2.停止住房实物分配，逐1.稳步推进住步实行住房分房商品化、社会化配货币化。、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。要点3.发展住房金融，扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行4.加快住房建在所有城镇均可发放个设，促使住宅业人住房贷款。取消对个成为新的经济增人住房贷款的规模限制长点。从此奠定，适当放宽个人住房的了国民经济支柱贷款期限。产业的位置。三2003-2007年：第三轮紧缩型调控?第二轮调控后，楼市快速发展过程中难以避免的出现了诸多矛盾，如局部投资过热、房价增长过快。于是，自2003年起，政府开始对房地产业开始了第三轮宏观调控。2003年试探性调控Textinhere措施●2003年6月，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）收紧信贷：房企申请贷款，其自有资金不低于30%；首套房贷首付比例仍是二成，对2004二套房贷适当提高了2005比例。2006●当时的全国楼市不算热，只有上海等少数地区较热，调成效控在社会上引发了一些争议。后来，中央出台了国18号文，对市场既不打压也不，却首次提出房地产业已成为国民经济的支柱产业。2004年“动真格”型调控随着宏观经济调一些列的措施虽然在一控的全面展开，政府在楼定程度上规范了土地的市场化交市调控上吃了定心丸，大易及抑制了楼市的过快发展。但力紧缩地根和银根，并规同时，土地交易市场混乱，楼市定2004年8月31日后不局部过热现象仍有发生。得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以招拍挂方式出让（即著名的“8.31大限”），国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年。房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例有20%及以上提高到35%及以上。2005-2007年调控2004年开始，全国房价大涨，尤其以上海为代表的长江三角州涨势更盛。上海的房价在几个月内涨了三成。局部地区存在房地产投资规2005模过大，房价上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。于是2005年调控升级，直指房价，全面打压。2005年3月国务院提出八条调控方针，5月份转发七部委的八条细则，即“国八条”。加大对闲置土地的清理力度，对房屋销售收取营业税。国八条令长三角楼市降温，但仍有少数大城市及全国其他诸多2006地区城市的房价依然在上涨。针对此情况国务院办公厅转发了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（即国十五条），调控在度升级。在2005-2006年连续出台几条政策后，2007年出台的政策不多，主要在于货币政策急剧收紧，一年加息多达六次。9月27日出台2007二套房新政，首付比例提高到40%。12月份又补充出台文件，明确二套房以户为单位进行认定。这一政策效果显著，说明房贷政策是最重要的调控工具。另外，国务院又出台了“24号文”，标志着政府大力推进保障房建设的开始。四2008-2009年：第四轮扩张型调控2008年9月金融危机席卷全球，我国经济增速也受此影响出现快速下滑，房地产市场随之于下半年持续降温。2008年10月份国家开始筹备救市措施，除连续降息外，还推出4万亿投资计划。对首次购买自主用房的个人，首付资金比例下调到20%，贷款利率下调为基准利率的0.7倍等一系列具体措施。2008年12月，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，除重申上述政策外，还包括：到2011年底基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题；到2011年，全国每年要新增130万套经济适用住房；对住房转让环节营业税暂定一年内全免；房地产开发企业要积极应对市场变化。五2010-2013年：调控力度空前加大?2009年的房价暴涨，震动了决策层。2011-2013年，抑制房价成为调控的核心目标，新政一次比一次严厉，可细分为五波攻势。⒈2009年12月，国四条、国十一条，力推紧缩型调控2.2010年4月，国十条，打压型调控3.2010年9月，9.29新政，管制型调控4.2011年1月，新国八条、“三限令”出世5.2013年2月，国五条1.2009年12月，国四条、国十一条，力推紧缩型调控●为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价上涨过快的势头，国务院提出国四条。力争到2012年末，基本解决1540万户困难家庭的住房问题，用五年时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造。2010年1月，国务院办公厅出台国十一条，其中最重要的措施是对已利用贷款买房又申请买第二套的首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2.2010年4月，国十条，打压型调控●2010Content年4月17Title日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），被称为史上最严厉的调控政策：购买首套房的首付比例不得低于30%；对贷款购买二套房的首付比例不得低于50%。贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对于房价过高、涨势过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款等ContentTitle；加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策（即房产税）。3.2010年9月，9.29新政，管制型调控●为巩固楼市调控成果，多部委9.29新政出台。国十条中部分内容升级，由局部调控变成了一刀切：对于贷款购买商品房，首套首付款比例调整到30%及以上；暂停发放居民家庭购买三套房及以上住房贷款，还要求房价过高、涨势过快、供应紧张的地区，在一定时间内限定居民家庭购房套数。4.2011年1月，新国八条、“三限令”出世●2011Content年1月26Title日，国务院常务会议推出新国八条。一是限购范围扩大；二是首次提出限价：各城市政府要根据当地的经济情况，人均可支配收入增长速度及居民住房支付能力，合理确定住房价格控制目标，并向社会公布；三是收紧二套房贷款：首付款比例不低于60%；四是收紧营业税Content，对个人住Title房不足5年转手交易的，按全额征收。另外，国务院会议原则上同意部分城市对征收房产税改革进行试点，1月27日，上海、重庆宣布从次日起开征房产税。5.2013年2月，国五条2013年2月20日，国务院常务