海南国际会展中心项目深度研究二O一三年二月目录一、基本情况项目基本情况——项目背景海南国际会展中心项目是海口天利投资发展有限公司于2009年11月与海口市国土局签订的国有建设用地使用权出让合同，所取得的项目。海口天利投资发展有限公司成立于2009年9月，公司主营房地产开发与经营，旅游、休闲、娱乐等项目的开发与咨询等。目前在建有“天利?龙腾湾”公寓楼项目及若干配套项目。海南天利投资发展有限公司隶属于深圳天利地产集团有限公司。深圳天利集团是一家集房地产开发经营、项目投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型与综合性项目开发与经营等实力的房地产公司。公司成立于2003年8月29日，注册资本1亿元人民币，总部位于深圳市福田区CBD中心。截至2008年7月31日，公司总注册资本8亿元，累计完成投资总额50亿元，总资产达80亿元。深圳天利地产集海口天利投资发海南国际会展中团有限公司展有限公司心项目4项目基本情况——项目位置海南国际会展中心项目位于海口秀英区滨海大道北侧258号，距离海口火车站约5公里，距离海口市中心约15公里，距离海口机场约40公里。本案海口市火车站海口站美兰国际机场5项目基本情况——项目位置E区填岛超五星酒店海南国际会展中心:分为A、B、C、D、E五个区。C区项目总用地面积51.41万平方米，B区天利总天利万豪酒店地上建筑面积49.48万平方米。部项目A区D区海南国际会议展览中心天利龙腾湾6项目基本情况——项目规划情况剩余土项目出让用地面积地上建筑面积容积建筑高建筑绿地区域地号地使用土地用途名称年限（平米）（平米）率度（米）密度率年限会展03-03-A区50年46年文化娱乐用地319873.71193800.3440.3522%30%中心02-30万豪03-03-B区40年36年住宿餐饮用地53872.4344734.981.123243%30%酒店02-29天利03-03-总部C区40年36年商务金融用地39952.86140000.351214%40%02-28别墅城镇住宅用地（只限整220000（酒合于酒店式公寓及办公体天利店式公寓作03-03-商服配套建设，其中项龙腾D区50年46年67056.57175000，办3.2810040%25%项02-31的3000平米建筑面积目湾公及商业配套目实行三星级酒店式经45000）营，为会展服务）填海03-03-48年建设填海造地33329.1670000E区50年2.124940%25%项目02-3247年透水构筑物11393小计194211.02375393总计514084.72494773根据卫星地图显示，A地块已动工，根据对方提供资料显示，意向合作B、C、D、E地块共计用地面积19.42万平方米，地上建筑面积共计37.54万平方米。7项目基本情况——项目进度情况项目已取得手续?土地使用权证万豪酒店项目?建设用地规划许可证（B地块）?建设工程规划许可证?建筑工程施工许可证经济总部（别?土地使用权证墅）项目?建设用地规划许可证（C地块）?海口市政府规划批复?土地使用权证?建设用地规划许可证?建筑工程规划许可证公寓（龙腾湾）?建筑工程施工许可证项目?商品房预售许可证（1号、3号楼）共（D地块）7栋楼?主体、地基与基础验收报告书?国有建设用地使用权出让合同（海口国土局）填岛超五星酒?海域使用权证店项目?根据对方提供材料显示，填岛工程已（E地块）于2012年底前启动项目基本情况——项目进度情况项目项目进度万豪酒店项?资料显示酒店计划于2013年4月底前目竣工验收，交付使用（B地块）经济总部（别墅）项?目前概念方案已完成，正进行设计讨目论工作（C地块）?目前一期工程1号、2号、3号楼，已于2012年12月31日交付使用公寓（龙腾?一期1号、3号楼已于2011年4月23日湾）项目正式开盘销售（D地块）?二期4-7号楼已完成桩基工程和地下室工程，资料显示已于2012年年底完成正负零以下工程填岛超五星?根据对方提供材料显示，填岛工程已酒店项目于2012年底前启动（E地块）项目基本情况——项目成本情况根据材料显示，该项目土地出让金总额及海域使用金情况明细如下:楼面地价单价面积土地使用权出让金海域使用金项目名称（元/平米）（万平方米）（万元）（万元）会展中心159431.9919036.29（A地块）万豪酒店项目5355.393207.43（B地块）经济总部（别墅）项目16983.9952377.30（C地块）公寓（龙腾湾）项目1816.713992.92（D地块）填岛超五星酒店项目4763.331981.581350.89（E地块）（含海域使用金）合计51.4130595.521350.89二、市场研究区域市场研究——别墅市场情况本案夏威夷海岸大华西海岸西海瑞园温泉丽舍蔚蓝海岸12区域市场研究——别墅市场情况建筑面积均价项目名称容积率产权产品类型主力户型装修状况开盘时间（万平米）（元/㎡）450-650㎡18000蔚蓝海岸0.5670独栋别墅（地下面积100-300毛坯2010年2月1日（全面积均价）㎡）大华西海岸独栋、双拼别180-400㎡350000.664.2370毛坯2011年6月30日温泉丽舍墅（无地下室）（全面积均价）632-914㎡住宅、独栋别精装修2009年11月1333000夏威夷海岸0.511.1570（半地下面积200㎡墅（3500）日（全面积均价）左右）独栋：30000联排、双拼181-273㎡联排：20000西海瑞园17.1570毛坯2011年8月26日、独栋别墅（无地下室）双拼：23000（全面积均价）区域市场研究——蔚蓝海岸海口市秀英区滨海大道南侧245号（新地理位置国宾馆斜对面）建筑形式别墅、住宅占地面积9.2万平米建筑面积6万平米总户数69栋别墅、123套公寓容积率0.5销售价格18000元/平米（别墅）开盘时间2008年5月入住时间2009年12月主力户型450-650㎡（地下面积100-300㎡）装修情况毛坯14区域市场研究——夏威夷海岸海口市滨海大道286号（毗邻热带海洋地理位置世界公园）建筑形式别墅、住宅、公寓占地面积14.08万平米建筑面积11.15万平米总户数337户容积率0.5销售价格33000元/平米（别墅）开盘时间2009年11月入住时间2011年5月主力户型632-914㎡（半地下面积200㎡左右）装修情况精装修15区域市场研究——公寓市场情况金色阳光泰得天利龙腾湾美锦熙海温泉度假酒店滨海新天地夏威夷海岸海域阳光西岸首府大华西海岸西海瑞园海岸赛拉维温泉丽舍蔚蓝海岸16区域市场研究——公寓市场情况建筑面积主力户型均价项目名称容积率产权产品类型装修状况开盘时间（万平米）（㎡）（元/平米）精装修美锦熙海0.532070板楼、海景公寓56-702012年1月18日23000（3000）精装修夏威夷海岸0.511.1570多层板楼公寓99-2082009年11月13日23000（2500）金色阳光泰高层、板楼、酒精装修公寓：18000得温泉度假1.44.167060-2002007年10月30日店式公寓（3000）住宅：25000酒店大华西海岸小高层、板楼、精装修0.664.237054-872011年6月30日16000温泉丽舍酒店式公寓（3500）精装修蔚蓝海岸0.5670酒店式公寓70-2002010年2月1日18000（2000）滨海新天地1.96070高层板楼住宅90-110毛坯2013年1月19日14000高层、板楼、公西海瑞园17.157058-190毛坯2011年8月26日10000寓精装修西岸首府22.9670普通住宅71-1802011年4月10日18000（3000）板塔结合高精装修海岸赛拉维2.521.547071-1482011年1月28日13000层住宅（2700）精装修海景房：20000海域阳光3.534.2470高层住宅36-1432012年1月8日（4000）普通房：17000天利龙腾湾3.282250高层住宅47-89毛坯2011年4月1730017区域市场研究——美锦熙海海口市滨海大道268号（毗邻国际会展地理位置中心）建筑形式公寓、别墅占地面积17.86万平米建筑面积20万平米总户数602户容积率0.53销售价格23000元/平米开盘时间2012年1月入住时间2012年12月主力户型56-70㎡装修情况精装修18区域市场研究——金色阳光泰得温泉度假酒店海口市滨海大道278号(热带海洋世界地理位置公园西侧)建筑形式酒店式公寓、住宅占地面积2.56万平米建筑面积4.16万平米总户数437户容积率1.4销售价格18000元/平米开盘时间2007年10月入住时间2008年12月主力户型60㎡装修情况精装修19区域市场研究——酒店市场情况海南金色阳光泰海口香格里得温泉度假酒店拉大酒店海口新国宾馆海口喜来登温本案泉度假酒店海南文华大酒店海口天佑酒店海口宝华海景海南亚泰温大酒店泉酒店海口乌兰温泉大酒店西海岸温泉度假酒店区域市场研究——酒店市场情况房间数量标间价格酒店名称酒店星级酒店地址开业时间（间）（元/间）秀英区滨海大道海口天佑大酒店5星2005199508起239号秀英区滨海西路海口新国宾馆5星2003211900起111号秀英区滨海大道海口香格里拉大酒店5星20123371250起256号秀英区滨海大道海口喜来登温泉度假酒店5星20053411100起199号海口乌兰温泉大酒店5星秀英区长怡路21号2010124388起澄迈县老城开发区海南西海岸温泉度假酒店5星2006304580起盈滨半岛海南