金水区写字楼入驻行业调查2013年2月一、周边写字楼入驻企业调研（一）周边写字楼概述（二）典型个案调查分析二、总结与预测（一）影响因素分析（二）本案入驻行业预测一、周边写字楼调研周边写字楼概述以本案所在地为中心，周边2公里范围内，北至北环路沿线，西至文化路沿线、南至农业路沿线、东至经三路沿线的范围，是传统的写字楼、商住楼分布较为集中的区域。其中，东风路文化路交叉口附近，由于地处科技市场，是计算机、数码影像设备、OA办公设备、网络通信设备等科技电子类行业办公的集中区域；农业路文化路交叉口及附近，由于周边文化教育机构云集，是教育培训类行业集中的区域；经三路、农业路沿线是传统的写字楼聚集区，金融投资类、信息咨询类、代理/中介服务类等行业较为突出。在此范围内，各主干道沿线的代表性写字楼项目如下：周边写字楼概述?金成国际广场（招银大厦、平安保险大厦）、财经三路富广场、鑫苑金融广场农业路?国际企业中心（A、B座）、省汇中心文化路?金国商厦、中科信息大厦东风路?百脑汇写字楼、赛博数码港写字楼?国贸招银大厦、郑州国贸A座、信息大厦、居易花园路摩根中心、兰德中心（在建）典型个案调查-金成国际广场6号楼东座金城国际广场6#位于东风路与经三路交叉口西南，东座3-25层，每层7间，共161间，入驻行业分布情况如下:金城国际广场6#东座入驻行业分析地产开发、建筑、装饰工程其他策划、估价/装饰设计8%3%15%电子/电器/科技类实业17%6%金融/投资/担保/贵金属/拍工商咨询/律卖师事务所/管11%理咨询15%教育/培训8%商贸/文化传播/广国际贸易告策划设计11%//6%典型个案调查-金成国际广场金成国际6号楼配置标准外立面:底商为石材，主体为砖红色面砖大堂:全石材铺装,挑高约10米,面积约1000平米电梯前室:地面为石材,墙面为塑玻材质电梯:东座、西座各8部迅达电梯，14人，1000KG卫生间：无公共卫生间空调：分体空调，无中央空调典型个案调查-金成国际广场-6号楼东座6号楼东座较为集中的行业为IT/电子/电器类（17%）、工程装饰类（15%）、工商/法律/管理咨询类（15%）、金融类（11%），各行业典型代表企业如下：?IT/电子/电器类，企业数量较多，但以小公司为主，租用1-2间为主，代表企业有：郑州三星电子、广东东松三雄电器、河南英朗电子科、昭阳电子科技?工程装饰类：河南尚茂装饰工程（整层）、郑州市飞腾装饰工程、河南天X装饰设计、北京佳怡装饰?工商/法律/管理咨询类，包括法律、会计、税务、商标专利、管理咨询等代理服务，单个公司的规模相对较大，代表性的有：经东律师事务所（整层）、方圆标志认证（整层）、华寅会计事务所、天基税务咨询?金融类，以投资担保公司为主，兼有贵金属投资、拍卖等，代表企业有：河南嘉润投资管理、河南鼎基投资担保、河南省百汇拍卖、河南汇创贵金属典型个案调查-金成国际广场-6号楼西座6号楼西座最为集中的行业为IT/通金城国际广场6#西座入驻行业分析讯/科技类（23%），其次为房地产生物工程投资担保、贵金属4%2%开发相关的上下游行业，包括开发、美体健身、休闲3%商贸建筑设计、建材、建筑/安装施工、装饰工程、装饰设5%IT/通讯/电子/科技/计营销策划及销售代理、装修装饰等，计算机服务4%23%以上相关行业共占36%的比重。有地产开发、代其他理、咨询3%代表性的企业有：河南省朝阳建筑管理咨询13%5%设计有限公司（整层）、河南国安建筑设计9%广告/平面设计建设集团、河南科建建设工程、河/文化消费品传播6%8%南万众建筑劳务、河南满堂红地产建筑、安装工程经纪、郑州金世地产资咨询、北京7%建材机械设备3%5%先锋时代数码等。典型个案调查-金成国际广场-平安保险大厦平安保险大厦位于经三路与东风路交叉口向南，是金城国际广场项目写字楼中位置、形象较好，入驻行业档次整体较高的一栋。典型个案调查-金成国际广场-平安保险大厦按照办公面积计算，较为集中的行业为IT/电根据实地调查及估算，各行业使用面积的大致比例子/电信设备/信息技术类、银行保险类、地产关系如下：开发/代理类、制药/生物工程类，各行业典型代表企业如下：经三路平安保险大厦（金城国际）入驻行业分析?IT/电子/电信设备/信息技术类：诺基亚/西其他4%门子分公司（整层）、联想移动/联想办事处、装饰工程1%联强国际分公司、索尼分公司、惠普办事处、印刷包装休闲健身7%商贸2%金山网络分公司、浪潮软件办事处、上海嘉图IT/电子/电信设6%备通信等/科技/信息技术26%?银行保险类：中国平安、招商银行信用卡部制药/生物工程11%?地产开发/代理类：上海贝兹办事处、金佰保险银行利地产、钧城地产、太格咨询、共生地产、天投资担保20%津美信地产、金国置业、华之业地产3%教育/培训/管理地产开发、咨询策划?制药/生物工程类：郑州新益华医学科技有广告/文化传播2%、代理、咨询4%电气设备限公司（整层）、天津中美史克11%3%典型个案调查-金成国际广场-招银大厦根据实地调查及估算，各行业使用面积的大致招银大厦位于经三路与东风路交叉比例关系如下：招银大厦入驻行业分析口向南，是金城国际广场项目写字休闲娱乐快消品楼中位置、形象较好，入驻行业档1%1%化工1%次最高的一栋。机械机电水利环境1%培训类11%有代表性的入驻企业有：爱立信、生物医药16%阿里巴巴、神州数码、搜房网络、咨询服务类2%3%招商银行、中国平安、天明地产、物流类天明广告、EIC教育咨询、XX装备2%文化/传媒类制造、XX建筑设计等。总体上银2%计算机/网络/信行保险、IT数码/电信、网络/电商、金融/投资类息技术类15%30%地产等较为突出，入驻企业知名度电子科技类高，多为所处行业内的国际、国内9%建筑/地产类知名企业。6%典型个案调查-鑫苑金融广场鑫苑金融广场金座位于经三路与东风路交叉口东北，共27层，标准层面积约1750平米，层高3.3米，1-4层为商业用房。典型个案调查-鑫苑金融广场配置标准外立面：银灰色铝扣板大堂：8米挑高，面积300-400平米电梯：5部日立电梯电梯前室：地面、墙面为面砖，电梯有不锈钢包边卫生间：公共卫生间，装修以瓷砖为主，洁具品牌为PUELN标准层：标准层高3.3米，标准层面积1745平米空调：无中央空调车位：共230个，平均300平米一个典型个案调查-鑫苑金融广场鑫苑金融广场金座入驻行业分析以计算机/电子设备/信息技术类为最集其他装饰工程/装饰1%设计中行业，占比达生物工程/饲料3%4%能源/电力地产开发、建筑23%；与房地产相2%7%关的开发、建筑、旅行社2%装饰、建材家居共快消品商贸电子/电器/科12%技/信息技术占约20%；烟酒、金融/投资担保23%类日化、办公用品等4%工商/法律咨询教育/培训建材类快消品的商贸企业管理咨询5%3%8%6%占12%；金融投资家居机械/化学设备广告/文化传播类的占比较低，仅4%8%8%4%。典型个案调查-财富广场咨询服务类高科技类休闲娱乐7%6%特点：保险公司整层办公所占比例大3%建筑地产类网络/信息/技术类5%3%物流类3%培训类6%?金融投资类：中国太平洋人能源/化工类寿保险股份有限公司河南分公9%司（6个整层）、嘉禾人寿保险金融/投资类贸易类55%（1层）、中国人寿（1层）3%?能源：中石油昆仑燃气有限公司（1层）财富广场1号楼入驻行业分析典型个案调查-财富广场财富广场2号楼入驻行业分析特点：物业形象差、行业分咨询服务类布较杂，旅行社、婚纱摄影6%化工9%等生活服务类企业多。建筑/地产类代表性入驻企业：休闲服务类11%20%?咨询服务类：九博人才网（1金融/投资类层）、智联招聘郑州分公司9%?休闲服务类：河南人民国际旅电子科技类网络/信息6%行社（1层）、河南省海外旅游有技术类17%贸易类限公司培训类9%13%典型个案调查-财富广场特点：教育培训类、咨询服财富广场3号楼入驻行业分析机关协会务类机构众多。2%休闲服务类4%代表性入驻企业：?咨询服务类：国银律师事务所咨询服务类建筑/地产类25%11%（1层）、河南万翔律师事务所金融/投资类（半层）、河南兴博工程造价咨11%网络/信息技询事务所、住友房地产顾问术类4%电子科技类?教育培训类：动漫火车早教中11%教育培训类心（1层多）、德普施英语培训、28%贸易类郑州卡耐基训练中心、金矢英伦2%能源/化工类留学、万里路视光职业培训学校2%典型个案调查-郑州国贸中心写字楼国贸招银大厦国贸招银大厦，即国贸中心6号楼，位于花园路与农业路交叉口西南角；28层甲级写字楼，总建面44978平米，标准层面积约2000平米、层高3.3米，划分为11间，单套面积130-290平米，纯玻璃幕墙外立面。典型个案调查-郑州国贸中心写字楼国贸招银大厦配置标准外立面：双层玻璃幕墙大堂：全石材铺装，挑高9.3米，面积约200平米电梯前厅：地面、墙面全石材铺装，电梯外石材包边；负一、负二层电梯间全面砖走廊：2-2.3米宽，墙面、地面为面砖，不锈钢踢脚线电梯：8部日立电梯卫生间：全面砖铺装空调：中央空调标准层：面积约2000平米，层高3.3米停车：地下局部两层停车步梯：地面为水泥、墙面为白色涂料，不锈钢栏杆典型个案调查-郑州国贸中心写字楼国贸招银大厦特点：出版传媒机电/化工设珠宝/手表1%名地产开发、中介备2%5%3%企电子设备国贸招银大厦入驻行业分析管理/市场/会计咨云2%询集，航空物流2%金1%融投建筑工程/装饰工程资银行9%美容美体/医疗保健类37%4%企消费品业3%软件开发/测试比百货/商业运营1%重6%最文化收藏投融资理财类4%21%大。网络/信息技术2%典型个案调查-郑州国贸中心