开发商项目拓展模式研究ShanghaiChina11-2013提纲CONTENTSPART1……按拿地方式分析………………………03PART2……按常用方法分析………………………05PART3……典型公司操作模式……………………08PART4……分析小结与建议………………………18壹按拿地方式分析Accordingtothelandacquisition在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。31、招拍挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题3：考虑拿地的主体问题。例如：签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。4关于招拍挂之前内定三种情况分析：第一种——框架协议：政府和开发商签订一系列协议，明确价格之类要素，然后再走一下挂牌的形式。第二种——产业规划:比如每年的三四月份各地政府都会出台土地供应计划，会划出多少平方公里。那么房地产企业就会根据这些资源引进专门的咨询类海外公司，做一个自己的规划，对这一大片区域做一个定位，比如产业的规模、外来人口、百老汇的演出，奢侈品店等等，再听取一下当地建筑设计院的意见等等，帮助政府做好事情，接下来的事情就是进行招投标了。第三种——提前成为"土地熟化人“:帮助政府提前做好拆迁安置等工作，等到这块拍卖的时候，基本上就会按照"土地熟化人"的条件去定，并且劝退其他公司。当然，如果出现个别愣头青公司，在拍卖过程中硬是拿钱砸的话，那"土地熟化人"在前期的投入将算在土地成本里，土地款拿到后，这部分前期投入的钱，政府将会跟"土地熟化人"五五分成。不过一般情况下，"土地熟化人"会最后得到亲自"熟化"的土地52、操控政府，创造招拍挂例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。63、购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式。注意问题：（一）卖地营业税的差额征收。1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？（二）卖地的土地增值税1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调，恰好卡到区间。（三）拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发【1995】549号；2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；4、个人所得税（财税【2005】45号；5、契税：财税【2005】45号（四）变共同成本为直接成本。74、购买股权将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）4、该企业的其他潜在负债。85、创造境外卖股权（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。1、在境外避税港先建立全资子公司；2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%96、直接与目标公司合并，然后目标公司的股东卖股权甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）。2、乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利7、有地一方益很大。投资到地产公司，然后卖股权有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）3、投资行为，需要交纳企业所得税。总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。108、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。9、投资到新公司，然后卖股权由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。1、将资产投资到新企业；2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。1110、分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并11、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。操作手