220200180PropertyTimes上海2013年第三季度土地投资市场持续升温160hh1402013年10月11日?本季度上海甲级写字楼总体租金水平下调至人民币每天每平方米8.60目录元（1.40美元）（图一）。全市甲级写字楼总体空臵率保持在8.06%，环比下降个百分点。经济概览21200.24写字楼市场3?本季度中心商圈的优质商铺的租金和出租率小幅下跌。平均首层租金商铺市场4为人民币每天每平方米60.00元（9.74美元），环比下降0.61%，平工业市场5均出租率为92.77%，环比下降1.30%。住宅市场6?本季度整体工业物业的平均租金基本保持不变，达到人民币每月每平100投资市场7方米58.91元（9.6美元）。同时，工业物业的总体空臵率达到7.40%。作者?在高端商品住宅市场上，本季度有206,767平方米的非服务式公寓，ShaunBrodie16,306平方米的别墅和22,000平方米的服务式公寓上市。高端非服务式公寓的交易价格从上季度每平方米57,449元人民币（9,326美元）华东区研究部主管上升到每平方米8066,860元人民币（10,854美元），环比上升16.38%，中国区战略研究主管同比上升14.94%。高端别墅的价格为人民币每平方米51,747元+862122080529（8,400美元），环比下跌7.98%，同比上升1.09%。shaun.fv.brodie@dtz.com图一张睿DTZ写字楼价格指数(2005年第一季=100)DTZ戴德梁行研究部60+862122080197ray.r.zhang@dtz.com王钢DTZ戴德梁行研究部+862122080196paul.g.wang@dtz.com联系方式聂安达20052006200720082009201020112012北亚区研究部主管2013F2014F2015F2016F2017F+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen甲级写字楼租金甲级写字楼售价全球研究部主管+44(0)2032962159注：F表示预测数据hans.vrensen@dtz.com资料来源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch上海2013年第三季度经济概览表一经济指标2013年第2季度，上海全市地区生产总值10,168.52亿指标时期单位数值同比元（1,650.73亿美元），比上年同期增长7.7%（表(%)一）。地区生产总值2013二季度亿人民10,168.527.72013年1至7月，本市规模以上工业总产值为币17,962.64亿元（2,916.01亿美元），同比增长2.9%（表规模以上工业2013年1-7亿人民17,962.642.9一）。总产值月币2013年1至7月，上海市房地产开发投资1,493.33亿元人均可支配收2013二季度人民币22,2437.5（242.42亿美元），同比增长21.3%；其中，写字楼开入发投资额同比增长82.5%，住宅增长6.0%，商业营业用实际利用外资2013年1-7亿美元99.7210.4房增长47.7%（表一）。月2013年1至7月，本市实际利用外资99.72亿美元，比房地产开发投2013年1-7亿人民1,493.3321.3去年同期上升10.4%（表一）。资月币消费物价指数2013年7月-102.02.02013年7月居民消费物价指数为102.0（表一）。资料来源:上海统计局www.dtz.comPropertyTimes2上海2013年第三季度220表二200写字楼市场甲级写字楼市场数据本季度共有32,748平方米的新增供应入市，上海甲级写区域总存量空臵率租金租金季度变字楼总存量达到6,088,488平方米（表二）。由于新增180(平方米)(%)(人民币/平化(%)供应有限，本季度全市的净吸纳量为44,868平方米，方米/天)表现比较平淡。全市的平均空臵率环比微幅下调0.24个百分点至8.06%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率为浦东1602,139,0163.858.45-3.63.85%，是全市最低的（图三）。虹口146,30213.075.630.0.千平方米值得注意的是本季度上海甲级写字楼平均租金已从今年黄浦1401,054,9686.899.320.2年初开始连续三个季度出现下滑。总体租金水平环比下闸北225,34126.625.750.8调0.93%至人民币每天每平方米8.60元（1.40美元）（表二）。就地区差别而言，浦东地区写字楼平均租金静安3,500873,17710.9411.10-0.340%有所下降，而浦西地区租金水平则保持微幅上调的态势。长宁120821,9384.097.770.8自2012年底峰值以来，平均租金的持续回落反映了在徐汇622,9064.869.030.9全球经济增速放缓影响下租户的需求受到挤压。3,00035%普陀10066,00035.005.259.3估计年底前将有约40万平方米的新增供应出现，因此闵行58,00030.003.80-2.6我们预计总体空臵率短期内会有所上升；另一方面由于2,50030%其中近30万平方米的新增供应来自CBD区域，预计租总体6,088,488808.068.60-0.9金水平将保持稳定（图二）。资料来源:DTZ戴德梁行研究部25%图二在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率稳定在DTZ甲级写字楼2,000价格指数(2005年第一季=100)5.77%，环比基本没有变化。受到本季度租金下降的影响，60我们观察到，甲级写字楼的资本价值也略微有所回落。20%因此投资者审慎的市场情绪将在短期内得以蔓延。1,500延续上季度的趋势，我们预计2013年四季度上海写字15%楼市场整体表现会继续保持比较平淡，租金增长范围在-1.0%-0.5%之间。今年年底的总体空臵率将上升2-4个百1,00020052006200720082009201020112012分点。我们继续持审慎乐观的态度预测市场回报率短期2013F2014F2015F2016F2017F内将会被继续挤压维持在5.5-5.8%的水平。10%甲级写字楼租金甲级写字楼售价500注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部5%图三写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米00%2005200720092011Q32014F2016F2013新增供应吸纳量空置率注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes3135130125120上海2013年第三季度115表三商铺市场高端商铺市场数据中国的消费品零售总额在2013年的上半年同比增长了商圈总存量新增供租金（人租金季度12.7%，而上海的增长率为9.1%。尽管仍然低于全国平均110（平方应（平民币/平方变化(%)的增长水平，但是相对于第1季度7.2%的增长率，上海米）方米）米/天）的消费品销售额的增长速度正在加快。陆家嘴617,378-46.82.93本季度，金沙江路站附近的环球港正式以接近满租开业。南京东路417,628-58.1-0.16作为华东地区最大的购物中心之一，环球港拥有320,000淮海中路365,292-52.1-2.72平方米的销售面积。南京西路上的1788国际中心也于本105季度开业，但是一楼以上的楼层还在装修。静安的嘉里中南京西路342,895-80.3-6.37心二期购物中心开放了北侧的区域进行试营业。淮海路上徐家汇265,359-73.00.55的上海环球贸易广场本季度也开始试营业。总计2,008,552-60.0-0.61本季度，来自意大利的奢侈鞋履品牌SUTORMANTELLASSI资料来源：100DTZ戴德梁行研究部在亚洲的首家店正式亮相上海港汇恒隆广场。同样，瑞士户外运动品牌Odlo的中国首家店铺也在港汇恒隆广场开图四业。华润万家的第三家Ole超市在嘉里中心二期开业，其DTZ商铺价格指数(2006年第一季=100)中80%均为进口商品。本季度中心商圈优质商铺的租金和出租率小幅下跌。平均95首层租金为人民币每平方米每天60.00元（9.74美元），环比下降0.61%（表三和图四）。平均出租率为92.77%，环比下降1.30%。租金的下降主要来自淮海中路和南京西路，淮海中路的商场正在进行租户调整，而南京西路上的1788国际中心也在本季度被加入商用存量。90本季度徐家汇中心地块以217.7亿的成交价出售。该区块的建筑面积584,200平方米，其中包括了300,000平方米的商铺面积，这几乎与目前整个徐家汇优质商铺面积持平。20062007200820092010201120122013本季度上海优质商铺的总体租金水平和出租率都有所下降，主要是因为一些新开业项目的冲击以及一些商场的内部租户调整。然而展望未来，我们预计绝大多数的商场租金坚资料来源：DTZ戴德梁行研究部挺，并在未来的两个季度缓慢上升。表四部分商铺未来供应商圈部分项目预测上市时间淮海中路上海企业天地中心二期2014淮海中路上海环球贸易广场2013四季度资料来源：戴德梁行研究部DTZwww.dtz.comPropertyTimes4上海2013年第三季度表五工业市场工业市场数据总存量空臵率租金今年七月份，国务院对设立上海自由贸易区的批准将对(%)(人民币/平方米/月)外高桥、浦东机场周边、临港地区的工业物业市场产生(平方米)深远的影响。此项举措将推动自贸区内对于厂房和仓库研发办公楼4,537,57214.20104.96的需求，预计区域内此类工业物业的租金和价值将得到提升。仓库4,754,805