-------------http://Mijintang.taobao.com-------汉中市滨江路184亩地块市场调查报告一、城市情况(一)城市介绍汉中市简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。位于陕西省西南部，汉江上游，北倚秦岭、南屏大巴山，地势南北高，中间低，中部是汉中盆地。辖汉台区和镇巴、留坝、勉县、西乡、南郑、城固、宁强、洋县、佛坪、略阳10个县，总面积27246平方千米，人口380万。主城区城市人口约50-60万。规划到2020年人口规模达到100万人。这里是中国南北气候分界线，江河分水岭，四季分明，气候宜人，汉中为汉家发源地，城市中有武侯祠、武侯墓等文化古迹，诸葛亮便安葬于此。汉中市人口分布情况面积（单位：平区县人口（单位：万）方公里）汉台区55653.49南郑县284956城固县226546.49洋县320639.40西乡县320434.18勉县240638.81宁强县324630.89略阳县283120.16镇巴县343724.68留坝县19704.34佛坪县12793.011-------------http://Mijintang.taobao.com-------交通方面，汉中地处中国中西部两大经济区域的结合部，是汉中地区通往西南、中原、西北、华东和华北的门户和交通枢纽。西成客运专线2012年10月27日正式开工，建成后西安、成都之间乘火车行程不到3小时，成都到汉中的时间距离只有2个小时。西成铁路客运专线自西安铁路枢纽西安北站，穿秦岭入汉中，越大巴山过宁强，经米仓山入四川广元、剑阁、青川，接入江油成（都）绵（阳）乐（山）城际铁路至成都。预计到2020年，汉中车站年发送人数将由现在的150万人左右增至600万。汉中新机场为汉中城固柳林机场（暂定名），距离汉中市区约20公里可满足波音737、空客320等中型飞机起降。西汉高速公路、十天高速的全面贯通使汉中快速融入全国高速公路网，宝巴高速、西汉高速二通道（银渝高速）已开工建设。（二）汉中房地产市场情况2009年在全国楼市回暖的背景下，汉中商品房交易量较上年增长翻倍，为93.96万平方米，2012年销售交易量为150万平方米，几乎再次翻倍。从开工，投资、销售量说明汉中房地产市场今年发展较快，房地产市场逐渐充满活力，大量外地国企开始逐步在汉江进行房地产战略布局。汉中的保障性住房约占住房总量的33%，极大地消化了低端需求人群，并且由于对流动人口申请保障房政策十分宽松，也吸引了相当一批周边县城及外地打工者置业。由于多数开发商开发理念相对落后，加上保障房的推货量较大，中低端竞争十分激烈，甚至可以用“残酷”二字形容，价格在3000-4000之间的项目非常繁多。鉴于旧城区多为六层无电梯住房，且车位配比严重不足，2-------------http://Mijintang.taobao.com-------实际存在大量的改善型需求，而由于一般开发商在项目配套、景观绿化等方面不舍得投入，最后无法对消费者形成吸引力，无奈陷入价格战，进入恶性循环。而少数几家开发商，如“汉府公馆”、“汉江新城”、“中交滨江国际”等楼盘由于开发商注重了楼盘的品质和配套，所以取得了非常不错的销售成绩。尤其是“汉府公馆”，在没有任何自然资源且只有50亩地的情况下，通过售楼部品质打造，室内恒温泳池，小区景观预呈现、优质工地开放参观等手段，一跃而成为高端典范，不仅保持了每月约40套的销量，而且价格稳定在4800以上。“滨江半岛”的洋房区，借鉴了龙湖“弗莱明戈”的设计风格和理念，使区区6栋楼的78套房，竟卖出了7000多（一楼）的汉中最高价，如果将地下室不计面积，价格折算到楼上，单价更是达到近1万，且供不应求。二、项目概况项目地块位于汉台区滨江路南侧，一面临江，两面临干道，目前为汉台主城区已出让地块中唯一紧邻江面的土地。共计184.2亩。陕西XXX房地产开发有限公司于2007年签订了土地出让合同，出让价约126万元/亩，国土证于2012年8月办理，分为2个土地证，分别为91.7亩及92.5亩。其中一个土地证已经办理抵押，已偿还部分借款，目前尚欠银行4800万元。目前两地块，但尚有110余户农户未拆迁，地块二的东北角约30亩三角地块已经是净地并已打围，可供开发。3-------------http://Mijintang.taobao.com-------地块一、地块二、91.7亩92.5亩（一）土地位置项目地块位于汉台区滨江路，其临江视野广阔，江面长度300米，其自然景观资源已不能用绝佳来形容，堪称“震撼”。滨江路沿线规划及建成的道路，为该片区未来高品质的开发奠定了基础。滨江西路滨江东路注：黄色虚线区域为汉台中心城区，红色圆圈内为184亩地块所处4-------------http://Mijintang.taobao.com-------位置。注：上图为本项目位置所看江景。（三）地块规划项目地块位于汉中市汉台区滨江东路。其中，滨江路范围是汉江两侧纵深600米的区域，规划定位为“江北以商业金融、行政办公、文化、娱乐、文教居住用地。”从规划角度看滨江路定位为项目的商业发展提供了非常好的发展空间。目前，汉台区老城区已经饱和，基本无新增供地和项目，政府重点发展“一江两带”，主要以沿汉江两侧为主要发展方向。其中，本项目所在的滨江东路沿线土地已全部出让，所有项目已经在动工，预计三年内将形成大量入住。而滨江西路一侧尚有大量土地有待推出。5-------------http://Mijintang.taobao.com-------三、项目价值分析1、位置稀缺性该项目处于滨江东路区域，目前，区域临江一线没有土地出让，该宗土地在汉中市内地域价值明显，位于一线江景中的最好位置，是整个汉中城市唯一的不可复制土地资源。汉中人对房屋朝向要求坐北朝南，本项目的位置即可满足观江景需要又可满足房屋朝向要求。2、临近市政公园该项目与汉江相邻一侧有政府规划的80亩集中式生态公园，也是其他多数项目所不具备的。3、地块优质的资源稀缺性和临两条主干道的规划，使得项目是一个在区域内易于出彩的地产项目，具备引领汉中市中高端房地产市场的，及6-------------http://Mijintang.taobao.com-------临河商业的潜质。该项目周边众多在建高层项目将为商业提供极大的客源支持。而临近1000米范围内在建高层项目中基本都是以底商为主，缺乏集中商业，为本项目的商业留出了足够空间。本项目4、从自然资源上看，能与本项目相比并存有土地的唯有汉江以南区域及益州路以东区域，但汉江以南区域行政归属南郑县，从客户的消费心理和习惯上与江北主城区相比不具竞争力。益州路以东区域除政府保障房项目外，尚属规划区域，数年内难以动工。据了解汉台区政府已启动搬迁计划，将迁移至本项目以东区域，详情尚待进一步明确。四、市场调查情况楼盘情况7-------------http://Mijintang.taobao.com-------售价楼盘名称实地考察感受（元/平米）临江二公里，招牌依然为江景房。面积125-250汉府公馆(高层)480050亩，600户，恒温泳池会所、中心湖景、半篮球场晨辉帝景府(高层)4600临江一公里，宣扬自己为一线江景房。底楼7200临江依然有马路相隔，目前为汉中品质最优楼盘，滨江半岛（洋房）平层5000但跟成都花园洋房制作品质和工艺相比，只能算中顶跃6000等偏下。仿龙湖“弗莱明戈”中青国际社区花园4200局部房源看江。电梯高层(高层)汉江新城(高层)4200临江一公里。龙和花园(高层)4800位于东大街老城区与新城区相接处服务理念差，售楼顾问没有服务意识和成型的销售中交滨江国际(高4200-4500技巧，连案场引导和销售说辞都感觉散乱无章。层)340亩，7000户，规划无亮点商铺情况汉台区主城区内沿街几乎遍布临街商业，其中位于最中心位置的万邦广场为业态最广，经营最为成熟，除了开发商自持的“鼎鼎百货”，还引8-------------http://Mijintang.taobao.com-------进了乡村基、万达影城、百悦酒店等品牌商家进驻。临近的魅力之城项目经营状况也非常好，但无知名品牌。上述两个项目商业一楼的租金在100元/月左右，二楼以上在60/月左右。商铺价格一楼2.5-3万元，二楼1.1-1.5万元。其他新建商品房的底商大致也是这样的价格。商业规划更为精致、小区规模较大的如汉江新城小区的商业略贵20%。注：商业现状图，红色标线为现有商业分布区域，线条粗细代表繁盛程度。9-------------http://Mijintang.taobao.com-------万邦城市广场魅力之城10-------------http://Mijintang.taobao.com-------其他综合性商城老城区临街铺面11-------------http://Mijintang.taobao.com-------老城区临街铺面主城区的商业基本上都会直接销售，开发商极少自持。因此汉台区的商业尽管看上去发达，但总体布局凌乱，比较不成规模和体系，且缺乏上档次和品质的综合体。五、项目风险通过考察我们认为介入本项目应规避以下几个方面的风险：一、土地风险：1、本次考察暂未知晓陕西中青公司对已取证土地出让金是否已全额支付，鉴于该土地上的住户仍有约110户仍未搬迁完毕，说明该地块暂不具备全面规划建设“净地”的条件，虽然合作方介绍，对上述住户当地政府已规划了宅基地，居民拆迁后可到新规划宅基地自行修建（货币安置）的方案。不过合作方目前还未提供正式的政府文件予以证实。2、项